Имущество приобретено и использовалось для личных целей
Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.
При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более пяти лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, реализуемая с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 кодекса, а ранее, до ее введения, имущественный вычет по подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости пяти лет не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ на сумму не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В то же время:
- По мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (письма от 30.10.2009 № 03-11-09/364, от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730).
- ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 1)).
- По мнению Минфина, если ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимого имущества, и такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо от 17.12.2021 № 03-04-05/103144).
- По мнению Минфина, если недвижимость ИП на УСН нежилая и при этом использовалась в предпринимательской деятельности, то доход от ее продажи не освобождается от НДФЛ независимо от срока владения помещением (письмо от 26.08.2021 № 03-04-05/68971).
Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать упрощенный налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.
О налогообложении продажи недвижимости ИП на ПСН рассказали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.
Имущество использовалось для предпринимательской деятельности
Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в письмах от 28.03.2014 № 03-11-11/13850, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, как и в отмеченном выше письме № 03-04-05/103144.
ВНИМАНИЕ! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе, тоже не облагается НДФЛ.
Подробности см. в материале «С 2019 года продажа части имущества ИП льготируется».
В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период, например 2024 года, превысит 265,8 млн руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
С 1 января 2025 года упрощенцы переходят в категорию плательщиков НДС. В том случае, если автоматическое освобождение по итогам 2024 года получить не удасться, то при реализации недвижимого имущества придется начислить НДС и заплатить его в бюджет. О том, какие изменения по НДС грядут для упрощенцев с 2025 года, читайте в нашем материале.
Обратите внимание! Реализация жилой недвижимости и долей в них освобождается от НДС в соответствии с подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ.
То есть если предприниматель на УСН, не получивший автоматического освобождения по итогам 2024 года, в 2025 году продаст квартиру, которую приобрел в 2023 году и использовал для предпринимательских целей, то НДС при ее реализации начислять не придется, однако операцию следует обязательно отразить в разделе 7 декларации по НДС.
Если же он продаст коммерческую недвижимость, то НДС начислит по ранее выбранной ставке (5%, 7%, 20%) в соответствии с полученными доходами. Операция - стандартная, поэтому попадет в раздел 3 декларации по НДС. При этом в декларации по УСН доходы должны быть прописаны за минусом суммы НДС.
Как считают суды?
Арбитражная практика по таким спорам противоречива.
Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался упрощенцем в предпринимательской деятельности.
К ним относятся, например, постановления:
- Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12;
- ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 № А78-9263/2011 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 06.12.2012 № ВАС-15941/12);
- ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 № А67-3365/2013;
- ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 № А66-4622/2012.
- ФАС Уральского округа от 05.12.2012 № Ф09-11733/12, от 13.11.2012 № Ф09-10672/12, от 28.09.2012 № Ф09-8627/12, от 26.04.2012 № Ф09-2845/12, от 02.02.2011 № Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 № Ф09-5178/10-С3;
- ФАС Центрального округа от 29.03.2012 № А09-4957/2011;
- ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 № А12-23664/2010;
- АС УО от 02.12.2019 № Ф09-8071/19 по делу № А76-12057/2019;
- АС ЦО от 07.07.2021 № Ф10-2608/2021 по делу № А35-788/2020.
В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.
Такие выводы можно найти в постановлениях:
- ФАС Уральского округа от 26.01.2010 № Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.08.2010 № ВАС-6946/10);
- ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 № А05-5609/2011;
- ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12.
Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.
Итоги
Налогообложение продажи недвижимости ИП на УСН зависит от срока владения недвижимостью и от факта использования или неиспользования недвижимости в предпринимательской деятельности.
С 2025 года при продаже недвижимости предпринимателям нужно будет также начислять НДС. Коснется это нежилых помещений. Жилые помещения подпадают под освобождение по ст. 149 НК РФ.
О том, какие новшества ожидают упрощенцев с 1 января 2025 года - лимиты, ставки, налоги, узнайте из этого материала.
в ОКВД нет пункта 68.10,какой налог после продажи я должна заплатитью
Статус ИП до 2012 года и до сегодняшнего дня.
В 2012 году приобретена коммерческая недвижимость за 5 млн, используя кредитные средства. Недвижимость использовалась в коммерческих целях у ИП (УСН 15%).
При продаже в этом году за 6 млн, какой налог необходимо оплачивать?
Можно ли вычесть 5 млн при расчете облагаемой суммы?
Или можно вначале закрыть ИП, потом продать ком.недвижимость и полностью избежать налога?
Если продадите недвижимость после закрытия ИП, то, как я понимаю, будете платить 13% со стоимости продажи, поскольку недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности - положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ здесь не применяются, см. Письмо ФНС от 31.03.2020 № БС-4-11/5445@.
отчитываться нужно от фактической стоимости продажи в договоре или не менее 70% от кадастровой стоимости?
