Как налоговая считает доход от продажи квартиры
Продать квартиру дешевле ее кадастровой стоимости можно — Гражданский кодекс не запрещает сторонам согласовать любую цену в договоре купли‑продажи. Однако для целей налогообложения действует специальное правило из ст. 214.10 и ст. 217.1 НК РФ: если доход от продажи объекта недвижимости меньше, чем 70% его кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налоговая база по НДФЛ принимается равной именно этим 70% (или иному региональному коэффициенту, например, 100% в Санкт-Петербурге, Татарстане, Краснодарском крае и других), независимо от суммы в договоре.
Какие споры по НДФЛ при продаже жилья возникают? Можно узнать в системе КонсультантПлюс, оформив пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.
Фактически налоговая сравнивает две величины и берет большую:
- цена в договоре;
- 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи (или 100%).
НДФЛ считается от этой максимальной базы.
Когда возникает налог при продаже квартиры
НДФЛ при продаже квартиры платится, если вы владели объектом меньше минимального срока:
- 3 года — по льготным основаниям (например, единственное жилье, получение в наследство, приватизация, по договору пожизненного содержания с иждивением и др.);
- 5 лет — в общем случае.
Если минимальный срок владения истек, налог не возникает вообще, и правило 70% кадастра не применяется.
Есть еще один случай, когда кадастровая стоимость не имеет значения, потому что налог платить вообще не придется (и кадастровая цена ни на что не повлияет), если вы семья с двумя и более детьми и выполняете условия специальной льготы (покупка более просторного жилья в том же году и т.д.).
Почему «дешевле кадастра» может быть дороже
Типичная ситуация: продавец хочет занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налог или помочь покупателю с ипотекой и расходами. Но при владении менее минимального срока это часто не работает:
- Вы указываете в договоре 3 млн рублей, а 70% кадастра — 5 млн рублей.
- Для налоговой ваш доход — 5 млн рублей, а не 3 млн рублей.
- НДФЛ 13% считается от 5 млн рублей (за вычетом допустимых вычетов).
В ряде регионов местные законы могут устанавливать иной понижающий коэффициент, в том числе 100% кадастровой стоимости. Тогда правило еще жестче, налог посчитают от полной кадастровой стоимости, даже если в договоре стоит меньшая сумма.
Как считать НДФЛ: два основных способа уменьшения
Если вы все же попадаете под налог (срок владения не прошел), есть два законных способа уменьшить базу:
- Имущественный вычет 1 млн рублей
Вы можете уменьшить доход на 1 000 000 рублей.
Пример: база по правилу 70% кадастра — 5 млн рублей. Налоговая база 5 000 000 − 1 000 000 = 4 000 000 рублей. НДФЛ 4 000 000 × 13% = 520 000 рублей.
- Вычет «доходы минус расходы»
Вы уменьшаете доход на документально подтвержденные расходы на приобретение этой же квартиры (цена покупки, проценты по ипотеке — в части, относящейся к этому объекту, и т. п.).
Пример: продали за 5 млн (по правилу 70% кадастра), купили ранее за 4,2 млн рублей. База 5 000 000 − 4 200 000 = 800 000 рублей. НДФЛ 800 000 × 13% = 104 000 рублей.
Если цена в договоре ниже 70% кадастра, оба вычета применяются уже к базе, сформированной от 70% (или 100%) кадастровой стоимости, а не к реальной сумме сделки.
Как избежать переплаты НДФЛ: практические шаги
- Проверьте кадастровую стоимость на 1 января года продажи
Посмотрите актуальные данные в выписке из ЕГРН на дату 1 января года продажи или на публичной кадастровой карте. Посчитайте 70% от этой суммы. - Сопоставьте с планируемой ценой в договоре
- Если цена больше или равна 70% кадастра, то НДФЛ считается от цены договора.
- Если цена меньше 70% кадастра, то готовьтесь к тому, что база будет 70% (или 100%) кадастра.
- Оцените, какой вычет выгоднее
Сравните вычет 1 млн рублей и вычет на сумму документально подтвержденных расходов на покупку. Выберите вариант с меньшей налоговой базой.
- При завышенной кадастровой стоимости рассмотрите ее оспаривание
Если кадастровая стоимость явно выше рыночной, ее можно оспорить через комиссию или суд. Успешное снижение кадастра уменьшит и ту самую налоговую базу 70% от кадастра.
Итоги
Продать квартиру ниже кадастровой стоимости можно, но для НДФЛ это часто бессмысленно и даже рискованно. Если цена в договоре окажется меньше 70% (в ряде регионов — 100%) кадастра, налог посчитают от этой кадастровой базы, а не от реальной суммы сделки. Правильная стратегия — заранее проверить кадастр, выбрать выгодный вычет и не полагаться на занижение цены в договоре как способ экономии на налогах.