Как выселить квартирантов из своей квартиры по закону

Когда может потребоваться выселение из квартиры квартирантов?

Вопрос о выселении квартирантов чаще всего актуален, когда квартира сдана для проживания по договору найма. Это гражданский договор, по которому собственник жилого помещения (например, квартиры или жилого дома) передает его за плату на определенный срок (максимум на 5 лет) во владение и пользование для проживания в нем.

Положения о договоре найма содержатся в главе 35 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). По закону оформлять этот договор надо всегда письменно, а если он заключен на год или больше, еще и регистрировать в Росреестре.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Договор, заключенный меньше чем на один год, называют краткосрочным наймом, больше чем на год — обычным или долгосрочным наймом.

В реальной жизни договор часто не составляют, и люди живут в квартире без каких-либо документов-оснований. Причин для этого много. Например, наличие родственных или просто доверительных отношений с нанимателем, желание сэкономить на услугах юриста для составления грамотного контракта или нежелание платить налоги с аренды квартиры.

Отсутствие договора найма не гарантирует, что вы без проблем избавитесь от квартирантов. Если собственник хочет выселить квартирантов из квартиры без договора, сделать это может быть не так просто.

Дальше мы подробно разберем обе ситуации: как выселить квартирантов с договором и как выселить квартиранта, живущего без договора.

Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры?

Если квартиранты живут не в вашей отдельной квартире, а в комнате коммуналки, которая принадлежит вам на праве собственности, правила выселения будут такими же, как при выселении из квартиры.

Единственная тонкость — выселять квартирантов, которые живут в комнате коммуналки, вы будете именно из этой комнаты. Это относится к ситуации, когда квартиранты живут в изолированной комнате коммунальной квартиры с договором найма или без него.

Как можно выселить квартирантов из квартиры?

Выселить квартирантов можно двумя способами:

1. Во внесудебном порядке, то есть без обращения в суд.
2. В судебном порядке — тогда придется подавать в суд иск о выселении (а при наличии договора найма — еще и о его расторжении).

Самый предпочтительный вариант решения любого конфликта между собственником жилья и квартирантами — это выселение без суда.

Если вы намерены выселить людей из квартиры во внесудебном порядке, у вас есть два варианта:

1. Обратиться к квартирантам с требованием выселиться — для этого можно направить, к примеру, уведомление о выселении из квартиры.
2. Обратиться в полицию с заявлением о выселении.

Каждый из этих вариантов в реальной жизни по-разному работает для квартирантов без договора найма и с договором найма — разбираемся, как именно.

Как выселить квартиранта без договора аренды квартиры (внесудебный порядок)?

Если договор найма отсутствует, собственник квартиры может начать с направления квартиранту уведомления (письма) с требованием выселиться из квартиры.

Но на практике это делается редко. Причина в том, что квартиранты обычно просто игнорируют такие документы, поступившие от собственника жилья. Даже если они составлены грамотно и содержат веские доводы о том, что квартиранты не имеют права жить в квартире.

Так что обычно самый действенный способ расстаться с квартирантами, которых вы пустили жить в свою квартиру без оформления договора найма, — это обращение в полицию.

Может ли полиция (участковый) выселить квартирантов из квартиры? Да, если квартиранты действительно живут в вашей квартире без договора и без каких-либо других законных оснований.

Перед тем как вызывать полицию или писать заявление участковому о выселении посторонних людей из вашего жилья, убедитесь, что при вас паспорт и документ о праве собственности на квартиру — свидетельство или выписка из ЕГРН.

ВАЖНО! Бывают случаи, когда полицейские отказываются содействовать выселению квартирантов. Например, если те представили поддельные договор найма или ваше согласие на их проживание в квартире. Тогда вопрос о выселении квартирантов придется решать в судебном порядке.

Как выселить из квартиры квартирантов с договором (внесудебный порядок)?

Если вы заключали с квартирантами договор найма, шанс выселить их через полицию практически равен нулю.

В таких случаях полицейские, как правило, отказываются возбуждать уголовное дело, ссылаясь на наличие между вами и квартирантами гражданско-правовых отношений (договора). Даже если квартиранты давно вам не платят, портят квартиру или нарушают права соседей, полиция, вероятнее всего, предложит решать вопрос о выселении нарушителей через суд.

