Подписывайтесь на новости
Присоединяйтесь к нам в соц. сетях:

Переменная часть арендной платы - что это?

Переменная часть арендной платы - этота сумма, которая требует ежемесячного установления ее величины в зависимости от конкретной ситуации. Рассмотрим, от чего зависит размер переменной части и как правильно оформить документы по ней.

Переменная арендная плата — когда это оправданно

Установление переменной части арендной платы - это вопрос, возникающий не всегда. Обычно он встает, когда в аренду сдается недвижимость, при эксплуатации которой у арендатора будут иметь место значительные и меняющиеся от месяца к месяцу расходы по таким ресурсам, как:

  • электроэнергия,
  • вода,
  • тепловая энергия,
  • услуги телефонной связи.

Как правило, договоры на подобные расходы с ресурсоснабжающими организациями есть у арендодателя. И арендодатель может брать в расходы затраты по ресурсам, но не вправе чаще 1 раза в год менять величину арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных расходов таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться убыточной.

Арендатор имеет право на период действия соглашения об аренде переоформить договоры по ресурсам (полностью или частично) на себя, но это не всегда оказывается удобным для него и не всегда ресурсоснабжающая организация согласна заключить договор с арендатором.

При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды. То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

О различиях между договорами аренды и лизинга, в т. ч. в части возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Таким образом, установление переменной части арендной платы - это действие правомерное и оправданное, когда:

  • договор с ресурсоснабжающей организацией заключен арендодателем;
  • арендатор использует значительные объемы этих ресурсов и регулярность расхода непредсказуема.

Вместе с тем, введение переменной части арендной платы - это возможность установить изменение ее размера без изменения величины платы за аренду. Она в этом случае изначально складывается из 2 частей:

  • фиксированной, представляющей собой плату за собственно аренду;
  • переменной, зависящей от объема услуг ресурсоснабжающих организаций, приходящихся на долю арендатора.

Чтобы у фискалов не возникло вопросов, важно правильно учитывать переменную часть арендной платы в бухгалтерском и налоговом учете. Как правильно это сделать разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если вы арендодатель, вам поможет это Готовое решение:

Если арендатор, вам в этот материал:

Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора

Ввести в соглашение об аренде переменную часть арендной платы - это не совсем простое действие, поскольку от того, что будет записано в договоре, зависит, будет ли возможен вычет НДС. Например:

  • арендодатель не вправе выставлять счета-фактуры от своего имени на ресурсы, фактически потребленные арендатором, поскольку сам не является ресурсоснабжающей организацией (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99);
  • арендодатель может перевыставить в адрес арендатора сумму фактических расходов по ресурсам, но это он сделает на основании счета с прилагаемым к нему расчетом этой суммы, а счет не будет служить основанием для вычета (письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@).

Однако если соглашение об аренде предусматривает наличие переменной части платы за аренду, размер которой зависит от величины расходов на ресурсы, то такая плата в полном объеме облагается арендодателем НДС и, соответственно, оформляется счетом-фактурой (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Сумма переменной части арендной платы в договоре должна предусматриваться как величина расчетная, определяемая, например, путем:

  • суммирования данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выставленных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды — такой вариант возможен в тех случаях, когда на объекте ведется однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным телефонным номерам) учет расходов ресурсов;
  • расчета величины ресурсов, приходящихся на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимости — такой вариант окажется приемлемым, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами, или 1 телефонным номером пользуются несколько арендаторов (либо и арендатор, и арендодатель).

Допустима также формула, по которой показатель, рассчитанный одним из 2 вышеприведенных способов, увеличивается на какой-то процент или какую-то фиксированную сумму.

То есть в соглашении об аренде необходимо прописать не только то, что арендная плата состоит из 2 частей, но и:

  • конкретный алгоритм расчета величины переменной части;
  • перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.

О том, как у сторон договора аренды ведется учет операций по ней, читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

ВНИМАНИЕ! Если вы не работали в период нерабочих дней, объявленных президентом РФ из-за распространения коронавирусной инфекции, вы можете договориться с арендодателем об отсрочке платежей. Для этого необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды. Как правильно это сделать, читайте здесь.

Обоснование переменной части арендной платы - это что за документы

Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:

  • непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с содержащейся в соглашении об аренде формулой, в оригинальном экземпляре за подписью ответственного лица арендодателя;
  • акты, счета-фактуры, расчеты, выставленные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.

Готовить такой комплект документов придется ежемесячно. Он будет являться необходимым приложением к счету-фактуре на аренду за прошедший месяц. Причем в таком счете-фактуре арендную плату можно показать как общей суммой, складывающейся из обеих ее составных частей (фиксированной и переменной), так и 2 строками, соответствующими фиксированной и переменной частям.

