Подписывайтесь на новости
Ежемесячно нам доверяют 5 млн человек
Присоединяйтесь к нам в соц. сетях:

Налогообложение дохода от продажи недвижимости индивидуальным предпринимателем на УСН

Налогообложение дохода от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем на упрощенке во многом зависит от момента приобретения этого имущества и целей его использования. Рассмотрим, какие налоги должен заплатить ИП при продаже недвижимости.

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более пяти лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, реализуемая с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 кодекса, а ранее, до ее введения, имущественный вычет по подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости пяти лет  не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ на сумму не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В то же время:

  1. По мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (письма от 30.10.2009 № 03-11-09/364, от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730).
  2. ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 1)).
  3. По мнению Минфина, если ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимого имущества, и такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо от 17.12.2021 № 03-04-05/103144).
  4. По мнению Минфина, если недвижимость ИП на УСН нежилая и при этом использовалась в предпринимательской деятельности, то доход от ее продажи не освобождается от НДФЛ независимо от срока владения помещением (письмо от 26.08.2021 № 03-04-05/68971).

Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать упрощенный налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.

Имущество использовалось для предпринимательской деятельности

Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает  Минфин РФ в письмах от 28.03.2014 № 03-11-11/13850, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, как и в отмеченном выше письме № 03-04-05/103144.

ВНИМАНИЕ! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе, тоже не облагается НДФЛ. 

Подробности см. в материале «С 2019 года продажа части имущества ИП льготируется».

В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период, например 2022 года, превысит 219 200 000 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ, приказ Минэкономразвития России от 28.10.2021 № 654).

Как считают суды?

Арбитражная практика по таким спорам противоречива.

Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался упрощенцем в предпринимательской деятельности.

К ним относятся, например, постановления:

  • Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12;
  • ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 № А78-9263/2011 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 06.12.2012 № ВАС-15941/12);
  • ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 № А67-3365/2013;
  • ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 № А66-4622/2012.
  • ФАС Уральского округа от 05.12.2012 № Ф09-11733/12, от 13.11.2012 № Ф09-10672/12, от 28.09.2012 № Ф09-8627/12, от 26.04.2012 № Ф09-2845/12, от 02.02.2011 № Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 № Ф09-5178/10-С3;
  • ФАС Центрального округа от 29.03.2012 № А09-4957/2011;
  • ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 № А12-23664/2010;
  • АС УО от 02.12.2019 № Ф09-8071/19 по делу № А76-12057/2019;
  • АС ЦО от 07.07.2021 № Ф10-2608/2021 по делу № А35-788/2020.

В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.

Такие выводы можно найти в постановлениях:

  • ФАС Уральского округа от 26.01.2010 № Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.08.2010 № ВАС-6946/10);
  • ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 № А05-5609/2011;
  • ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12.

Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.

Источники:
Налоговый кодекс РФ
Добавить в закладки
Ваши вопросы
19 сентября 2022 14:18
Постоянная ссылка
Мы сдавали в аренду жилой дом, которым владеем больше 5 лет, как ИП по УСН 6%.Теперь хотим его продать.Какие налоги нам надо заплатить у нас 5 детей.
Ответить
26 сентября 2022 12:44
Постоянная ссылка
Вы заплатите налог с дохода УСн 6%
Ответить
11 сентября 2022 04:18
Постоянная ссылка
В 2019 году купила недвижимое имущество, как физическое лицо. Через год открыла ИП , УСН доходы, которое сдаётся в аренду по настоящий момент. По кадастровой стоимости 1 775 000, продаю за 5 000 000.
Продажа состоится в 2022 г. Какую сумму налогов необходимо заплатить?
Ответить
26 сентября 2022 12:46
Постоянная ссылка
Если Вы использовали имущество в предпринимательской деятельности, то при продажи заплате налог с дохода по УСН (6%)
Ответить
31 августа 2022 13:26
Постоянная ссылка
Я построила дом в 2021г, зарегистрировалась как ИП в 2022г, оквэд Покупка и продажа собственного недвижимого имущества (68.10), нужна ли мне онлайн-касса для продажи дома?
Если выберу УСН доходы-расходы, то должна показать расходы от строительства дома? Они будут учтены, или нет? строила я его как частное лицо
Ответить
28 июня 2022 17:18
Постоянная ссылка
квартира куплена в 2014 г. Ип зарегистрировано в 2021 г. УСН доходы .
в аренду сдавалась. нужно ли будет заплатить налог 6 % от стоимости продажи квартиры?
Ответить
29 июня 2022 10:13
Постоянная ссылка
Если вы сдавали квартиру в аренду официально и платили с этого налоги, то теперь при ее продаже Вам не удастся доходы от этой сделки обложить НДФЛ как простому физическому лицу, и уж тем более воспользоваться льготой исходя из срока владения. Есть письмо Минфина России от 22.09.2021 № 03-11-11/76758, в котором чиновники говорят о том, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи должны попасть под обложение единым налогом.
Ответить
2 августа 2022 22:42
Постоянная ссылка

