Подписывайтесь на новости
Присоединяйтесь к нам в соц. сетях:

Налог на имущество - объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства - налог на имущество, рассчитываемый с него, стал предусматриваться с 2015 года. Рассмотрим, при каких условиях производится налогообложение незавершенного строительного объекта.

 

НЗС и налог на имущество

Налог на имущество по НЗС для физлиц

Налог на имущество по НЗС для юрлиц

Итоги

 

НЗС и налог на имущество

Незавершенное строительство (НЗС) — это объект, по которому не закончены строительные работы. НЗС может находиться как в одной из стадий строительства, так и в стадии опытной эксплуатации или быть приостановленным, законсервированным либо прекращенным. Но в любом случае его окончательная стоимость не сформирована, и он не готов к полноценной эксплуатации по тому назначению, для которого создается.

По объекту НЗС как у физических, так и у юридических лиц может возникать обязанность уплаты налога на имущество.

Основные положения по этому налогу содержит Налоговый кодекс РФ (гл. 30 — для юрлиц, гл. 32 — для физлиц). В 2014–2015, а затем и в 2016–2017 годах гл. 30 была в значительной степени скорректирована, а гл. 32 стала нововведением 2014 года и применяется с 2015-го. До 2015 года имущество физлиц облагалось налогом в соответствии с законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1, и НЗС по нему объектом налогообложения не являлось.

Подробнее о том, как менялся налог на имущество организаций в 2014-2018 годах, читайте в статье «Последние изменения в НК РФ по налогу на имущество».

Налог на имущество имеет статус регионального, и особенности его применения как для юридических, так и для физических лиц регламентируются законами субъектов РФ, которым дано право определения особенностей налоговой базы, дифференциации налоговых ставок (в пределах, определенных НК РФ), введения дополнительных льгот. При этом для юрлиц возможно установление отличных от других регионов порядка и сроков уплаты налога. Для физлиц срок уплаты налога на имущества является единым на всей территории Российской Федерации – не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налог на имущество по НЗС для физлиц

Итак, физлица (в том числе ИП), являющиеся собственниками объектов, должны платить налог на имущество — незавершенное строительство в числе таких объектов (подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ). Для целей налогообложения физлиц оно учитывается только с 2015 года.

Для введения налога субъектами РФ и проведения кадастровой оценки объектов установлен переходный период до 2020 года, в течение которого базой налогообложения может быть либо инвентаризационная, либо кадастровая стоимость (ст. 402 НК РФ), если объект не относится к подлежащим налогообложению только по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ).

Если в целях налогообложения применяется кадастровая стоимость имущества, то базой для расчета налога является кадастровая стоимость имущества на начало налогового года, уменьшенная на вычеты, определенные пп. 3–6 ст. 403 НК РФ. Однако объекты незавершенного строительства на федеральном уровне не включены в перечень объектов, по которым предоставляется вычет по налогу на имущество (пп. 3–6 ст. 403, ст. 404 НК РФ). Вычет по объектам незавершенного строительства может представляться, только если он предусмотрен региональным законодательством.

Если в целях налогообложения имущества применяется его инвентаризационная стоимость, то налог не уплачивается, поскольку для объектов незавершенного строительства инвентаризационная стоимость не определяется (письмо Минфина России от 14.12.2017 № 03-05-06-01/83522, информация ФНС России от 31.05.2017, приказ Минстроя РФ от 04.04.1992 № 87). Таким образом, с налогового периода 2015 года для физлиц налогом на имущество объект незавершенного строительства облагается при выполнении 3 обязательных условий (письмо МФ РФ от 27.05.2015 № 03-05-06-01/30444):

  • на объект зарегистрировано право собственности;
  • субъект РФ установил в качестве базы для налогообложения кадастровую стоимость или объект относится к облагаемым только на основе кадастровой стоимости по ст. 378.2 НК РФ (административные, торговые, жилые объекты);
  • величина стоимости объекта определена.

Предельные ставки налога при расчете на основе кадастровой стоимости зависят от назначения и стоимости незавершенного объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ):

  • 0,1% — для НЗС жилья;
  • 2% — для НЗС административных, торговых и дорогих (более 300 млн руб.) объектов;
  • 0,5% — для НЗС прочих объектов.

Предельные ставки налога от инвентаризационной стоимости определены только стоимостью объекта (п. 4 ст. 406 НК РФ):

  • 0,1% — не более 300 тыс. руб.;
  • 0,1–0,3% — от 300 тыс. до 500 тыс. руб.;
  • 0,3–2% — более 500 тыс. руб.

У ряда физлиц есть право на льготы по налогу (п. 1 ст. 407 НК РФ). К ним относятся:

  • люди, имеющие государственные награды;
  • инвалиды;
  • участники боевых действий или отслужившие в армии более 20 лет;
  • граждане, подвергшиеся воздействию радиации в результате аварий;
  • члены семей погибших при исполнении обязанностей военных и госслужащих;
  • пенсионеры;
  • лица творческих профессий в отношении помещений, используемых для творчества;
  • физлица, использующие в личном хозяйстве хозстроения площадью до 50 кв. м.