Итоги

Введение в состав арендной платы переменной части - это действие оправданное, когда у арендатора имеют место значительные, но нерегулярные объемы потребления ресурсов из числа коммунальных платежей за арендуемый объект. Соглашением об аренде нужно предусмотреть не только наличие такой части в составе арендных платежей, но и установить конкретный алгоритм для ежемесячного расчета ее величины. Сам расчет вместе с копиями документов ресурсоснабжающих организаций, на данных которых он основывается, будет являться необходимым приложением к счету-фактуре за аренду.

Добавить в закладки
Предыдущая статья Следующая статья
Ваши вопросы
21 сентября 2020 13:03
Постоянная ссылка
В Договоре аренды нежилого помещения есть пункт: За предоставленное Помещение Арендатор ежемесячно выплачивает Арендодателю арендную плату и компенсационный платеж.
При оплате арендной платы Арендатор исполняет обязанности налогового агента в соответствии с действующим законодательством.
Я отправил арендатору счета на возмещение Арендатором коммунальных услуг. В ответ Арендатор мне заявил: "Так как вы не ИП , а Физическое лицо то по закону мы обязаны удерживать с вас НДФЛ с любой суммы которую вам оплачиваем". Это, что же получается, Я за потребленную электроэнергию Арендатором заплачу допустим 10 000, а Арендатор, вместо того чтобы вернуть мне эту сумму удержит с 10 000 НДФЛ?! Законно ли это. Тем более, что в Договоре это не прописано. Подскажите, пожалуйста.
Ответить
21 сентября 2020 22:08
Постоянная ссылка
Если переменная часть рассчитывается на основании фактического потребления воды, электроэнергии, газа и т.д. (т.е. есть показания счетчиков и документы от ресурсоснабжающих организаций) за каждый месяц, то она доходом физлица не является и следовательно НДФЛ не облагается. Посмотрите письмо Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985. Если же переменная часть рассчитывается не от фактического потребления, то НДФЛ удерживать с нее придется.
Ответить
22 сентября 2020 14:38
Постоянная ссылка
Добрый день!
Огромное спасибо Вам за ответ!
Очень прошу Вас еще уточнить детали.
Да переменная часть рассчитывается от фактического потребления в моем случае электроэнергии, а именно по счетчику. Но есть одно, но: электросети требуют предоплату 70%, а в конце месяца получаю счет. Исходя из показаний счетчика мне как потребителю необходимо доплатить определенную сумму.
Вопрос: в начале месяца делаю предоплату, а в конце по факту. Я ведь в этом случае тоже не получаю никакой прибыли. Мне должны только компенсировать: и предоплату и по факту. В договоре написано: Величина компенсационного платежа покрывает фактически понесенные Арендодателем затраты по обеспечению Помещения. Думаю, никакой НДФЛ удерживать в этом случае не должны.
Заранее благодарен
С уважением, Николай!
Ответить
22 сентября 2020 20:32
Постоянная ссылка
Тут надо очень грамотно договор аренды составить. Ведь в случае чего и вашего арендатора накажут за неисполнение обязанностей налогового агента, поэтому они и страхуются. То, что вы написали - возможно, это правильно, но сами понимаете, еще не было фактического потребления. Как вариант сделать отсылку в договоре аренды к договору, заключенному между вами и энергосбытовой компанией.
Еще один вариант, правда не самый удобный для вас - аванс перечислять вам за счет собственных средств (это сложно будет только в первый раз), а затем по полученной первичке энергосбытовой компании выставлять сумму потребленной электроэнергии вашему арендатору. Здесь вообще вопросов ни у кого не возникнет.
Ответить
23 сентября 2020 21:15
Постоянная ссылка
Добрый вечер!
Огромное Вам спасибо!!!
Ответить
1 октября 2020 13:49
Постоянная ссылка
Добрый день!
15 ноября 2005 года при оформлении технологического присоединения здания к электросетям мне оформили Акт по разграничению балансовой принадлежности и ответственности за эксплуатацию электрических устройств и сооружений между ОАО "Калугаэнерго" и мной. Недавно обратился к руководству электрическими сетями, чтобы внести некоторые незначительные изменения. Мне ответили, что вышеуказанный Акт по разграничению балансовой принадлежности устарел и, что надо оформить новый.
Вопрос: а на какой срок выдаются такие документы? Или бюрократы как всегда не хотят сделать лишнее движение.
Если действительно эти документы имеют какие-то сроки, то дайте, пожалуйста, ссылку.
С уважением, Николай!
Ответить
29 ноября 2019 15:53
Постоянная ссылка
Какие налоговые риски будет нести Общество, в случае, если арендодатель будет отдельно предоставлять акты оказанных услуг и счета фактуры на базовую часть арендной платы, и акты оказанных услуг и счета фактуры на переменную часть арендной платы?
Ответить
Ваш вопрос
Отправить
Все формы первички, образцы, материалы по заполнению есть в К+. Бесплатно на 2 дня.
Помогаем в работе. Подпишитесь на рассылку – 1 раз в неделю, бесплатно.
Есть вопросы? Получите быстрый ответ на форуме