Имущество приобретено и использовалось для личных целей
Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.
При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более пяти лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, реализуемая с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 кодекса, а ранее, до ее введения, имущественный вычет по подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости пяти лет не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ на сумму не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Хотите всегда иметь развернутую информацию по данной теме? Тогда воспользуйтесь бесплатно пробным доступом к системе КонсультантПлюс. А если вы захотите пользоваться ею постоянно, здесь можно запросить ее стоимость.
Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В то же время:
- По мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (письма от 30.10.2009 № 03-11-09/364, от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730).
- ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 1)).
- По мнению Минфина, если ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимого имущества, и такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо от 17.12.2021 № 03-04-05/103144).
- По мнению Минфина, если недвижимость ИП на УСН нежилая и при этом использовалась в предпринимательской деятельности, то доход от ее продажи не освобождается от НДФЛ независимо от срока владения помещением (письмо от 26.08.2021 № 03-04-05/68971).
Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать упрощенный налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.
А как облагается продажа недвижимости у ИП на патенте (ПСН)? В каких случаях продажа недвижимого имущества, применяемого в предпринимательской деятельности ИП, не облагается НДФЛ? Смотрите экспертные разъяснения в системе «КонсультантПлюс». Оформите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.
Имущество использовалось для предпринимательской деятельности
Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в письмах от 28.03.2014 № 03-11-11/13850, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, как и в отмеченном выше письме № 03-04-05/103144.
ВНИМАНИЕ! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе, тоже не облагается НДФЛ.
Подробности см. в материале «С 2019 года продажа части имущества ИП льготируется».
В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период, например 2024 года, превысит 265,8 млн руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
С 1 января 2025 года упрощенцы переходят в категорию плательщиков НДС. В том случае, если автоматическое освобождение по итогам 2024 года получить не удасться, то при реализации недвижимого имущества придется начислить НДС и заплатить его в бюджет. О том, какие изменения по НДС грядут для упрощенцев с 2025 года, читайте в нашем материале.
Обратите внимание! Реализация жилой недвижимости и долей в них освобождается от НДС в соответствии с подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ.
То есть если предприниматель на УСН, не получивший автоматического освобождения по итогам 2024 года, в 2025 году продаст квартиру, которую приобрел в 2023 году и использовал для предпринимательских целей, то НДС при ее реализации начислять не придется, однако операцию следует обязательно отразить в разделе 7 декларации по НДС.
Если же он продаст коммерческую недвижимость, то НДС начислит по ранее выбранной ставке (5%, 7%, 20%) в соответствии с полученными доходами. Операция - стандартная, поэтому попадет в раздел 3 декларации по НДС. При этом в декларации по УСН доходы должны быть прописаны за минусом суммы НДС.
Как считают суды?
Арбитражная практика по таким спорам противоречива.
Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался упрощенцем в предпринимательской деятельности.
К ним относятся, например, постановления:
- Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12;
- ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 № А78-9263/2011 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 06.12.2012 № ВАС-15941/12);
- ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 № А67-3365/2013;
- ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 № А66-4622/2012.
- ФАС Уральского округа от 05.12.2012 № Ф09-11733/12, от 13.11.2012 № Ф09-10672/12, от 28.09.2012 № Ф09-8627/12, от 26.04.2012 № Ф09-2845/12, от 02.02.2011 № Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 № Ф09-5178/10-С3;
- ФАС Центрального округа от 29.03.2012 № А09-4957/2011;
- ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 № А12-23664/2010;
- АС УО от 02.12.2019 № Ф09-8071/19 по делу № А76-12057/2019;
- АС ЦО от 07.07.2021 № Ф10-2608/2021 по делу № А35-788/2020.
В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.
Такие выводы можно найти в постановлениях:
- ФАС Уральского округа от 26.01.2010 № Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.08.2010 № ВАС-6946/10);
- ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 № А05-5609/2011;
- ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12.
Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.
Итоги
Налогообложение продажи недвижимости ИП на УСН зависит от срока владения недвижимостью и от факта использования или неиспользования недвижимости в предпринимательской деятельности.
