Подписывайтесь на новости
Ежемесячно нам доверяют 5 млн человек
Присоединяйтесь к нам в соц. сетях:

Налогообложение дохода от продажи недвижимости индивидуальным предпринимателем на УСН

Налогообложение дохода от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем - «упрощенцем» во многом зависит от момента приобретения этого имущества и целей его использования. Рассмотрим какие налоги должен заплатить ИП при продаже недвижимости.

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более трех лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а ранее, до ее введения - имущественный вычет по п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В тоже время, по мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (Письма от 30.10.2009 N 03-11-09/364, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730). При этом ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@ (п. 1)).

Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать "упрощенный" налог, включив в базу для налогообложения  доход от реализации недвижимого имущества.

Имущество использовалось для предпринимательской деятельности

Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает  Минфин РФ в Письмах от 28.03.2014 N 03-11-11/13850, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15.

Внимание! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе тоже не облагается НДФЛ. Подробности см. в материале "С 2019 года продажа части имущества ИП льготируется".

В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН.  Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период 2019 г. превысит 150 000 000 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ, Приказ Минэкономразвития России от 07.11.2013 N 652).

Как считают суды?

Арбитражная практика по таким спорам противоречива.

Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался "упрощенцем" в предпринимательской деятельности.

К ним относятся, например, Постановления:

  • Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12;
  • ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 N А78-9263/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15941/12);
  • ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 N А67-3365/2013;
  • ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N А66-4622/2012.
  • ФАС Уральского округа от 05.12.2012 N Ф09-11733/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, от 28.09.2012 N Ф09-8627/12, от 26.04.2012 N Ф09-2845/12, от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 N Ф09-5178/10-С3;
  • ФАС Центрального округа от 29.03.2012 N А09-4957/2011;
  • ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 N А12-23664/2010.

В то же время имеются судебные решения,  которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.

Такие выводы можно найти в Постановлениях:

  • ФАС Уральского округа от 26.01.2010 N Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-6946/10);
  • ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011;
  • ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12.

Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов, для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому, индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.

Добавить в закладки
Ваши вопросы
6 сентября 2021 09:56
Постоянная ссылка
Добрый день. В 2013 году была в совместной собственности с супругом приобретена квартира. В 2017 году я стала предпринимателем с видом деятельности Аренда и продажа собственной недвижимости на УСН 6%. В 2019 и в 2020 году сдавала квартиру как ИП и задекларировала доход, оплатила налог 6%. В 2021 году мы с супругом продали квартиру. Квартира на дату продажи больше 5 лет в собственности, но официально сдавалась. Должна ли я заплатить с продажи какие- то налоги? Собственность совместная. Совсем запуталась)
Ответить
11 августа 2021 21:30
Постоянная ссылка
Ип занимается перепродажей недвижимого имущества, с целью получения прибыли, приобретеное за время существования ип. Форма налогооблажения УСН. Недвижимость меньше 5 лет. Вопрос, нужно ли платить налог 2 раза: 1 раз как ип - 6% и как физ.лицо 13%?
Ответить
12 августа 2021 14:39
Постоянная ссылка
Нет, налог два раза в любом случае платить не нужно. Доходы облагаются налогом только один раз. В Вашем случае необходимо заплатить с полученных доходов единый налог по УСН, поскольку вид деятельности у Вас наверняка связан с перепродажей недвижимости и недвижимость используется в предпринимательской деятельности (в качестве товара). Посмотрите Письмо Минфина РФ от 09.09.2020 № 03-11-11/79032.
Ответить
13 августа 2021 08:47
Постоянная ссылка
Большое спасибо.
Ответить
3 августа 2021 14:47
Постоянная ссылка
Купил участок в 2020г построил дом и зарегистрировал в 2021г, хочу продать.
Могу я пред продажей зарегистрироваться как ИП и заплатить 6%, или раньше надо было сделать это?
Ответить
31 мая 2021 12:57
Постоянная ссылка
ДОбрый день, ИП в 2009г. приобрел нежилое помещение , которое до 2014г. было использовано им для торговли мед.препаратами (аптека) , после 2014года деятельность там не велась, велась в другом помещении. 28/12/2019 заключен договор продажи, зарегистрированный 14/01/2020г. С 01/01/2020 ИП на УСН(доходы-расходы), до этого на ЕНВД.
Правильно понимаю, что НДС по ЕНВД удастся не платить, ссылаясь на дату регистрации договора, а вот от 15% УСН уйти не удастся, или есть возможность доказать, что продаже недвижимости не является видом деятельности ИП и не является систематической.?
Ответить
31 мая 2021 22:29
Постоянная ссылка
Я могу выразить свое мнение, а уж насколько оно будет совпадать с Вашим или с мнением налоговиков... Понятно, что продажа недвижимости не является Вашей систематической деятельностью. Однако данное имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Именно поэтому доходы от его продажи подпадут под налогообложение УСН, раз на момент регистрации договора ИП использовал эту систему налогообложения. На это не раз обращали внимание контролирующие органы, см. например письмо Минфина России от 24.05.2016 № 03-04-05/29559.
Под обложение НДФЛ доходы от продажи имущества могли попасть только в том случае, если бы оно не было использовано для предпринимательских целей. А там получилось бы, что налог бы Вам вообще не пришлось платить, учитывая период владения (свыше 5 лет). Но это не Ваш случай.
Ответить
20 мая 2021 16:27
Постоянная ссылка
Добрый день ип на усн продает комнату не используемую как жилое помещение ( прописки не было там ) владение более 5 лет, вид деятельности управление имуществом присутствует , попадет сумма сделки в налогооблагаемую базу усн 6%? Доказать что помещение использовалось как жилое не получится.
Ответить
21 апреля 2021 17:09
Постоянная ссылка
Здравствуйте.
ИП на УСН доходы минус расходы. Недвижимость приобретена в 2011 г. физическим лицом, отчуждена в 2020 физическим лицом. Получено требование включить стоимость продажи в доход по УСН. Можно ли отразить расходы на приобретение в 2011 г. и заплатить налог с разницы? Спасибо.
Ответить
21 апреля 2021 17:20
Постоянная ссылка
Здравствуйте, для начала надо понять: недвижимость была приобретена в период, когда физлицо было ИП или нет? Эта недвижимость использовалась в деятельности ИП?
Ответить
21 апреля 2021 17:33
Постоянная ссылка
Да. Физ.лицо был ИП. Недвижимость использовалась как юридический адрес для ООО, где ИП был учредителем.
Ответить
21 апреля 2021 18:23
Постоянная ссылка

