Налогообложение дохода от продажи недвижимости индивидуальным предпринимателем на УСН

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более пяти лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, реализуемая с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 кодекса, а ранее, до ее введения, имущественный вычет по подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости пяти лет  не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ на сумму не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Хотите всегда иметь развернутую информацию по данной теме? Тогда воспользуйтесь бесплатно пробным доступом к системе КонсультантПлюс. А если вы захотите пользоваться ею постоянно, здесь можно запросить ее стоимость.

Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В то же время:

1. По мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (письма от 30.10.2009 № 03-11-09/364, от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730).
2. ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 1)).
3. По мнению Минфина, если ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимого имущества, и такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо от 17.12.2021 № 03-04-05/103144).
4. По мнению Минфина, если недвижимость ИП на УСН нежилая и при этом использовалась в предпринимательской деятельности, то доход от ее продажи не освобождается от НДФЛ независимо от срока владения помещением (письмо от 26.08.2021 № 03-04-05/68971).

Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать упрощенный налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.

А как облагается продажа недвижимости у ИП на патенте (ПСН)? В каких случаях продажа недвижимого имущества, применяемого в предпринимательской деятельности ИП, не облагается НДФЛ? Смотрите экспертные разъяснения в системе «КонсультантПлюс». Оформите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.

Имущество использовалось для предпринимательской деятельности

Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает  Минфин РФ в письмах от 28.03.2014 № 03-11-11/13850, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, как и в отмеченном выше письме № 03-04-05/103144.

ВНИМАНИЕ! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе, тоже не облагается НДФЛ. 

Подробности см. в материале «С 2019 года продажа части имущества ИП льготируется».

В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период, например 2025 года, превысит 450 млн руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

С 1 января 2025 года упрощенцы переходят в категорию плательщиков НДС. В том случае, если автоматическое освобождение получить не удасться, то при реализации недвижимого имущества придется начислить НДС и заплатить его в бюджет. О том, какие изменения по НДС грядут для упрощенцев с 2026 года, читайте в нашем материале.

Обратите внимание! Реализация жилой недвижимости и долей в них освобождается от НДС в соответствии с подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ.

То есть если предприниматель на УСН, не получивший автоматического освобождения по итогам 2024 года, в 2025 году продаст квартиру, которую приобрел в 2023 году и использовал для предпринимательских целей, то НДС при ее реализации начислять не придется, однако операцию следует обязательно отразить в разделе 7 декларации по НДС.

Если же он продаст коммерческую недвижимость, то НДС начислит по ранее выбранной ставке (5%, 7%, 20%) в соответствии с полученными доходами. Операция - стандартная, поэтому попадет в раздел 3 декларации по НДС. При этом в декларации по УСН доходы должны быть прописаны за минусом суммы НДС.

Как считают суды?

Арбитражная практика по таким спорам противоречива.

Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался упрощенцем в предпринимательской деятельности.

К ним относятся, например, постановления:

• Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12;
• ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 № А78-9263/2011 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 06.12.2012 № ВАС-15941/12);
• ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 № А67-3365/2013;
• ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 № А66-4622/2012.
• ФАС Уральского округа от 05.12.2012 № Ф09-11733/12, от 13.11.2012 № Ф09-10672/12, от 28.09.2012 № Ф09-8627/12, от 26.04.2012 № Ф09-2845/12, от 02.02.2011 № Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 № Ф09-5178/10-С3;
• ФАС Центрального округа от 29.03.2012 № А09-4957/2011;
• ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 № А12-23664/2010;
• АС УО от 02.12.2019 № Ф09-8071/19 по делу № А76-12057/2019;
• АС ЦО от 07.07.2021 № Ф10-2608/2021 по делу № А35-788/2020.

В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.

Такие выводы можно найти в постановлениях:

• ФАС Уральского округа от 26.01.2010 № Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.08.2010 № ВАС-6946/10);
• ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 № А05-5609/2011;
• ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12.

Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.

Итоги

Налогообложение продажи недвижимости ИП на УСН зависит от срока владения недвижимостью и от факта использования или неиспользования недвижимости в предпринимательской деятельности.

С 2025 года при продаже недвижимости предпринимателям нужно будет также начислять НДС. Коснется это нежилых помещений. Жилые помещения подпадают под освобождение по ст. 149 НК РФ.