В письме указано про продажу в год, в котором применялась усн, а Григорий не писал, когда продаёт и будет ли уходить с УСН и вообще была ли сдача предпринимательской деятельностью

Ответить
20 июня 2022 10:57
Постоянная ссылка
Добрый день!
У меня зарегистрировано ИП на общей системе налогообложения (СМР), купила ком. недвижимость апреле 20г. и продала в июле 20г.
Правильно, что я заплатила НДС и НДФЛ?
Ответить
20 июня 2022 14:44
Постоянная ссылка
Что такое СМР в Вашем предложении? То, что Вы уплатили НДС и НДФЛ, да - правильно. По НДС Вы могли применить вычет в виде "входящего" НДС при приобретении коммерческой недвижимости. По НДФЛ могли воспользоваться профессиональными вычетами. Недвижимость, полагаю, должна была использоваться в предпринимательской деятельности. Поэтому продажа должна попасть под обложение режимными налогами.
Ответить
17 мая 2022 12:29
Постоянная ссылка
Предприниматель в 2022 году продает недвижимое имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности (имущество приобретено в 2019 году). Налогообложение УСН доход - расход. Какую сумму можно поставить в расход? За предшествующие годы в декларации по УСН, расход на покупку недвижимого имущества не отражали. Можно ли представить в налоговую уточненки? И еще вопрос, если продажа состоится а 2023 году, уточненку по 2019 году уже не сможем подать?
Ответить
29 апреля 2022 08:36
Постоянная ссылка
Здравствуйте. Я являюсь ИП на УСН доходы. Могу ли я купить недвижимость в личное пользование со своего р/сч? Будут ли ко мне вопросы, если я решу продать через 3-5 лет это имущество? Какие должна буду заплатить налоги?
Ответить
1 мая 2022 09:27
Постоянная ссылка
Предприниматель вправе использовать деньги со своего расчетного счета по своему усмотрению. Правда, обычно это происходит в виде перевода на личный счет физлица. В статье, под которой Вы оставили свой вопрос, высказано мнение по вопросу продажи недвижимости при неиспользовании ее в коммерческих целей - такая продажа подпадет под обложение НДФЛ. Если продадите имущество до истечения 5 лет, то придется подавать декларацию по НДФЛ и платить налог, если позднее - то декларировать доходы не придется. Письма чиновников в статье приведены. Но как посмотрят проверяющие на местах, за что зацепятся, я предугадывать не берусь. Возможно, Вам придет требование о представлении пояснений, почему Вы не заплатили УСН с продажи, будете писать ответы.
Ответить
11 апреля 2022 11:47
Постоянная ссылка
Добрый день ! я физ.лицо построила на своем участке 3 квартирных дома. могу ли я открыть свое ИП и продавать квартиры от своего ИП, в дальнейшем заплатить налоги с продажи как ИП?
Ответить
29 марта 2022 12:25
Постоянная ссылка
Здравствуйте, есть ИП . вид деятельности строит. услуги. Купил участок в 2020г построил дом и зарегистрировал в 2021г на себя как физ. лицо. Могу ли я продать дом через ИП, заплатить 6%?
Ответить
22 марта 2022 23:50
Постоянная ссылка
Ип хочу продать нежилые помещения используемые мною для предпринимательской деятельности. Обязательно ли мне продать по кадастровой стоимости ? Смогу ли я продать по цене указанным в договоре через кассовый аппарат и платить налог по УСН?
Ответить
23 марта 2022 22:41
Постоянная ссылка
А кто сказал, что Вы должны продавать помещения по кадастровой стоимости? Данная стоимость служит немного для других целей. Вы же будете продавать по той цене, которую зафиксируете в договоре. Если Вы применяете УСН, то Ваши доходы естественно подпадут под единый налог.
Ответить
22 апреля 2022 22:42
Постоянная ссылка
означает ли это что я могу без последствий продать коммерческое помещение (кадастровая стоимость которого 1 млн) за, например, 1 т руб?
Ответить
25 апреля 2022 14:53
Постоянная ссылка
Можете даже за 1 руб. продать, никто не запретит Вам это сделать. Другое дело, какие будут последствия: не вызовет ли такая сделка интереса контролирующих органов, не решат ли они, что Вы уходите от налогообложения, вопросов может быть очень много... Предсказывать такие последствия и возможные ответы на эти вопросы я не возьмусь. У нас была статья про продажу недвижимости ниже кадастровой стоимости, правда там речь только об НДФЛ, посмотрите, если интересно. А вообще цена сделки, особенно крупных, должна быть в пределах рыночной цены, это мое личное мнение, тогда вопросов никаких ни у кого не возникнет.
Ответить
18 февраля 2022 08:07
Постоянная ссылка
Здравствуйте.
Являюсь ИП УСН 6% более 5 лет. Приобретены в 2021 г. нежилые помещения, более 10шт на себя как физ.лицо под последующую сдачу в аренду через своё ИП. Часть помещений сданы арендаторам по договору. Остальные помещения (около 5 шт) есть желающие выкупить сразу, без временной аренды. Вопрос: можно ли ИП продать часть помещений СРАЗУ после получения права собственности (без использования именно их в предпринимательской деятельности), без аренды, заплатив 6+1% налогов? Или нужно сдавать хотя бы месяц по договору аренды. Какие есть варианты?
Ответить
26 января 2022 00:39
Постоянная ссылка
Здравствуйте.
Если я занимаюсь перепродажей жилой недвижимости, то я должна (будучи ИП 6% по аренде недвижимости)
1. внести дополнительный вид деятельности (продажа недвижимости)?
2. платить 6% налог при продаже со всей суммы продажи, без возможности применения каких-либо вычетов ( срок владения 6-12 мес)?
