Целевое финансирование по ДДУ и налог на прибыль застройщика
Денежные средства, полученные застройщиком в рамках долевого строительства, в том числе привлеченные в порядке закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, квалифицируются как целевое финансирование и не включаются в базу по налогу на прибыль. По той же логике не учитываются при расчете налога и расходы, понесенные застройщиком за счет средств участников долевого строительства на возведение объектов (см. письмо ФНС от 18.08.2026 № СД-36-3/7091@, информация УФНС от 17.08.2026).
Отдельно ФНС подтвердила: возмещение застройщику расходов на строительство за счет средств, размещенных на счетах эскроу по договору участия в долевом строительстве, тоже расценивается как использование средств по целевому назначению, то есть под налогообложение не подпадает.
Раздельный учет — обязательное условие для застройщика
Застройщики, получающие целевое финансирование, обязаны вести раздельный учет доходов и расходов, относящихся к этому финансированию. Последствие за его отсутствие сформулировано жестко: если раздельного учета нет, все поступившие средства включаются в налоговую базу с даты их получения — то есть облагается не только экономия застройщика, а вся сумма привлеченных от дольщиков денег.
Подписывайтесь на нас удобным способом и смотрите полезный контент.
Отдельное основание для включения в доход — использование целевых средств не по назначению: такие суммы признаются внереализационными доходами и учитываются при формировании базы по налогу на прибыль.
Финансовый результат застройщика и непереданные объекты
Финансовый результат застройщика определяется как разница между суммой денег, полученных по договорам участия в долевом строительстве, и затратами на строительство объекта. По сути это и есть налогооблагаемая экономия застройщика.
Если после окончания строительства у застройщика остаются объекты, не подлежащие передаче дольщикам, затраты на их создание не учитываются при определении этого финансового результата. При этом сам факт наличия таких объектов не образует налогооблагаемого дохода в виде безвозмездно полученного имущества. А вот доходы от последующей реализации таких объектов и расходы на их возведение учитываются при расчете налога на прибыль в общеустановленном порядке — как при обычной продаже готовой недвижимости.
Принципы учета целевых взносов и экономии застройщика на уровне учетной политики мы разбирали в статье статье.
Как в учете застройщика отражать операции по договорам долевого строительства, читайте в готовом решении от КонсультантПлюс. Пробный доступ бесплатный. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.