С 2025 года при продаже недвижимости предпринимателям нужно будет также начислять НДС. Коснется это нежилых помещений. Жилые помещения подпадают под освобождение по ст. 149 НК РФ.
О том, какие новшества ожидают упрощенцев с 1 января 2025 года - лимиты, ставки, налоги, узнайте из этого материала.
Теперь вопрос, в 2025 году планируется продажа нежилого помещения, один из собственников проводил арендные договоры через ИП. Жена же проводила аренду как Физ.лицо. Налоги на доходы физ.лица были уплачены за все периоды. При продаже нежилого помещения (сроком владения больше 5 лет) должна ли будет жена заплатить налог на доход с продажи или это не попадает под случай ведения предпринимательской деятельностью и она может не платить налог ? (жена за весь описанный период владеет только одним нежилым имуществом)
Квартира в собственности более 10 лет
Сначала проживали в ней сами
Потом сдавала как Самозанятый
Теперь как ИП УСН ПСН
При продаже сколько все же должна заплатить 6%, 13% или все же не должна?
Если по новому закону должна, что конечно абсурдно, то как уйти от этого или минимизировать, могу без налога подарить ее дочери? Или продать за условную цену минимум?
Здравствуйте! прошу помогите разобраться в ситуации! Ип продал недвижимое имущество физлицу(земля, павильон) за 960тр в 2023 году физлицу с рассрочкой платежа до января 2024г. за наличку. ИП владел этой недижимостью с 2011г и преобретал как физлицо). обьекты не учавствовали в придпренимательской деятельности. Продали с ип чтбы не платить 13%(как он обьясняет). Я как бухгалтер не вкурсе этой истории была и в декларацию по УСН по 23г не включила эту сделку. Прилетело требование с фнс с требованием утониться и пояснения дать. Вобщим вопрос сейчас в том - есть ли какие льготы по налогу в части необлагаемого по причине владения более 5 лет и не используемого нежилого имущества в предпринимательской деятельности. Благодарю!
в ОКВД нет пункта 68.10,какой налог после продажи я должна заплатитью
Статус ИП до 2012 года и до сегодняшнего дня.
В 2012 году приобретена коммерческая недвижимость за 5 млн, используя кредитные средства. Недвижимость использовалась в коммерческих целях у ИП (УСН 15%).
При продаже в этом году за 6 млн, какой налог необходимо оплачивать?
Можно ли вычесть 5 млн при расчете облагаемой суммы?
Или можно вначале закрыть ИП, потом продать ком.недвижимость и полностью избежать налога?
Если продадите недвижимость после закрытия ИП, то, как я понимаю, будете платить 13% со стоимости продажи, поскольку недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности - положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ здесь не применяются, см. Письмо ФНС от 31.03.2020 № БС-4-11/5445@.
отчитываться нужно от фактической стоимости продажи в договоре или не менее 70% от кадастровой стоимости?
Насчет использования личного счета для бизнес-целей. Налоговики Вас не оштрафуют, у них на это каких-либо оснований вроде как нет, законодательно это не запрещено. Но могут возникнуть проблемы с Вашим банком вплоть до блокировки счетов. Я считаю, что лучше уточнить эти моменты в обслуживающем Вас кредитном учреждении.
Теперь вопрос о налогообложении: включать сумму от реализации в Декларацию УСН 9 доходы 6%) , либо можно включить эту сумму в Декларацию 3-НДФЛ , причем сумма доходов ниже суммы приобретения? Спасибо.
в 2021 году оформила ИП на УСН доходы 6% по сдачи этой квартиры в аренду.
в декабре 2022 году решила продать эту квартиру, оставаясь в статусе ИП
срок владения квартирой составил более 5 лет.нужно ли мне платить налог с прибыли за проданную квартиру или надо платить НДФЛ 13 %.
Вроде как есть такой закон, послабление для ИП - если квартира куплена до 2016 года и срок владения ей более 5 лет, то ИП освобождается от налога НДФЛ и налога на прибыль от ее продажи.
