Налог с продажи квартиры, полученной по наследству: дата права собственности
Право собственности на наследуемые объекты переходит к преемнику в момент открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя. При этом не имеет значения ни дата фактического принятия имущества, ни день госрегистрации прав (п. 2 ст. 218, ст. 1113, п. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК).
Если человек был официально признан умершим по решению суда, датой открытия наследства считается день вступления этого судебного акта в законную силу. Однако если пропавший без вести человек находился при обстоятельствах, угрожавших жизни, суд вправе установить дату его предполагаемой гибели как время открытия наследства (п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 1114 ГК).
Следовательно, для целей расчета НДФЛ период нахождения полученного имущества в собственности отсчитывается именно с момента открытия наследства (Письмо Минфина от 02.04.2026 №03-04-05/27480).
Исключение составляют активы, приобретенные супругами в браке и находившиеся в совместной собственности: после кончины одного из них, режим владения меняется с общего на индивидуальный. В такой ситуации, срок владения для налоговых целей начинает исчисляться не с даты смерти, а со дня госрегистрации права собственности оставшегося супруга на этот объект (п. 3.2 Определения КС РФ от 02.11.2006 № 444-О, Письма Минфина от 19.06.2024 №03-04-05/56754 и УФНС по г. Москве от 12.04.2012 №20-14/032462@).
Расчет и уплата НДФЛ при реализации унаследованного имущества
Как правило, если период владения унаследованным имуществом не достиг установленного законом минимума, доход от его продажи подлежит обязательному декларированию и уплате НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. 2–4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228 и п. 4 ст. 229 НК).
Продажа квартиры по наследству без налога возможны, если она находилась в непрерывной собственности дольше минимального предельного срока - 3 года. Однако для жилых помещений, права на которые были получены через наследование ДДУ, данный период составляет 5-ть лет с учетом некоторых исключений (п. 17.1 ст. 217, п. 2, пп. 1 п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК, Письмо Минфина от 17.04.2025 №03-04-05/38657).
Какой налог при продаже автомобиля, полученного по наследству, нужно заплатить, рассказываем здесь.
Когда семьи с детьми не платят налог с продажи квартиры по наследству
НДФЛ не взимается с прибыли от реализации унаследованного жилья или его доли, если продавец и (или) его супруг(а) являются родителями или усыновителями как минимум 2-х детей. Возрастной порог для детей составляет 18 лет, а для студентов очной формы обучения — 24 года (п. 2.1 ст. 217.1 НК). Правом на освобождение может воспользоваться и сам налогоплательщик, если он является одним из этих детей.
Для применения льготы необходимо одновременное выполнение ряда условий (п. 2.1 ст. 217.1 НК, Письмо Минфина от 11.08.2025 №03-04-05/77589):
- новое жилье должно быть куплено до 30 апреля года, идущего за годом продажи старого;
- общая площадь или кадастровая стоимость приобретенного объекта должна быть больше, чем у проданного;
- дети должны быть не старше 18 лет (или 24 лет при очном обучении). Данное требование не применяется, если ребенок признан судом недееспособным;
- кадастровая стоимость унаследованного реализованного жилья не должна превышать 50 млн руб.;
- на дату продажи у налогоплательщика и членов его семьи в общей собственности не должно находиться более 50 % в другом жилом помещении, чья общая площадь превышает площадь купленного взамен жилья.
Кроме того, квартира по наследству не должна была использоваться в предпринимательских целях (абз. 10–12 п. 2.1 ст. 217.1 НК).
Какие семьи с детьми могут обратиться за возвратом НДФЛ 7%, смотрите в нашем материале.
Налог с продажи недвижимости, полученной по наследству: налоговый вычет
При реализации унаследованной недвижимости налогооблагаемый доход возможно снизить двумя способами:
- Учесть расходы наследодателя: вычесть из дохода сумму, с которой наследник уже уплатил НДФЛ при получении этого имущества, либо затраты наследодателя на его покупку, если они не были использованы им ранее для уменьшения налоговой базы (абз. 18, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК).
- Применить имущественный вычет: уменьшить доход на фиксированную льготу до 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК).