Следующий вариант, как выселить квартирантов из своей квартиры без суда, — это расторжение договора найма в одностороннем порядке, по требованию собственника квартиры. Однако сделать это получится не всегда.

Когда можно расторгнуть договор найма по инициативе собственника квартиры без суда?

В судебной практике долго имелось два противоположных мнения насчет того, можно ли расторгнуть договор найма квартиры во внесудебном порядке, если этого хочет только собственник квартиры.

Одни суды прочно стояли на позиции, что так делать нельзя — расторгать договор можно исключительно в судебном порядке по иску наймодателя (например, определение 4-го кассационного суда общей юрисдикции от 28.07.2022 по делу № 88-24525/2022). Другие допускали, что собственник квартиры имеет право расторгнуть договор по своей инициативе в случаях, которые оговорены в самом договоре (например, апелляционные определения Московского городского суда от 16.04.2021 по делу № 33-12335/2021, от 09.02.2021 по делу № 33-5182/2021).

Точку в этих спорах в 2022 году поставил Конституционный суд РФ (постановление от 02.06.2022 № 23-П).

Конституционный суд РФ пояснил вопрос о расторжении договора найма квартиры без суда:

1. В договор краткосрочного найма можно включать условия о праве собственника квартиры расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив квартиранта за определенное время.
2. При этом в договоре надо четко и ясно перечислить условия (обстоятельства), при которых собственник жилья имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке.
3. Эти условия (обстоятельства) должны касаться существенного нарушения законного интереса собственника квартиры по вине квартиранта.
4. Эти условия (обстоятельства) должны отличаться от условий (обстоятельств), при которых собственник вправе требовать расторжения договора через суд согласно ГК РФ.

Таким образом, расторгнуть договор найма по инициативе собственника квартиры без суда можно, только когда этот договор является краткосрочным (меньше года) и содержит основания, по которым допускается внесудебное расторжение.

Если квартиранты живут в квартире на основании обычного (долгосрочного) договора, расторгнуть его во внесудебном порядке нельзя. Такой же запрет действует для ситуации, если вы формально заключили с квартирантами краткосрочный договор найма, а потом оформили его на новый срок и в общей сложности сроки действия договоров больше года.

Как в договоре найти положения о его расторжении во внесудебном порядке?

Для этого внимательно изучите договор найма и найдите раздел или подраздел, где говорится о расторжении (прекращении) договора.

В нем отыщите положения, которые касаются расторжения договора по инициативе собственника квартиры (наймодателя), причем строго без обращения в суд.

Случаи, в которых вы имеете право расторгнуть договор по своей инициативе, не обращаясь в суд, могут называться по-разному. Например, так:

• случаи расторжения договора по инициативе наймодателя во внесудебном порядке;
• случаи одностороннего расторжения договора по инициативе наймодателя без обращения в суд;
• случаи одностороннего внесудебного расторжения договора наймодателем;
• случаи одностороннего отказа наймодателя от исполнения договора;
• случаи отказа наймодателя от исполнения договора в одностороннем порядке.

В каких случаях можно расторгать договор найма во внесудебном порядке?

Обычно случаи внесудебного расторжения договора по требованию собственника квартиры — это случаи, в которых квартиранты нарушают договоренности, обозначенные в договоре найма. Если грамотно прописать такие ситуации, проблема, как выселить недобросовестных квартирантов (квартирантов, которые не платят) во внесудебном порядке, решится очень просто.

ВАЖНО! Нарушения, при которых собственник квартиры может выселить квартирантов во внесудебном порядке, обязательно должны быть существенными, то есть значительно нарушать права и интересы собственника. Это полностью соответствует разъяснениям Конституционного суда РФ.

В то же время подобные нарушения не должны совпадать с теми, при которых наймодатель вправе требовать расторжения договора через суд — о них мы поговорим дальше. Иначе выходит, что в договоре основания для внесудебного расторжения подменяют основания для судебного расторжения.

Приведем конкретные примеры нарушений, при которых собственник квартиры может выселить квартирантов без суда.

