Кто проводит расчеты по кадастровой стоимости
Кадастровую оценку недвижимости в России проводят специализированные государственные бюджетные учреждения субъектов РФ, которые наделены полномочиями по определению кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки (ГКО).
Что такое кадастровая стоимость и для чего она применяется? Можно узнать в системе КонсультантПлюс, оформив пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость
Процедура выглядит так:
- регион принимает решение о проведении ГКО;
- уполномоченная организация формирует перечни объектов, собирает данные из ЕГРН и других источников;
- проводит массовую оценку по утвержденной методике;
- составляет отчет об итогах ГКО, который затем утверждается в установленном порядке и вносится в ЕГРН.
Что такое массовая оценка кадастровой стоимости
Массовая оценка — это метод, при котором стоимость определяется не для каждого объекта индивидуально с выездом оценщика, а сразу для больших групп похожих объектов на основе статистических моделей. Оценщики не заходят в вашу квартиру, не смотрят ремонт и не измеряют высоту потолков. Вместо этого они работают с данными реестров и применяют математические модели, которые усредняют стоимость для тысяч квартир, домов или земельных участков.
Такой подход позволяет быстро и единообразно оценить миллионы объектов по всей стране, но неизбежно приводит к тому, что индивидуальные особенности жилья учитываются лишь частично или не учитываются вовсе.
Расчет производится автоматически на основе данных из реестров (ЕГРН, архивов техпаспортов). В расчет закладываются следующие ценообразующие факторы:
- Местоположение и окружение: регион, город, район, близость к транспортным узлам и социальной инфраструктуре (школы, парки).
- Параметры дома: год постройки, материал стен (монолит, кирпич, панель), серия дома и степень его износа (является ли дом ветхим/аварийным).
- Назначение объекта: жилое или нежилое помещение.
Государственная формула полностью игнорирует индивидуальные особенности, которые важны покупателям на рынке:
- Наличие и качество ремонта (евроремонт или «бабушкин» вариант).
- Вид из окна (на парк или на промзону).
- Состояние сантехники, проводки и радиаторов.
- Особенности соседей и состояние конкретного подъезда.
Общая логика расчета кадастровой стоимости
В основе расчета кадастровой стоимости лежит формула вида:
Кадастровая стоимость квадратного метра = базовый показатель × корректирующие коэффициенты.
Базовый показатель — это, как правило, усредненная стоимость квадратного метра для определенной ценовой зоны, типа объекта и вида разрешенного использования.
Корректирующие коэффициенты подстраивают эту базовую цифру под конкретные характеристики объекта: район, этаж, материал стен, год постройки и другие параметры.
Для разных видов недвижимости наборы коэффициентов и логика расчета отличаются. Например, для квартир одна модель, для индивидуальных домов — другая (там отдельно считаются земля и постройки), для коммерческих помещений — третья.
Итоговая сумма всей недвижимости получается путем умножения кадастровой стоимости квадратного метра на общую площадь объекта.
Откуда берутся данные для расчета кадастровой стоимости
Организации-оценщики использует:
- сведения из ЕГРН (площадь, назначение, этажность, год постройки, материал стен и др.);
- данные о сделках с недвижимостью (для калибровки моделей под рыночные уровни);
- информацию о градостроительных и инфраструктурных характеристиках территорий;
- иные официальные источники, предусмотренные методическими указаниями Росреестра.
На основе этих данных строятся статистические модели, которые «обучаются» на выборке реальных объектов и затем применяются ко всему массиву недвижимости в регионе.
Итоги
Кадастровую стоимость рассчитывают учреждения (ГБУ) в рамках государственной кадастровой оценки. Используется метод массовой оценки: стоимость определяется по статистическим моделям для больших групп объектов, без индивидуального осмотра каждой квартиры. Особенности конкретной недвижимости (ремонт, вид из окна, состояние подъезда) в массовой модели, как правило, не учитываются или учитываются очень условно. Понимание методики расчета помогает проверить корректность данных в ЕГРН, оценить риски роста налога на имущество и при необходимости вовремя инициировать пересмотр кадастровой стоимости.