Простыми словами: что такое кадастровая стоимость квартиры
Кадастровая стоимость квартиры — это официальная оценка объекта недвижимости, определяемая государством. Это не цена, за которую вы реально продадите квартиру, а расчетная величина, используемая в первую очередь для налогообложения и отдельных юридических операций.
Говоря еще проще, кадастровая стоимость — это «налоговая цена» вашей квартиры, установленная государством по единой методике для тысяч объектов сразу, без индивидуального осмотра конкретного жилья.
Как определяют кадастровую стоимость квартиры
Оценку проводят специализированные государственные бюджетные учреждения региона по так называемому массовому методу по утвержденным методикам и раз в 4 года (в некоторых регионах — раз в 2 года).
Специалисты не приезжают в вашу квартиру, а работают со статистикой:
- берут данные по району, типу дома, году постройки, площади, этажу и другим параметрам;
- затем применяют математическую модель, которая выдает стоимость сразу для большой группы похожих объектов.
В основе расчета обычно лежит формула:
Кадастровая стоимость = Базовый показатель × Корректирующие коэффициенты.
Базовый показатель — это усредненная стоимость квадратного метра для определенной ценовой зоны или группы домов. Корректирующие коэффициенты учитывают:
- год постройки здания;
- материал стен;
- этажность дома и этаж квартиры;
- площадь объекта;
- местоположение (район, ценовая зона);
- степень износа конструкций;
- другие факторы.
Поскольку методика массовая, особенности конкретной квартиры (качество ремонта, вид из окна, состояние подъезда, планировка) в расчет, как правило, не попадают или учитываются очень условно.
Кадастровую стоимость пересматривают периодически в зависимости от графика государственной кадастровой оценки. В некоторые годы могут проводить массовую переоценку, после которой цифры в реестре меняются сразу у большого числа собственников.
Кадастровая и рыночная стоимость — разные показатели. Они могут быть близкими, но могут существенно отличаться. Кадастровая стоимость иногда оказывается выше или ниже цены, за которую квартиру реально можно продать.
На что влияет кадастровая стоимость квартиры
Это основная сфера применения кадастровой стоимости. Налог на имущество физических лиц (включая недвижимость) рассчитывается от кадастровой стоимости объекта с учетом вычетов и ставок, установленных местными властями в пределах федеральных лимитов. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше ежегодный налог на имущество.
- НДФЛ при продаже квартиры
Кадастровая стоимость влияет на расчет налоговой базы по НДФЛ, если вы продаете квартиру, которой владели меньше минимального срока (3 или 5 лет). По правилу ст. 214.10 НК РФ, если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи (в некоторых регионах — коэффициент 100%), налоговая база считается от этой кадастровой величины, а не от суммы в договоре. Так государство страхуется от схем с искусственным занижением цены в договоре.
Какие споры по НДФЛ при продаже жилья возникают? Можно узнать в системе КонсультантПлюс, оформив пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.
- Нотариальные тарифы и отдельные пошлины
В ряде случаев нотариальные тарифы, госпошлины и некоторые другие платежи рассчитываются от стоимости объекта, указанной в договоре, но с учетом ограничений, связанных с кадастровой стоимостью. Например, при удостоверении сделок с недвижимостью нотариус может использовать кадастровую стоимость как ориентир для определения действительной цены объекта.
- Ипотека, залоги и оценка для банка
Хотя банки в первую очередь опираются на отчет об оценке и рыночную стоимость, кадастровая стоимость может использоваться как дополнительный ориентир при проверке сделки, расчете коэффициентов и анализе рисков. В отдельных ситуациях значительное расхождение между ценой договора и кадастром привлекает внимание кредитора.
- Споры, раздел имущества, наследство
В судебных спорах, при разделе имущества, в наследственных делах кадастровая стоимость иногда используется как одна из отправных точек для определения доли, расчета компенсаций или госпошлин. При этом суд может назначить и независимую рыночную оценку, если это необходимо для справедливого разрешения спора.
Итоги
Кадастровая стоимость — это государственная «налоговая» оценка квартиры, внесенная в ЕГРН. Ее определяют массовым методом по модели: базовая стоимость квадратного метра умноженная на коэффициенты (год постройки, материал стен, этаж, район и др.). Кадастровая стоимость влияет на налог на имущество, НДФЛ при продаже, отдельные пошлины и нотариальные тарифы, а также используется как ориентир в некоторых банковских и судебных процедурах.