НДС при строительстве по НК РФ – актуальные нормы
Операции, облагаемые НДС, обозначены ст. 146 НК, а необлагаемые – ст. 149 НК. Отсюда (по НК РФ) следует:
- Подлежат обложению (пп. 1 и 3 п. 1 ст. 146):
- реализация работ, услуг на территории РФ;
- выполнение СМР для собственного потребления.
- Не подлежат обложению (пп. 22, 23, 23.1 и 23.2 п. 3 ст. 149):
- реализация жилых домов (помещений, долей);
- при реализации квартир многоквартирного дома – передача соответствующей доли на общее имущество;
- работы, выполняемые подрядчиком по договору стройподряда с использованием счетов эскроу в уполномоченном банке, если договор заключен с физлицом сообразно ФЗ № 186 от 22.07.2024;
ВАЖНО! Если договор стройподряда заключен с юрлицом либо ИП, льгота не применяется. Вместе с тем, налогоплательщик имеет право отказаться от данной льготы путем подачи соответствующего заявления в ИФНС. Детальные разъяснения по данному вопросу есть на портале ФНС.
Как рассчитывать НДС подрядчикам, заключившим договор с физлицом на строительство жилого дома? Можно узнать в «КонсультантПлюс», оформив пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.
- услуги застройщика по договору ДУ в долевом строительстве, который заключают сообразно ФЗ № 214 от 30.12.2004 (послед. ред. – 24.06.2025).
ВАЖНО! В отношении НДС у застройщика жилых домов следует также учитывать, что данная льгота не касается услуг, оказываемых при возведении помещений для временного проживания.
Согласно п. 4 ст. 149 НК РФ при выполнении разных операций (облагаемых и необлагаемых) нужно осуществлять раздельный учет.
На заметку: НДС и изменения с 2026 года
Учитывая изменения, которые пришлись на 2026 год, в том числе по НДС, обращаем внимание на следующее:
- Основная ставка НДС увеличена до 22 %, основание – п. 3 ст. 164 НК. Но есть нюансы:
- если стройработы (услуги) выполнены после 01.01.2026, то надлежит применять ставку 22 %;
- при завершении (принятии) стройработ до 01.01.2026 надлежит применять ставку 20 %;
- по «переходящим» договорам, которые датируются 2025 г., но выполняются и в 2026-м, состоят из нескольких этапов, ставку выбирают с учетом сдачи конкретного этапа (дата договора на выбор ставки при этом не влияет).
- На упрощенке снижен лимит, при достижении которого появляется обязанность по уплате НДС. В 2026 году он составляет 20 млн руб., но, как и ранее, можно самостоятельно выбрать ставку налога: сниженную (5 %, 7 %) либо общую (22 %).
В итоге
Для понимания того, облагать ли НДС строительство жилых домов, нужно внимательно ознакомиться с договором. В частности, ответ на вопрос зависит от того, кто является контрагентом при заключении договора на строительство. Если физлицо, то компания-строитель вправе воспользоваться льготой. Когда заказчик – юрлицо или ИП, льгота не применяется.