Особенности договоров купли-продажи и дарения
Купля-продажа — передача имущественных прав одним лицом другому за конкретную денежную сумму согласно договору. То есть продавец передает права владения имуществом покупателю, который за это выплачивает ему деньги.
Преимущества сделки:
- возможность определения условий выполнения сделки (сторонам договора — лицам, не взаимосвязанным друг с другом, предоставляются налоговые вычеты);
- защита приобретенного имущества от изъятия (к лицу, оформившему дарственную на имущество, могут применить в судебном порядке взыскание долговых обязательств).
Недостатки:
- сделка может вызывать вопросы у заинтересованных особ и налоговой организации;
- обязательное подтверждение оплаты имущества по договору (если продавец не получает денежных средств, сделка признается недействительной).
Дарение — безвозмездная передача имущественных прав одним лицом другому. То есть договор дарения отличается от купли/продажи в первую очередь тем, что один человек передает официально все права владения и распоряжения имуществом другому, например близкому родственнику, и за это не берет деньги.
Преимущества:
- простота сделки и скорость прохождения процедуры в отличие от сделки купли-продажи;
- отсутствуют налоговые обязательства (налог на недвижимое имущество после его дарения близким родственникам не уплачивается);
- предупреждение наследственных споров в будущем (права владения имуществом по дарственной наступают еще при жизни дарителя, поэтому такое имущество уже не входит в остальное наследство, подлежащее разделу после смерти наследодателя).
Недостатки:
- существуют риски оспаривания договора дарения в судебном порядке другими родственниками либо заинтересованными лицами;
- сделка является необратимой (после оформления, регистрации дарственной физическое лицо — даритель утрачивает все права на подаренное имущество);
- юридические нюансы, ограничения (при оформлении договора дарения на несовершеннолетнее лицо доли недвижимого имущества).
Хотите знать, какие последствия могут возникнуть, если фактически совершается купля-продажа, но оформляется это как дарение? Тогда смотрите разъяснения экспертов КонсультантПлюс. Пробный доступ предоставляется бесплатно.
Чем различаются сделки купли-продажи и дарения
Перед тем как принять обоснованное решение, нужно разобраться, какие существуют отличия договора дарения от договора купли-продажи.
Оплата по договору
Сделка купли-продажи предполагает оплату покупателем приобретаемого имущества согласно договору, в котором зафиксирована конкретная денежная сумма.
Даритель имущества не извлекает от сделки никакой выгоды, передает свои права владения безвозмездно, но при этом может выражать собственную волю.
Налогообложение
Независимо от того, кем друг другу приходятся участники сделки купли-продажи, предусматривается налог в размере 13%.
Не нужно уплачивать НДФЛ, если вы являетесь владельцем имущества:
- по общепринятым правилам — больше пяти лет;
- единственного жилья — от трех лет;
- полученного в наследство, по договору дарения, ренты, приватизированного — более трех лет;
- приобретенного в рамках приращения долей (наследование доли жилой площади, на которой покупатель уже имеет собственную долю);
- проданного по цене, равной цене приобретения, но не меньше 70% кадастровой стоимости (продавец не получает выгоды от сделки).
Недвижимое имущество не подлежит налогообложению по договору дарения между близкими родственниками, то есть при получении такого подарка от дедушек и бабушек, родителей, братьев и сестер, детей, мужа или жены.
При получении недвижимости по договору дарения от сторонних лиц налог в размере 13% оплачивается получателем дара.
Поэтому, чтобы определиться, что лучше - договор дарения или купли-продажи, нужно предварительно просчитать потенциальную выгоду от каждой сделки.
Стороны сделки
В зависимости от заключаемого договора сторонами сделки выступают:
- купля/продажа — продавец (собственник) имущества и покупатель;
- дарственная — даритель (владелец имущества) и получатель.
При оформлении договора дарения предусмотрено множество ограничений. При продаже они минимальные, если только участником сделки не выступает несовершеннолетний ребенок.
Сделка купли-продажи может осуществляться между любыми юридическими организациями и физическими лицами, в т. ч. близкими родственниками. Интересы несовершеннолетних лиц, являющихся собственниками имущества, представляют их законные представители (родители, опекуны). Чтобы продать долю имущества, принадлежащую ребенку, нужно предварительно получить письменное одобрение органов опеки.
Согласно российскому законодательству разрешается дарение жилой недвижимости любому близкому родственнику. Такая процедура допускается между любыми дееспособными гражданами РФ, достигшими совершеннолетия.
Закон запрещает осуществлять подарки стоимостью более 3 тыс. рублей:
- между коммерческими организациями;
- чиновникам, учителям и медработникам;
- от имени недееспособных граждан и несовершеннолетних детей.
ВНИМАНИЕ! Ребенок, не достигший совершеннолетия, может принимать в дар жилую недвижимость, а вот сам дарить, в т. ч. по доверенности, не имеет права. Самостоятельно распоряжаться подаренным имуществом ребенок сможет, когда достигнет 18 лет. До 14 лет в дарственной за ребенка (получателя имущества) расписываются законные представители, с 14 до 18 лет ребенок уже ставит в документе собственную подпись, но с разрешения родителей (опекунов).
Отмена, оспаривание договора в судебном порядке
Разбираясь, что лучше - договор дарения или продажи, также стоит учитывать возможность оспаривания документа в суде. Оба типа соглашения при необходимости и определенных условиях можно аннулировать в судебном порядке.
Когда можно расторгнуть договор дарения:
- Документ официально не зарегистрирован в Росреестре.
- Если на момент сделки даритель официально признан недееспособным (находился в состоянии наркотического, алкогольного воздействия, был серьезно болен и проходил медикаментозное лечение, воздействующее на ментальное состояние).
- Если доказано, что даритель подписал дарственную под принуждением третьих лиц (шантаж, угрозы, физическое воздействие).
- Дарителем выступает юридическая организация, которая после оформления дарственной в течение полугода обанкротилась.
- Получатель имущества по дарственной умер, а в договоре зафиксировано условие, что в случае его смерти предмет дарения возвращается обратно дарителю.
- Получатель по договору дарения совершил покушение на жизнь либо нанес урон здоровью дарителя (собственника имущества), членам его семьи.
- При наличии доказательств, что даритель фактически получил деньги от получателя имущества, т. е. извлек выгоду, как по сделке купли-продажи.
- Получатель небрежно относится к подаренному имуществу, которое для дарителя представляет особую ценность. Такое отношение может привести к порче либо утрате имущества.
ВНИМАНИЕ! Аннулировать дарственную можно как по обоюдному согласию сторон соглашения, так и в судебном порядке. При этом стоит учитывать ограничения по срокам, предусмотренные законодательством — в течение трех (стандартные обстоятельства) или пяти лет (в случае покушения получателя на жизнь, здоровье дарителя, его семью).
Договор купли-продажи расторгается по письменному соглашению без суда при невыполнении прописанных в нем условий. В судебном порядке такая сделка оспаривается, если одна из сторон не согласна на расторжение договора, при этом истец имеет документальное подтверждение нарушения его прав и интересов.
Итоги
Договор дарения или купли-продажи - что лучше выбрать в конкретной ситуации? Чтобы принять правильное решение, нужно четко знать, чем различаются эти сделки между собой, тщательно изучить возможные юридические последствия, проанализировать выгоду (необходимость уплаты налога, возможность расторжения договора и прочие нюансы) с учетом интересов обеих сторон соглашения.