По сути, упрощенцы имеют право включать в расходы затраты на покупку основных средств. Это нужно было делать при приобретении недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности. Подробнее см. здесь:
https://nalog-nalog.ru/usn/usn_dohody/osnovnye_sredstva_pri_usn_izmeneniya/

Ответить
12 марта 2021 11:35
Постоянная ссылка
ИП по УСН вид деятельности предоставление услуг по покупке и продаже недвижимости. ИП В 2020 в ноябре купил квартиру за 2 мил и в январе 2021 Года продал эту квартиру за 2 мил. Возникает ли налог с продажи этой Квартиры? Если да то какой? Спасибо!!!
Ответить
26 января 2021 10:23
Постоянная ссылка
1.Предприятие занимается сдачей в аренду магазинов и применяет систему налогообложения Доходы. Продали магазин, можно ли уменьшить сумму налога УСН Доходы от продажи на начисленные страховые взносы.
2. Предприятие относится к малому предприятию, за 2020 год при расчете УСН мы должны рассчитывать 6% или можем воспользоваться льготой Краснодарского края и платить 3% по налогу УСН
Ответить
26 января 2021 10:48
Постоянная ссылка
1. Да, безусловно. Почему возник вопрос?
2. Данные льготы подразумевают определенный вид деятельность или получение определенного процента дохода по конкретному виду деятельности? Может какие-то условия дополнительные еще есть? Если вы под все условия подпадаете, то наверняка можно. Для этого нужно изучить нормативный акт Краснодарского края.
Ответить
4 февраля 2020 14:47
Постоянная ссылка
ИП на УСН Доходы без наемных работников ,виды деятельности :Аренда и Реализация собственного недвижимого имущества, продает собственное нежилое помещение, ранее используемое в предпринимательской деятельности , физическому лицу, также являющемуся ИП .В договоре купли-продажи статус ИП не оговорен ( но возможен ).Оплата производится на расчетный счет ИП .Обязательно ли использование в данном случае ККМ ? Можно ли оплатить покупку с расчетного счета ИП для избежания применения ККМ ?
Ответить
Ваш вопрос
Отправить
Помогаем в работе. Подпишитесь на рассылку – 1 раз в неделю, бесплатно.
Есть вопросы? Получите быстрый ответ на форуме