Проблема № 1: коммунальные платежи взимаются с арендатора «не по счетчику»
Многие арендодатели не доплачивают налог в бюджет, хотя сами искренне считают себя аккуратными плательщиками. Один из популярных вариантов, как стать налоговым должником, — не учитывать в полученном от арендатора доходе сумму коммунальных платежей.
Как известно, сдавая жилье внаем, собственник взимает с арендатора:
- арендную плату;
- плату за коммунальные платежи.
Если жильцы перечисляют собственнику только арендную плату, а все коммунальные услуги оплачивают самостоятельно, то налог на доход начисляется только на сумму полученной арендной платы. Однако такой вариант встречается крайне редко.
В подавляющем большинстве случаев в общую стоимость аренды включают квартплату. Как пояснил Минфин (письмо Минфина РФ от 01.02.2019 № 03-04-05/5889), полученная плата за коммунальные услуги также может быть признана доходом собственника (а значит, должна подлежать налогообложению).
О том, как облагаются НДФЛ доходы от сдачи жилья (квартиры) внаем (в аренду), рассказали эксперты «КонсультантПлюс». Получите пробный доступ к К+ бесплатно и переходите к разъяснениям.
Доходом собственника коммунальные услуги признаются в том случае, если оплачиваемые услуги не зависят от показаний счетчика. А именно:
- содержание и текущий ремонт общедомового имущества;
- отопление;
- капремонт и т. д.
Минфин исходит из той логики, что указанные расходы собственнику пришлось бы оплачивать независимо от того, сдается ли квартира в аренду или нет. А значит, он экономит на своих расходах, переложив их на плечи квартирантов. Такая экономия признается формой получения дохода, и с полученной суммы тоже нужно платить НДФЛ.
В противовес этому плата за коммунальные услуги по счетчику не является доходом собственника и налогообложению не подлежит.
Как правильно физлицу исчислить и уплатить НДФЛ с доходов по договору найма (аренды) имущества, вы можете узнать из материала «КонсультантПлюс». Получите пробный доступ к К+ и переходите к рекомендациям экспертов. Это бесплатно.
Проблема № 2: арендаторы за свой счет производят неотделимые улучшения в арендованном жилье
Нередко жильцы, которые снимают жилье на долгий срок, делают в арендуемом жилье ремонт или другие неотделимые улучшения. Поскольку всё это остается в квартире и переходит собственнику, то это также является его доходом, полученным в натуральной форме.
С доходов, полученных в натуральной форме, также следует уплачивать налог (письмо от 29.12.2016 Минфина РФ № 03-04-05/79439).
При этом неважно, была ли стоимость ремонта по согласованию с собственником зачтена в счет арендной платы или никак не компенсировалась квартирантам. В любом случае ФНС вправе расценить это как доход и доначислить налог.
Проблема № 3: деятельность по сдаче в аренду признана предпринимательской
В общем случае НДС с услуг по сдаче физлицами жилья в аренду не начисляется. Но иногда ФНС может и доначислить НДС помимо НДФЛ.
Такой риск возникает в том случае, если деятельность собственника признают предпринимательской, а ИП он при этом не зарегистрировал.
Если у собственника одна квартира для сдачи и он уплачивает НДФЛ, НПД, или работает по патенту, то претензий к нему у ФНС не возникнет.
По мнению ВС РФ, если изначально жилье приобреталось для личных нужд, а затем за ненадобностью стало вдаваться внаем, то такую деятельность нельзя считать предпринимательской (постановление ВС РФ от 18.11.2004 № 23). В этом случае налоги собственник уплачивает как физлицо.
Но если у собственника несколько квартир в собственности, приобретенных целенаправленно для сдачи внаем, то следует регистрировать ИП и платить налоги как субъект коммерческой деятельности (письмо ФНС от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@).
Итоги
Арендодатель может оказаться в должниках перед ФНС, даже не подозревая об этом. Следует проверить себя на предмет получения дополнительного дохода от платы за коммунальные услуги, от дохода в натуральной форме в виде сделанного жильцами ремонта и т. д. Разумеется, проверить досконально весь рынок аренды ФНС не в силах, но при выборочных проверках есть риск доначисления НДФЛ, а в случае с профессиональной деятельностью по сдаче в аренду — еще и НДС.
Подробнее о том, как начисляется налог на доходы физлиц, узнайте в нашей рубрике «НДФЛ».