ВАЖНО! Начиная с 1 января 2026 г., лица, хотя бы один день в календарном году получения дохода от реализации недвижимости (или доли в ней) носящие статус иностранного агента, лишаются права на имущественный вычет и на уменьшение дохода на сумму издержек по приобретению этого имущества.
Если объект был куплен супругами в браке в общую собственность за счет общих средств и после смерти одного из них перешел по наследству ко второму супругу, то при его продаже наследник-супруг вправе уменьшить свой доход на фактические документально подтвержденные траты на покупку этого имущества. Это право сохраняется независимо от того, кто именно из супругов вносил денежные средства (Письмо Минфина от 06.03.2019 №03-04-07/14677).
Подробный алгоритм действий получения налогового вычета за лечение супруга приведен в статье.
НДФЛ при продаже квартиры, полученной по наследству: вычет при реализации долей
Порядок предоставления вычета при продаже унаследованной квартиры, принадлежащей нескольким владельцам, напрямую зависит от способа оформления сделки: заключается ли единый договор купли-продажи всеми участниками или каждый собственник продает свою часть по самостоятельной сделке.
Бланк договора продажи доли в квартире смотрите и скачивайте здесь.
В ситуации, когда все совладельцы-наследники реализуют недвижимость в рамках одного договора, сумма вычета распределяется между ними. Размер вычета для каждого продавца рассчитывается пропорционально его доле в отчуждаемом объекте.
ВАЖНО! Если по договору продается не весь объект, а лишь его часть, то вычет распределяется между продавцами в соответствии с их долями в этой проданной части, а не в праве на весь объект в целом (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК, п. 23 Тематического обзора, утв. Постановлением Президиума ВС РФ №4А/2026, и Письму ФНС от 02.08.2024 №БС-4-11/8876@).
В случае, когда каждый из наследников продает свою долю по индивидуальному договору купли-продажи, он получает право на использование вычета в его максимальном параметре, установленном законодательством (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК).
Какой налог после продажи квартиры по наследству
Если прибыль от реализации унаследованной квартиры подлежит налогообложению, необходимо отчитаться о полученном доходе (путем подачи 3-НДФЛ), а также рассчитать и перечислить в бюджет НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. п. 2, 3 ст. 228 НК).
Обязанность подавать декларацию отсутствует, если цена проданного объекта или общая сумма доходов от реализации нескольких объектов в пределах 1-го календарного года не превышает установленный лимит вычета (когда доход полностью покрывается вычетом) и наследник обладает правом на его применение (абз. 2 - 3 пп. 1 п. 2, п. 7 ст. 220, абз. 3 - 5 п. 4 ст. 229 НК).
При реализации квартиры по наследству, включая квартиры с неотделимыми улучшениями, доход декларируется, а налог рассчитывается и уплачивается в стандартном порядке. Это обусловлено тем, что неотделимые улучшения не могут выступать в качестве отдельного предмета сделки купли-продажи без самого объекта.
Расчет и перечисление налога с продажи дома по наследству
Налоговая база по доходам от реализации дома или квартиры, полученных по наследству, представляет собой разницу между ценой реализации, зафиксированной в договоре купли-продажи, и документально подтвержденными издержками на покупку этого объекта либо суммой вычета. Исключение составляет реализация объекта по цене, которая ниже его кадастровой стоимости (п. 1 ст. 555 ГК, п. 2 и абз. 3 п. 3 ст. 214.10 НК).
Для налоговых резидентов ставка налога на такие доходы составляет 13 % (или 15 % при превышении существующего порога) (пп. 1 п. 6 ст. 210 и п. 1.1 ст. 224 НК).
Однако с 2026 года это правило не будет распространяться на лиц, которые хотя бы 1 день в календарном году получения дохода имели статус иностранного агента. Для них ставка НДФЛ по таким операциям составит 30 %.
Перечислить налог в бюджет необходимо до 15 июля года, идущего за тем, в котором была совершена сделка с недвижимостью или долей в ней (п. 4 ст. 228 НК).
За несвоевременную уплату налога с продажи квартиры законодательством назначается штраф. Тем не менее, если сумма НДФЛ рассчитана верно и вовремя подана декларация, но налог не перечислен в срок — взысканию подлежат только пени. Кроме того, нарушение не фиксируется, если до вынесения решения о привлечении к ответственности на ЕНС непрерывно сохранялось достаточное положительное сальдо и (или) имелись средства, зачтенные в счет предстоящей уплаты НДФЛ. О зачете положительного сальдо ЕНС – здесь.
