Налоговый вычет при продаже квартиры - изменения 2017

Налоговый вычет при продаже квартиры - 2017 — востребованная среди граждан России преференция. Рассмотрим особенности его исчисления.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Важнейшая поправка в НК РФ, введенная законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касается увеличения срока, по истечении которого можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. В ст. 220, 217.1 НК РФ этот срок называется минимальным предельным сроком владения недвижимым имуществом. По недвижимости, приобретенной до 01.01.2016, он составляет 3 года, а по приобретенной с 2016 года увеличился до 5 лет.

Однако если право собственности на недвижимое имущество получено после 01.01.2016 в результате приватизации, передачи по договору пожизненного содержания с иждивением, в результате наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником, то продать его без уплаты НДФЛ можно через 3 года.

В целях исчисления налога на доходы физических лиц до 2016 года доход от продажи недвижимости принимался равным продажной стоимости, указанной  в договоре. С 2016 года он принимается равным продажной стоимости при условии, что она составляет не менее 70% от кадастровой цены жилья на 1 января года, в котором осуществлена продажа. Если же цена, указанная в договоре купли-продажи, меньше 70% от кадастровой стоимости, доходом от продажи недвижимости признается не цена, указанная в договоре, а 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Вместе с тем законодатель дает региональным властям право уменьшать значения, касающиеся срока налогооблагаемого владения недвижимостью либо понижающего коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости имущества, вплоть до нулевых (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

В качестве вычета можно использовать субсидии и проценты по ипотеке

Так, Минфин России выпустил письмо от 18.09.2015 № 03-04-05/53797, в котором указал, что вместо гарантированного законом вычета в 1 млн руб. налогоплательщик может использовать с целью уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры жилищную субсидию. Минфин, таким образом, рекомендует рассматривать ее как разновидность личных расходов приобретателя недвижимости, которые подтверждены документально.

Данная позиция Минфина России корреспондирует с той, которую ведомство выразило в письме от 25.05.2015 № 03-04-07/29913. В нем оно указало, что налогоплательщик вправе использовать для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры суммы, уплаченные банку в качестве ипотечных процентов за жилищный кредит по соответствующей квартире.

Расходы по приобретению квартиры не индексируются

Еще одно примечательное разъяснение Минфина приведено в письме от 07.08.2015 № 03-04-05/45738. В нем ведомство указывает, что налогоплательщик может использовать для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры расходы, понесенные при ее покупке, только в номинальной величине — без какой-либо индексации.

Цены в России за несколько лет вырастают значительно, и граждане, решившие продать недвижимость, могут иметь вполне разумное желание использовать для уменьшения налогооблагаемой базы суммы, переданные когда-то продавцу, с учетом надбавки, коррелирующей с инфляцией. Однако Минфин считает, что законных оснований на это нет.

Продавцам жилья — нерезидентам вычет недоступен

В письме от 22.06.2015 № 03-04-05/35996 Минфин указал, что нерезиденты РФ не могут использовать налоговый вычет в размере 1 млн руб. при продаже жилья. Дело в том, что нерезиденты платят НДФЛ в размере 30, а не 13%. Его же они должны уплачивать и при продаже квартиры.

Таким образом, осуществлять соответствующие сделки нерезиденту РФ вдвойне невыгодно: ставка выше, и вычеты применять нельзя. Так что нерезиденту, планирующему продать российскую квартиру, целесообразно стать резидентом, прожив в РФ больше половины из 365 календарных дней.

Вычет положен каждому из владельцев доли в квартире

Весьма примечательна позиция ФНС России, выраженная в письме от 22.04.2015 № БС-4-11/6911. Данный документ подтверждает мнение ведомства, выраженное в более раннем письме — от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578. ФНС предписывает субъектам правоотношений в области налогообложения сделок с недвижимостью, прежде всего региональным ИФНС, рассматривать права «долевиков» на вычеты именно в той интерпретации, которая приведена ведомством в письме № ЕД-4-3/13578. Это может объясняться наличием жалоб граждан по поводу неисполнения соответствующих положений чиновниками местных ИФНС.

В письме № ЕД-4-3/13578 ФНС России указывает, что каждый из продавцов доли в квартире, если он владеет недвижимостью менее 3 лет (с 01.01.2016 вместо 3 лет владения имуществом используется  понятие минимального предельного срока владения имуществом), вправе использовать вычет в размере 1 млн руб. Однако если квартира продана как единый объект недвижимости, то соответствующий вычет распределяется между собственниками пропорционально доле их владения жильем.

Квартира получена по договору мены — будет вычет

Отметим еще один примечательный НПА — письмо Минфина России от 05.03.2015 № 03-04-05/11808. В нем ведомство указывает, что при продаже квартиры, полученной налогоплательщиком по договору мены, для уменьшения налогооблагаемой базы можно использовать сумму, указанную в данном договоре, либо ту, которая соответствует рыночной стоимости жилья на момент осуществления мены. Ее величина может определяться оценщиком. В письме от 14.02.2017 № 03-04-05/7980 Минфин  подтверждает неизменность своей позиции по данному вопросу.

Продали жилье в рассрочку — расходы к вычету возможны в любой пропорции

Иногда продажа квартир осуществляется их собственниками в рассрочку. ФНС России в письме от 11.02.2015 № БС-4-11/2049, которое корреспондирует с письмом Минфина России от 02.02.2015 № 03-04-04/3957, указывает, что:

• налогоплательщик, продавший жилье в рассрочку, может, как и при единовременной продаже, использовать расходы, связанные с покупкой соответствующего жилья, для уменьшения налогооблагаемой базы, формирующейся в результате поступления денежных сумм от покупателя;
• порядок распределения соответствующих расходов налогоплательщик должен осуществлять самостоятельно.

Действительно, в НК РФ нет положений, каким-либо образом регулирующих, как продавцу квартиры соотносить платежи от покупателя и расходы, на которые можно уменьшать выручку. Законодатель позволяет налогоплательщикам действовать в таких случаях на свое усмотрение. Главное — произвести корректное декларирование соответствующих доходов и расходов.

Подробнее о вычетах по НДФЛ читайте в статьях:

• «Налоговые вычеты по НДФЛ в 2015-2017 годах - последние изменения»;
• «Ст. 220 НК РФ (2017): вопросы и ответы»;
• «Возможен ли НДФЛ-вычет по расходам на повышение квалификации?»;
• «При продаже имущества, которое использовалось в бизнесе, НДФЛ платят с полной суммы дохода».