Административные, торговые и дорогие (более 300 млн руб.) объекты не льготируются (п. 5 ст. 407 НК РФ), а по остальным льгота может быть применена только к одному объекту недвижимости каждого вида  по выбору налогоплательщика при наличии документального подтверждения права на нее. Документы на льготу подаются в ИФНС вместе с заявлением о ее предоставлении не позднее 1 ноября года, за который будет рассчитан налог (п. 7 ст. 407 НК РФ).

Льготированию не подлежат также объекты, используемые в предпринимательской деятельности. К НЗС, которое, являясь недостроем, еще не используется в предпринимательских целях, льгота может быть применена. Однако если ИФНС будет выявлен факт такого использования НЗС, то налог на это имущество начислят.

Ставки, объекты налогообложения и льготы могут быть дифференцированы в регионах. Если в законах субъектов таких уточнений нет, то применяются положения НК РФ.

Расчет налога осуществляет ИФНС и высылает уведомление вместе с платежным документом налогоплательщику-физлицу с таким расчетом, чтобы физлицо получило комплект документов на уплату налога не позднее чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).

Если на объект НЗС оформлена общая или долевая собственность, то налогоплательщиками будут все его собственники в равных или пропорциональных доле частях соответственно (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Если объект возник в течение налогового года, то его кадастровая стоимость для целей налогообложения принимается на дату регистрации в кадастре. В случае выявления ошибки в кадастровой стоимости пересчет налога делается с периода такой ошибки. При спорной кадастровой стоимости изменения налога учитываются с даты подачи заявления на пересмотр стоимости, но не ранее внесения корректировок в кадастр (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Если право собственности на объект существует неполный год, то расчет делается с учетом коэффициента, снижающего налог в пропорции к количеству полных месяцев фактического нахождения в собственности. При этом полным месяцем считается тот, в котором право собственности возникло до 15 числа или прекратилось после 15 числа (п. 5 ст. 408 НК РФ).

Так же, с учетом количества месяцев фактического наличия права на собственность, учитывается льгота по налогу. При этом месяцы возникновения и исчезновения права на льготу считаются полными (п. 6 ст. 408 НК РФ).

Если налогоплательщик, имеющий НЗС в собственности, не получил уведомления ИФНС на уплату налога, и они ни разу ему не приходили, ему необходимо проинформировать налоговую инспекцию о наличии объекта налогообложения (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).

Налог на имущество по НЗС для юрлиц

Объекты НЗС, находящиеся в распоряжении юрлиц, не являются предметом обложения налогом на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. Факт готовности определяет само юрлицо. Однако это не означает, что объект НЗС можно сколь угодно долго держать в стадии незавершенного.

Особенно опасен в этом отношении этап опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).

О начислении налога при эксплуатации имущества читайте в материале «Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не освобождает от налога на имущество».

Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.

О том, когда возникает обязанность по расчету налога от кадастровой стоимости, читайте в статье «По каким объектам недвижимости налоговая база рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости?».

Итоги

У юридических лиц объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на имущество.

У физических лиц незавершенное строительство может облагаться налогом, если в регионе его местонахождения налоговая база по налогу исчисляется с кадастровой стоимости, оно находится в собственности физического лица и известна его кадастровая стоимость.