3. С какого количества проданных квартир нужно обязательно это сделать, ведь 1-2-3 кВ. могут быть куплены и проданы в личных целях, а потом прийти понимание, что это приносит доход?
4. Какие есть законные способы оптимизировать этот налог?
Ответить
13 декабря 2021 21:22
Постоянная ссылка
Я ИП на патенте хочу продать помещение которое использовалось в предпринимательской деятельности. Куплено помещение было 2001 году. Буду закрывать ИП. Какие налоги мне надо будет заплатить с его продажи. Заранее спасибо за ответ..
Ответить
14 декабря 2021 19:07
Постоянная ссылка
У вас чисто случайно не лежит в налоговой заявление о переходе на УСН? Если такового не имеется, то придётся считать налоги по общему режиму (ведь продажа имущества не подпадает под Ваш патент). А это НДС и НДФЛ - достаточно весомая сумма налогов получится.
Ответить
15 декабря 2021 22:17
Постоянная ссылка
Вот узнала об этом и решила сначала перейти с нового года на усн иоикрыть оквэд для продажи нежного имущества,потом только продать магазин заплатить 6% и ещё 1 % с превышения в пенсионный фонд,а потом закрыть ип.
Ответить
6 сентября 2021 09:56
Постоянная ссылка
Добрый день. В 2013 году была в совместной собственности с супругом приобретена квартира. В 2017 году я стала предпринимателем с видом деятельности Аренда и продажа собственной недвижимости на УСН 6%. В 2019 и в 2020 году сдавала квартиру как ИП и задекларировала доход, оплатила налог 6%. В 2021 году мы с супругом продали квартиру. Квартира на дату продажи больше 5 лет в собственности, но официально сдавалась. Должна ли я заплатить с продажи какие- то налоги? Собственность совместная. Совсем запуталась)
Ответить
11 августа 2021 21:30
Постоянная ссылка
Ип занимается перепродажей недвижимого имущества, с целью получения прибыли, приобретеное за время существования ип. Форма налогооблажения УСН. Недвижимость меньше 5 лет. Вопрос, нужно ли платить налог 2 раза: 1 раз как ип - 6% и как физ.лицо 13%?
Ответить
12 августа 2021 14:39
Постоянная ссылка
Нет, налог два раза в любом случае платить не нужно. Доходы облагаются налогом только один раз. В Вашем случае необходимо заплатить с полученных доходов единый налог по УСН, поскольку вид деятельности у Вас наверняка связан с перепродажей недвижимости и недвижимость используется в предпринимательской деятельности (в качестве товара). Посмотрите Письмо Минфина РФ от 09.09.2020 № 03-11-11/79032.
Ответить
13 августа 2021 08:47
Постоянная ссылка
Большое спасибо.
Ответить
3 августа 2021 14:47
Постоянная ссылка
Купил участок в 2020г построил дом и зарегистрировал в 2021г, хочу продать.
Могу я пред продажей зарегистрироваться как ИП и заплатить 6%, или раньше надо было сделать это?
Ответить
31 мая 2021 12:57
Постоянная ссылка
ДОбрый день, ИП в 2009г. приобрел нежилое помещение , которое до 2014г. было использовано им для торговли мед.препаратами (аптека) , после 2014года деятельность там не велась, велась в другом помещении. 28/12/2019 заключен договор продажи, зарегистрированный 14/01/2020г. С 01/01/2020 ИП на УСН(доходы-расходы), до этого на ЕНВД.
Правильно понимаю, что НДС по ЕНВД удастся не платить, ссылаясь на дату регистрации договора, а вот от 15% УСН уйти не удастся, или есть возможность доказать, что продаже недвижимости не является видом деятельности ИП и не является систематической.?
Ответить
31 мая 2021 22:29
Постоянная ссылка
Я могу выразить свое мнение, а уж насколько оно будет совпадать с Вашим или с мнением налоговиков... Понятно, что продажа недвижимости не является Вашей систематической деятельностью. Однако данное имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Именно поэтому доходы от его продажи подпадут под налогообложение УСН, раз на момент регистрации договора ИП использовал эту систему налогообложения. На это не раз обращали внимание контролирующие органы, см. например письмо Минфина России от 24.05.2016 № 03-04-05/29559.
Под обложение НДФЛ доходы от продажи имущества могли попасть только в том случае, если бы оно не было использовано для предпринимательских целей. А там получилось бы, что налог бы Вам вообще не пришлось платить, учитывая период владения (свыше 5 лет). Но это не Ваш случай.
Ответить
20 мая 2021 16:27
Постоянная ссылка
Добрый день ип на усн продает комнату не используемую как жилое помещение ( прописки не было там ) владение более 5 лет, вид деятельности управление имуществом присутствует , попадет сумма сделки в налогооблагаемую базу усн 6%? Доказать что помещение использовалось как жилое не получится.
Ответить
21 апреля 2021 17:09
Постоянная ссылка
Здравствуйте.
ИП на УСН доходы минус расходы. Недвижимость приобретена в 2011 г. физическим лицом, отчуждена в 2020 физическим лицом. Получено требование включить стоимость продажи в доход по УСН. Можно ли отразить расходы на приобретение в 2011 г. и заплатить налог с разницы? Спасибо.
Ответить
21 апреля 2021 17:20
Постоянная ссылка
Здравствуйте, для начала надо понять: недвижимость была приобретена в период, когда физлицо было ИП или нет? Эта недвижимость использовалась в деятельности ИП?
Ответить
21 апреля 2021 17:33
Постоянная ссылка
Да. Физ.лицо был ИП. Недвижимость использовалась как юридический адрес для ООО, где ИП был учредителем.
Ответить
21 апреля 2021 18:23
Постоянная ссылка