Налог на продажу недвижимости по наследству: доход ниже кадастровой стоимости
В случае, когда выручка меньше, чем 70 % (коэффициент 0,7) кадастровой стоимости унаследованной квартиры, для налогообложения доходом признается кадастровая стоимость, скорректированная на коэффициент. При этом региональные власти имеют право своим законом изменять данный коэффициент в диапазоне от 0 до 1 (абз. 1 п. 2, п. 9 ст. 214.10, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК).
В ситуации, когда на 1 января года продажи в ЕГРН нет кадастровой стоимости или она не определена, налоговая база формируется исходя из суммы, прописанной в договоре купли-продажи. Когда стоимость сделки отклоняется более чем на 20% от среднерыночной цены аналогичного имущества, налоговые органы могут произвести перерасчет НДФЛ, исходя из рыночной стоимости (п. 3 ст. 40, абз. 2 п. 2 ст. 214.10 НК РФ, п. 17 Тематического обзора, утв. Постановлением Президиума ВС РФ №4А/2026).
Пример.
В 2026 году К.К. Новиков реализовал квартиру за 6 млн руб. Право собственности на эту было поучено в 2025 г. в порядке наследования. Кадастровая оценка на начало 2026 г. - 9 млн руб. Наследник воспользовался вычетом – 1 млн руб.
Величина дохода, подлежащая налогообложению, составляет 5,3 млн руб. (9 млн руб. × 70% - 1 млн руб.).
Вычисление дохода от реализации недвижимости с использованием понижающего коэффициента заносится в Приложение 1 формы 3-НДФЛ.
Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры, рассказываем в материале.
Налог после продажи квартиры по наследству, находящейся в долевой собственности
Расчет и уплата НДФЛ при продаже унаследованной квартиры, относящейся к общей долевой собственности, производятся по стандартным правилам. Ключевым фактором является способ оформления сделки: заключается ли один общий договор купли-продажи всеми владельцами или каждый собственник продает свою долю по индивидуальному соглашению.
В ситуации, когда объект реализуется по единому договору, доход каждого из участников определяется пропорционально его части в праве владения (п. 4 ст. 214.10 НК).
Если же продажа долей происходит через заключение отдельных договоров каждым собственником, сумма дохода для налогообложения устанавливается исходя из фактической выручки продавца (п. 1 ст. 210 НК).
Форма Соглашения о разделе наследства и выделении из наследственного имущества доли наследника приведена в системе в «КонсультантПлюс». Оформите пробный доступ – это бесплатно. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.
Налог за продажу дома, полученного в наследство: 3-НДФЛ
Наследнику следует подать налоговую декларацию в инспекцию по месту регистрации не позже 30 апреля года, идущего за годом отчуждения недвижимости или принадлежащей доли.
Отчетность составляется по итогам того календарного года, когда была совершена сделка (п. 3 ст. 80, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК).
Для оформления документа допустимо воспользоваться бесплатным программным обеспечением на портале налоговой службы или применить готовые шаблоны и краткие сценарии в личном кабинете налогоплательщика (Приказ ФНС от 16.12.2013 №ММВ-7-6/595@).
Если декларация не будет подана, а у налогового ведомства нет сведений о стоимости сделки либо эта стоимость ниже кадастровой оценки объекта с учетом актуального понижающего коэффициента (0,7), для расчета налога доход будет признан равным кадастровой стоимости данного имущества, перемноженной на коэффициент 0,7 (п. 3 ст. 214.10 НК).
Напомним, что теперь не будет штрафа за несданную 3-НДФЛ при продаже и дарении недвижимости – подробности здесь.
Итоги
Размер налога при продаже унаследованной квартиры зависит от срока владения (обычно 3 года, для ДДУ — 5 лет), статуса налогоплательщика и возможности применить вычеты либо льготы. Семьи с двумя и более детьми могут быть освобождены от НДФЛ при соблюдении ряда условий, включая покупку нового жилья и ограничения по площади и стоимости. При расчете налога важно учитывать размер кадастровой стоимости унаследованной квартиры.