Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?

Две разные цены одного объекта: Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая и рыночная стоимость — это не синонимы, а два разных показателя, которые отвечают на разные вопросы.

• Кадастровая стоимость — это официальная оценка объекта недвижимости, которую государство определяет в рамках государственной кадастровой оценки и вносит в ЕГРН. Она нужна в первую очередь для расчета налогов и отдельных обязательных платежей.
• Рыночная стоимость — это цена, за которую объект можно реально продать (или купить) на открытом рынке в текущих условиях. Она отражает баланс спроса и предложения, экономическую ситуацию и особенности конкретной квартиры, дома или участка.

Кто и как определяет кадастровую и рыночную стоимость

Кадастровую стоимость устанавливают региональные государственные бюджетные учреждения по единой методике массовой оценки. Оценщики не просматривают каждую квартиру, а работают со статистикой:

• берут данные из ЕГРН;
• делят территорию на ценовые зоны;
• задают базовую стоимость квадратного метра;
• применяют корректирующие коэффициенты (год постройки, материал стен, этаж, площадь и др.).

Что такое кадастровая стоимость и для чего она применяется? Можно узнать в системе  КонсультантПлюс, оформив пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.

Рыночную стоимость определяет рынок через конкретные сделки и предложения. В обычной сделке стороны могут согласовать цену самостоятельно, без привлечения оценщика. При профессиональной оценке независимый оценщик анализирует:

• реальные цены продаж аналогичных объектов;
• текущие предложения на площадках;
• индивидуальные характеристики объекта (ремонт, планировка, вид, состояние дома и т. д.);
• локальный спрос и экономические условия.

Для наглядности все ключевые различия собраны в таблице:

Как кадастровая и рыночная стоимость показатели влияют на сделки

Для продавца и покупателя ключевым ориентиром при согласовании цены является рыночная стоимость. Именно она определяет, за сколько реально можно продать или купить объект. Кадастровая стоимость в договоре купли‑продажи напрямую не обязательна, но ее стоит проверять заранее, чтобы понимать налоговые последствия.

Особый момент — продажа недвижимости, которой вы владели меньше минимального срока (3 или 5 лет). По правилу ст. 214.10 НК РФ, если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи (в некоторых регионах коэффициент может быть выше, вплоть до 100%), налоговая база по НДФЛ считается от этой кадастровой величины, а не от суммы в договоре.

Как кадастровая и рыночная стоимость влияют на налоги

Налог на имущество физических лиц (включая квартиры, дома, комнаты) рассчитывается от кадастровой стоимости объекта с учетом вычетов и ставок, утвержденных местными властями. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше ежегодный налог. Рыночная цена при этом напрямую не используется.

Как узнать кадастровую стоимость дома, см. здесь. А про кадастровую стоимость квартиры вся информация здесь.

Земельный налог также считается от кадастровой стоимости земельного участка. Если кадастровая стоимость оспорена и установлена в размере рыночной, изменения вносятся в ЕГРН и учитываются для налогообложения, в том числе за предыдущие периоды в установленных случаях.

НДФЛ при продаже недвижимости зависит от дохода, но с оговоркой про 70% кадастровой стоимости (в некоторых регионах 100%), о которой сказано выше. Таким образом, кадастровая стоимость может увеличить налоговую базу, даже если фактическая цена сделки ниже.

Итоги

Кадастровая стоимость — государственная «налоговая» оценка, рыночная — реальная цена сделки. Кадастр определяется массовой оценкой по модели, рынок — спросом, предложением и особенностями объекта. Чаще кадастровая стоимость ниже рыночной, но может быть и выше, особенно после переоценки. Кадастровая стоимость влияет на налог на имущество, земельный налог и НДФЛ при продаже, рыночная — на цену сделки и условия ипотеки.