То есть Вы хотите начислить НДС с суммы обеспечительного платежа? Я бы наверное так и прописала "Обеспечительный (авансовый) платеж по договору аренды нежилого/жилого помещения № ... от ..." А вообще ответ на вопрос необходимости исчисления НДС в подобной ситуации достаточно неоднозначен. Посмотрите в этой статье все доводы за и против начисления НДС с сумм обеспечительного платежа.
Что писать в строке ,наименование товара" при заполнении счёта фактуры на обеспечительный...