Подписывайтесь на наш бухгалтерский канал Яндекс.Дзен
Подписаться
Добавить в закладки
Предыдущая статья Следующая статья
Ваши вопросы
28 октября 2019 06:27
Постоянная ссылка
Так все-таки есть льготы для пенсионеров по объектам (квартира - как указано в решении суда по признанию права собственности в МКД и в кадастровом паспорте-вид недвижимости) в объекте незавершенного строительства - многоквартирный дом? Или нет - очень важно.
Ответить
18 июля 2019 18:49
Постоянная ссылка
"Обманутые дольщики", г.Ротов-на-Дону, застройщик на процедуре внешнего управления и банкротства. Дольщики через суд зарегистрировали право на незавершённое строительство ещё в 2011г.,чтобы хоть как-то признать права, т.к. начало строительства в 2005г. не предполагало регистрации по ФЗ. Дом недостроен с 2008г., нам пришёл налог по ставке 0.5% за 2018. Это насмешка государства над нами?
Ответить
26 октября 2019 22:54
Постоянная ссылка
В Самаре аналогично, только ставка 0,3% и без вычета 20м2 и это несмотря на то, что право собственности (и соответственно кадастровая оценка) признана на КВАРТИРУ. хоть и в объекте НЗС. Принятые законодателями Самары в сентябре 2018г. поправки в законодательство просто смешны: 1. освобождению от налогов до ввода дома в эксплуатацию освобождаются только состоящие в списке обманутых дольщиков, в не все все участники ДУ в проблемных объектах (две квартиры на площадке - один платит, другой нет, т.к. ему отказали в праве быть обманутым). 2. Данный объект должен быть единственным объектом жилого назначения в собственности (только для живущих в чужом жилье - тех, кто решил улучшить жилье, имея в собственности другое - это не касается). Ну и естественно не должно использоваться в ком целях. А теперь прикиньте, какой процент обманутых дольщиков и какими усилиями может воспользоваться данными льготами. Но зато можно раструбить о невероятной помощи обманутым участникам ДУ. Чуть похилее чем ваша, то тоже приличная насмешка.
Ответить
13 марта 2019 16:40
Постоянная ссылка
Есть ли сроки на окончание работы на недострой у физ лиц
Ответить
1 марта 2019 11:32
Постоянная ссылка
законно ли берут налог на имущество на нзс с пенсионерки?
Ответить
26 октября 2019 23:04
Постоянная ссылка
Ситуация аналогичная. И несмотря на то, что по решению суда и в Росреестре объект числился как квартира, хоть и объект НЗС. Дело дошло до суда. А как у Вас сейчас дела с налогами на НЗС.
Ответить
5 декабря 2017 13:56
Постоянная ссылка
Здравствуйте. Я правильно поняла? В сельском районе установлена инвентаризационная стоимость жилого недостроенного дома в размере 2млн 205 тысяч рублей и назначена ставка 0.8%;. В результате насчитан налог 17тысяч. Ни оспорить ни уменьшить его не получится?
Ответить
5 февраля 2019 09:55
Постоянная ссылка
Можно только инвентарную стоимость оспорить, в суде. Но не факт, что получится, но у предприятий опыт есть.
Ответить
30 октября 2017 15:30
Постоянная ссылка
После смерти сына по наследству на меня пенсионерку зарегистрирован не достроенный объект для предпринимательской деятельности.Объект арестован приставами уже 6лет.Они занимаются продажей его за долги сына.Могу ли я получить льготу на налоговое имущество.Объект арестован и мы его не используем?
Ответить
3 ноября 2017 20:29
Постоянная ссылка
Приветствую. Вопрос люопытный, подобная тема затрагивалась на форуме Там доходчиво ответили.
Ответить
21 сентября 2016 08:20
Постоянная ссылка
В ст. 407 НК РФ приводится перечень объектов, подлежащих льготированию в части налога на имущество физлиц (п. 4), и указание на то, какие объекты не льготируются (п. 5). В отношении объектов, не подлежащих льготированию, п. 5 ст. 407 НК РФ адресует к подп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ, а этот подпункт содержит указание на дорогостоящие объекты (более 300 млн. руб.) и, в свою очередь, дополнительно отсылает к ст. 378.2 НК РФ, которая находится в главе 30 «Налог на имущество организаций» и посвящена объектам недвижимости определенного назначения, используемым в предпринимательской деятельности. Эти основания для неприменения льготы имеют отношение и к НЗС, что и отражено в статье. К прочим объектам, перечисленным в п. 4 ст. 407 НК РФ, если они являются НЗС, льгота может быть применена при условии, что на имущество зарегистрировано право собственности и выполняются все иные условия для определения базы налогообложения (объект является налогооблагаемым в регионе и стоимость его определена). Необходимость регистрации права собственности на НЗС обычно возникает в ситуации покупки-продажи соответствующего объекта. В случае, если человек строит объект сам и только для себя, то до завершения строительства собственность на недострой не регистрируется. В этом отношении интересно такое имущество, как хозстроение (сооружение) площадью до 50 кв. м., возводимое на участке, предоставленном для садоводства (огородничества) или ИЖС. Исходя из текста подп. 15 п. 1 ст. 407 НК РФ, на который ссылается в части таких объектов п. 4 ст. 407 НК РФ, предполагается, что строительство начато человеком, сначала ставшим владельцем участка определенного назначения. Для такой ситуации ИФНС поясняет, что получение льготы возможно только по достроенному объекту (письмо ФНС от 03.03.2016 № БС-4-11/3541@), т. е. НЗС по хозстроению не льготируется. В реальности обычно на такой объект (даже достроенный) право собственности либо не регистрируется (тогда о налоге на имущество нет речи вообще), либо регистрируется после его завершения как на строившийся для себя (в этом случае появляется законное право на льготу), либо наличие собственности на недостроенное хозстроение становится необходимым условием для продажи-покупки участка с имеющимся на нем недостроем (тогда вопрос о налоге на имущество для продавца уже перестает быть актуальным). На наш взгляд, если физлицо купило участок с недостроенным объектом хозназначения, и на этот недострой у него зарегистрировано право собственности, то право на льготу по налогу на имущество физлиц у него есть, если объект в регионе облагается этим налогом и стоимость его определена.
Ответить
13 сентября 2016 16:23
Постоянная ссылка
на незавершенное строительство льготы НЕ распространяются согласно ст. 407 НК РФ
Ответить
Ваш вопрос
Отправить