Я как УСН доходы продаю коммерческую недвижимость ниже кадастровой стоимости. Какой налог я плачу:...

Единый налог по УСН Вы будете платить от договорной стоимости. Помним, что доходы признаются по мере их поступления на расчётный счёт, поэтому сколько Вам покупатель перечислит, столько вы и признаете в доходах. Кадастровая стоимость может понадобиться, если будет происходить налогообложение в рамках НДФЛ.