По сути, упрощенцы имеют право включать в расходы затраты на покупку основных средств. Это нужно было делать при приобретении недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности. Подробнее см. здесь:
https://nalog-nalog.ru/usn/usn_dohody/osnovnye_sredstva_pri_usn_izmeneniya/

Ответить
12 марта 2021 11:35
Постоянная ссылка
ИП по УСН вид деятельности предоставление услуг по покупке и продаже недвижимости. ИП В 2020 в ноябре купил квартиру за 2 мил и в январе 2021 Года продал эту квартиру за 2 мил. Возникает ли налог с продажи этой Квартиры? Если да то какой? Спасибо!!!
Ответить
26 января 2021 10:23
Постоянная ссылка
1.Предприятие занимается сдачей в аренду магазинов и применяет систему налогообложения Доходы. Продали магазин, можно ли уменьшить сумму налога УСН Доходы от продажи на начисленные страховые взносы.
2. Предприятие относится к малому предприятию, за 2020 год при расчете УСН мы должны рассчитывать 6% или можем воспользоваться льготой Краснодарского края и платить 3% по налогу УСН
Ответить
26 января 2021 10:48
Постоянная ссылка
1. Да, безусловно. Почему возник вопрос?
2. Данные льготы подразумевают определенный вид деятельность или получение определенного процента дохода по конкретному виду деятельности? Может какие-то условия дополнительные еще есть? Если вы под все условия подпадаете, то наверняка можно. Для этого нужно изучить нормативный акт Краснодарского края.
Ответить
4 февраля 2020 14:47
Постоянная ссылка
ИП на УСН Доходы без наемных работников ,виды деятельности :Аренда и Реализация собственного недвижимого имущества, продает собственное нежилое помещение, ранее используемое в предпринимательской деятельности , физическому лицу, также являющемуся ИП .В договоре купли-продажи статус ИП не оговорен ( но возможен ).Оплата производится на расчетный счет ИП .Обязательно ли использование в данном случае ККМ ? Можно ли оплатить покупку с расчетного счета ИП для избежания применения ККМ ?
Ответить
Ваш вопрос
Отправить
Помогаем в работе. Подпишитесь на рассылку – 1 раз в неделю, бесплатно.
Есть вопросы? Получите быстрый ответ на форуме