Что надо включать в доходы
Если налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения, сдает помещение в аренду, а также участвует в оплате арендатором коммунальных услуг, то в доходы следует включать:
- Арендную плату.
- Сумму вознаграждения, поступившую от арендатора.
Посредническое вознаграждение включается в доходы согласно п. 1.1 ст. 346.15, подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Приведенные выше выводы содержатся, кроме того, в письмах Минфина России от 22.05.2017 № 03-11-06/2/31137, от 21.03.2017 № 03-11-11/16222.
В Книге учета доходов и расходов эти доходы следует отразить в графе 4 раздела I «Доходы и расходы». Причем делать это надо на дату поступления денег.
Суммы коммунальных платежей, которые приходят арендодателю от арендодателя в соответствии с заключенным посредническим договором, а затем транзитом проходят по назначению, в доходах учитывать не надо. Подтверждением тому служит постановление ФАС Московского округа от 15.10.2009 № КА-А41/10689-09, а также Письмо Минфина от 9 декабря 2021 г. N 03-11-11/100249. Однако следует предостеречь налогоплательщиков: если в доходах такие суммы учтены, то арендодатель ни в коем случае не должен включать их в расходы. Это следует из подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Все нюансы, которые нужно учесть арендодателю, применяющему УСН, при сдаче недвижимости в аренду, собраны в Путеводителе по сделкам от справочно-правовой системы КонсультантПлюс. Для их изучения просто получите демо-доступ к системе. Это бесплатно.
Впрочем, споры с налоговыми органами все равно могут происходить. Особенно в тех случаях, когда посреднический договор заключен после оформления соглашения с коммунальными службами. Такое утверждение содержится в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85. Суд подчеркивает, что для исполнения поручения заказчика (арендатора) сделка должна быть заключена после заключения договора. В противном случае теряется весь смысл поручения.
Пример
Компания «Сигма», выступая в данном случае арендодателем, передала в аренду компании «Омега» некое помещение. Партнеры по сделке заключили договор аренды и договор комиссии. По второму договору «Сигма» выступает как комиссионер и покупает для арендатора стандартный набор коммунальных услуг: электроэнергию, воду, отопление.
Однако оказалось, что у компании «Сигма» договоры на получение коммунальных услуг уже есть – они заключены при покупке задания в собственность. В приведенных обстоятельствах приобретение коммунальных услуг не будет считаться посреднической услугой, а их компенсация арендатором будет признаваться доходом у арендодателя.
Минфин России неоднократно указывал, что агент, действующий за счет принципала, но от своего имени, с третьими лицами должен заключать сделки только после заключения агентского договора. При соблюдении этого условия арендодатель сможет учесть в доходах лишь агентское вознаграждение (письма Минфина России от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24, от 10.02.2009 № 03-11-06/2/25, от 26.01.2009 № 03-11-09/18).
Если же договор на предоставление коммунальных услуг был заключен до момента оформления посреднического договора, то налоговики имеют полное право на доначисление арендодателю единого налога на те суммы коммунальных платежей, которые поступили от арендатора. Налогоплательщикам, упустившим из виду эту тонкость, не всегда удается отстоять в суде свою невиновность. Об этом свидетельствует постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06, в котором судьи встали на сторону налогового органа.
Снизить риск появления претензий возможно: надо лишь выбрать другой способ оплаты коммунальных услуг, потребленных арендатором. Такими видами оплаты могут быть:
- установление размера арендной платы, которая включает в себя коммунальные платежи;
- или установление постоянной и переменной части арендной платы, где переменная часть включает возмещение коммунальных расходов.
И хотя в этих случаях полученные арендодателем коммунальные платежи будут включаться в доходы (см. письма Минфина России от 21.03.2017 № 03-11-11/16222, от 18.07.2012 № 03-11-11/210), но при определенных условиях арендодатель сможет также учесть в расходах оплаченные им коммунальные расходы. В бухгалтерском учете деньги, приходящие от арендатора в оплату коммунальных услуг по посредническому договору и перечисляемые в дальнейшем коммунальщикам, согласно п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99 в состав доходов и расходов не включаются.
Агентское вознаграждение учитывается по п. 5 ПБУ 9/99 как доход от обычных видов деятельности. А арендная плата может учитываться либо как доход от обычных видов деятельности, либо как внереализационные доходы в зависимости от того, является ли представление имущества в аренду основным видом деятельности (пп. 4, 5, 7 ПБУ 9/99).
Что надо включать в расходы
Если между арендодателем и арендатором заключен посреднический договор на оплату коммунальных услуг, потребляемых арендатором, то затраты арендодателя на их оплату не включаются у него в расходы ни в налоговом (абз. 1 п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252, п. 9 ст. 270 НК РФ), ни бухгалтерском учете (п. 3 ПБУ 10/99).
Об оформлении счетов-фактур по посредническим сделкам читайте в статьях:
- «Участие в сделке посредника – как правильно оформляются счета-фактуры»;
- «Перевыставление счетов-фактур по агентскому договору».
В случае если договором между арендатором и арендодателем предусмотрено, что арендная плата включает в себя коммунальные платежи или возмещение коммунальных расходов является переменной частью арендной платы, арендодатель может включить в состав расходов для целей исчисление единого налога коммунальные платежи, уплачиваемые ресурсоснабжающим организациям (подп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, письма ФНС России от 05.12.2006 № 02-6-10/216@, УФНС России по г. Москве от 15.01.2007 № 18-08/3/02040@). Однако нужно учитывать, что эта возможность есть только у арендодателей, применяющих УСН с объектом «доходы минус расходы», и исключена для арендодателей, применяющих УСН с объектом налогообложения «доходы».
Как Товариществу собственников жилья, выбравшему в качестве налогового режима упрощенку, вести учет доходов и расходов, в том числе по оплате услуг ресурсоснабжающих организаций, разбирались эксперты КонсультантПлюс. Оформите бесплатный пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение.
Итоги
Полученная арендодателем арендная плата и вознаграждение за посреднические услуги являются его доходом. Сумма коммунальных расходов, возмещаемая арендатором, может не учитываться в доходах арендодателя только в случае, если заключенный им договор на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией заключен раньше, чем посреднический договор с арендатором на их потребление арендатором. Возможность учета оплаченных арендодателем коммунальных услуг в расходах находится в зависимости от того, каким образом в договоре прописано возмещение коммунальных услуг арендатором.