Насчет использования личного счета для бизнес-целей. Налоговики Вас не оштрафуют, у них на это каких-либо оснований вроде как нет, законодательно это не запрещено. Но могут возникнуть проблемы с Вашим банком вплоть до блокировки счетов. Я считаю, что лучше уточнить эти моменты в обслуживающем Вас кредитном учреждении.
Теперь вопрос о налогообложении: включать сумму от реализации в Декларацию УСН 9 доходы 6%) , либо можно включить эту сумму в Декларацию 3-НДФЛ , причем сумма доходов ниже суммы приобретения? Спасибо.
в 2021 году оформила ИП на УСН доходы 6% по сдачи этой квартиры в аренду.
в декабре 2022 году решила продать эту квартиру, оставаясь в статусе ИП
срок владения квартирой составил более 5 лет.нужно ли мне платить налог с прибыли за проданную квартиру или надо платить НДФЛ 13 %.
Вроде как есть такой закон, послабление для ИП - если квартира куплена до 2016 года и срок владения ей более 5 лет, то ИП освобождается от налога НДФЛ и налога на прибыль от ее продажи.
Подскажите так это или нет
Скажите какой налог я заплачу? как ИП 6% с общей суммы продажи, или как ФЛ 13%?
Спасибо
Если ставка 6%, то как платится налог, учитывая что деньги с продажи заходят на р/счет физ лица?! Или они обязательно должны быть зачислены на р/счет ИП? Но продает же физ лицо, а не ИП. Как правильно оформить сделку и оплатить налог?
Продажа состоится в 2022 г. Какую сумму налогов необходимо заплатить?
Если выберу УСН доходы-расходы, то должна показать расходы от строительства дома? Они будут учтены, или нет? строила я его как частное лицо
в аренду сдавалась. нужно ли будет заплатить налог 6 % от стоимости продажи квартиры?
В письме указано про продажу в год, в котором применялась усн, а Григорий не писал, когда продаёт и будет ли уходить с УСН и вообще была ли сдача предпринимательской деятельностью
У меня зарегистрировано ИП на общей системе налогообложения (СМР), купила ком. недвижимость апреле 20г. и продала в июле 20г.
Правильно, что я заплатила НДС и НДФЛ?
Являюсь ИП УСН 6% более 5 лет. Приобретены в 2021 г. нежилые помещения, более 10шт на себя как физ.лицо под последующую сдачу в аренду через своё ИП. Часть помещений сданы арендаторам по договору. Остальные помещения (около 5 шт) есть желающие выкупить сразу, без временной аренды. Вопрос: можно ли ИП продать часть помещений СРАЗУ после получения права собственности (без использования именно их в предпринимательской деятельности), без аренды, заплатив 6+1% налогов? Или нужно сдавать хотя бы месяц по договору аренды. Какие есть варианты?
Если я занимаюсь перепродажей жилой недвижимости, то я должна (будучи ИП 6% по аренде недвижимости)
1. внести дополнительный вид деятельности (продажа недвижимости)?
2. платить 6% налог при продаже со всей суммы продажи, без возможности применения каких-либо вычетов ( срок владения 6-12 мес)?
3. С какого количества проданных квартир нужно обязательно это сделать, ведь 1-2-3 кВ. могут быть куплены и проданы в личных целях, а потом прийти понимание, что это приносит доход?
4. Какие есть законные способы оптимизировать этот налог?
Могу я пред продажей зарегистрироваться как ИП и заплатить 6%, или раньше надо было сделать это?
Правильно понимаю, что НДС по ЕНВД удастся не платить, ссылаясь на дату регистрации договора, а вот от 15% УСН уйти не удастся, или есть возможность доказать, что продаже недвижимости не является видом деятельности ИП и не является систематической.?
Под обложение НДФЛ доходы от продажи имущества могли попасть только в том случае, если бы оно не было использовано для предпринимательских целей. А там получилось бы, что налог бы Вам вообще не пришлось платить, учитывая период владения (свыше 5 лет). Но это не Ваш случай.
ИП на УСН доходы минус расходы. Недвижимость приобретена в 2011 г. физическим лицом, отчуждена в 2020 физическим лицом. Получено требование включить стоимость продажи в доход по УСН. Можно ли отразить расходы на приобретение в 2011 г. и заплатить налог с разницы? Спасибо.
По сути, упрощенцы имеют право включать в расходы затраты на покупку основных средств. Это нужно было делать при приобретении недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности. Подробнее см. здесь:
https://nalog-nalog.ru/usn/usn_dohody/osnovnye_sredstva_pri_usn_izmeneniya/
2. Предприятие относится к малому предприятию, за 2020 год при расчете УСН мы должны рассчитывать 6% или можем воспользоваться льготой Краснодарского края и платить 3% по налогу УСН
2. Данные льготы подразумевают определенный вид деятельность или получение определенного процента дохода по конкретному виду деятельности? Может какие-то условия дополнительные еще есть? Если вы под все условия подпадаете, то наверняка можно. Для этого нужно изучить нормативный акт Краснодарского края.