Подскажите так это или нет
Скажите какой налог я заплачу? как ИП 6% с общей суммы продажи, или как ФЛ 13%?
Спасибо
Если ставка 6%, то как платится налог, учитывая что деньги с продажи заходят на р/счет физ лица?! Или они обязательно должны быть зачислены на р/счет ИП? Но продает же физ лицо, а не ИП. Как правильно оформить сделку и оплатить налог?
Продажа состоится в 2022 г. Какую сумму налогов необходимо заплатить?
Если выберу УСН доходы-расходы, то должна показать расходы от строительства дома? Они будут учтены, или нет? строила я его как частное лицо
в аренду сдавалась. нужно ли будет заплатить налог 6 % от стоимости продажи квартиры?
В письме указано про продажу в год, в котором применялась усн, а Григорий не писал, когда продаёт и будет ли уходить с УСН и вообще была ли сдача предпринимательской деятельностью
У меня зарегистрировано ИП на общей системе налогообложения (СМР), купила ком. недвижимость апреле 20г. и продала в июле 20г.
Правильно, что я заплатила НДС и НДФЛ?
Являюсь ИП УСН 6% более 5 лет. Приобретены в 2021 г. нежилые помещения, более 10шт на себя как физ.лицо под последующую сдачу в аренду через своё ИП. Часть помещений сданы арендаторам по договору. Остальные помещения (около 5 шт) есть желающие выкупить сразу, без временной аренды. Вопрос: можно ли ИП продать часть помещений СРАЗУ после получения права собственности (без использования именно их в предпринимательской деятельности), без аренды, заплатив 6+1% налогов? Или нужно сдавать хотя бы месяц по договору аренды. Какие есть варианты?
Если я занимаюсь перепродажей жилой недвижимости, то я должна (будучи ИП 6% по аренде недвижимости)
1. внести дополнительный вид деятельности (продажа недвижимости)?
2. платить 6% налог при продаже со всей суммы продажи, без возможности применения каких-либо вычетов ( срок владения 6-12 мес)?
3. С какого количества проданных квартир нужно обязательно это сделать, ведь 1-2-3 кВ. могут быть куплены и проданы в личных целях, а потом прийти понимание, что это приносит доход?
4. Какие есть законные способы оптимизировать этот налог?
Могу я пред продажей зарегистрироваться как ИП и заплатить 6%, или раньше надо было сделать это?
Правильно понимаю, что НДС по ЕНВД удастся не платить, ссылаясь на дату регистрации договора, а вот от 15% УСН уйти не удастся, или есть возможность доказать, что продаже недвижимости не является видом деятельности ИП и не является систематической.?
Под обложение НДФЛ доходы от продажи имущества могли попасть только в том случае, если бы оно не было использовано для предпринимательских целей. А там получилось бы, что налог бы Вам вообще не пришлось платить, учитывая период владения (свыше 5 лет). Но это не Ваш случай.
ИП на УСН доходы минус расходы. Недвижимость приобретена в 2011 г. физическим лицом, отчуждена в 2020 физическим лицом. Получено требование включить стоимость продажи в доход по УСН. Можно ли отразить расходы на приобретение в 2011 г. и заплатить налог с разницы? Спасибо.
По сути, упрощенцы имеют право включать в расходы затраты на покупку основных средств. Это нужно было делать при приобретении недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности. Подробнее см. здесь:
https://nalog-nalog.ru/usn/usn_dohody/osnovnye_sredstva_pri_usn_izmeneniya/
2. Предприятие относится к малому предприятию, за 2020 год при расчете УСН мы должны рассчитывать 6% или можем воспользоваться льготой Краснодарского края и платить 3% по налогу УСН
2. Данные льготы подразумевают определенный вид деятельность или получение определенного процента дохода по конкретному виду деятельности? Может какие-то условия дополнительные еще есть? Если вы под все условия подпадаете, то наверняка можно. Для этого нужно изучить нормативный акт Краснодарского края.