Итак, в договоре краткосрочного найма (меньше года) может значиться, что собственник квартиры (наймодатель) имеет право расторгнуть договор по своей инициативе, в одностороннем порядке, если квартирант:

• нарушает срок внесения платы за квартиру по договору найма (например, постановление Конституционного суда РФ от 02.06.2022 № 23-П);
• вносит арендную плату в меньшем размере, чем предусмотрено в договоре найма;
• без согласия наймодателя вселил в квартиру гражданина, который теперь постоянно проживает с квартирантом, и отказывается выселять его;
• сдал квартиру в поднаем без предварительного письменного согласия наймодателя (например, апелляционное определение Московского городского суда от 09.02.2021 по делу № 33-5182/2021);
• вселил в квартиру домашнее животное (если по условиям договора их проживание в квартире запрещено);
• самовольно перепланировал или переоборудовал квартиру;
• осуществил в квартире текущий ремонт, проводить который по договору обязан наймодатель;
• ненадлежащим образом использует имущество наймодателя, которое находится в квартире: мебель, бытовую технику, осветительные приборы, сантехнику и т. д., в том числе портит и ломает его;
• препятствует наймодателю осматривать квартиру и находящееся в ней имущество наймодателя в порядке и сроки, которые оговорены в договоре;
• сменил замки во входной двери и не передал наймодателю комплект новых ключей.

Пример успешного выселения без суда на практике

В одном деле суд выяснил, что квартирант установил бойлер и сменил замки в квартире без согласия собственника, так что последний имел право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Право на такое расторжение предусмотрено в самом договоре: в нем написано, что одностороннее расторжение возможно, если другая сторона явно нарушает условия контракта (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.08.2022 № 33-12953/2022 по делу № 2-3148/2022).

ВАЖНО! Если квартирант не согласен с внесудебным выселением, он может обратиться в суд с иском и попытаться признать одностороннее расторжение договора по инициативе наймодателя незаконным (например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.08.2022 № 33-12953/2022 по делу № 2-3148/2022).

Что делать, чтобы расторгнуть договор найма во внесудебном порядке?

Если ваш договор краткосрочный (меньше года) и содержит соответствующие положения — основания для внесудебного расторжения по инициативе собственника квартиры, вам надо:

1. Составить письмо (уведомление) о расторжении договора аренды квартиры.
2. Направить его квартирантам.

Что указать в уведомлении, как и в какой срок передать его квартирантам, поясним ниже.

Бывают ситуации, когда квартиранты отказываются покинуть жилье во внесудебном порядке по вашему обоснованному требованию (уведомлению, письму). В таких случаях выселить их получится только через суд.

Квартиранты отказались выселяться — пример из судебной практики

В договоре найма жилья прописали, что наймодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, когда наниматель не вносит плату за наем в течение календарного месяца. Но для этого нужно было уведомить квартиранта о расторжении договора за 5 календарных дней.

Квартирант не вносил плату за жилье в течение определенного периода, и наймодатель направил ему уведомление о расторжении договора. В нем он требовал освободить жилое помещение до конкретной даты, а также погасить долг. Это уведомление наниматель проигнорировал, как и второе, повторное, в котором значилось требование выехать из квартиры.

Наймодателю пришлось подать в суд иск о выселении квартирантов.

Суд удовлетворил требование собственника квартиры и указал, что договор найма расторгнут в связи с односторонним отказом. Условия договора разрешали односторонний отказ от него. Квартиранты без законных оснований занимают жилье, которое принадлежит на праве собственности наймодателю, и существенно ограничивают его права владения, пользования и распоряжения жильем (апелляционное определение Московского городского суда от 08.02.2021 по делу № 33-5366/2021).

Квартиранты не получили уведомление о выселении - пример из судебной практики

В договоре аренды квартиры, заключенном на срок с 14.11.2019 по 14.07.2020, стороны прописали возможность расторгнуть его в одностороннем порядке до истечения срока найма. Такая возможность предоставлена каждой стороне договора, если другая сторона систематически не соблюдает его условия.

Из-за того, что наниматель не оплачивал жилье и коммунальные платежи согласно договору и имел задолженность по тому и другому, наймодатель 12.03.2020 направил нанимателю уведомление об одностороннем отказе от договора, но оно вернулось в адрес отправителя. Выселить нанимателя получилось только через суд. Он признал действия наймодателя по одностороннему отказу от договора законными (апелляционное определение Свердловского областного суда от 18.02.2021 по делу № 33-2374/2021).

Что делать, если договор найма нельзя расторгнуть во внесудебном порядке?

Договор краткосрочного найма не удастся расторгнуть во внесудебном порядке, если в нем нет положений о том, когда (при каких нарушениях) собственник квартиры имеет права выселить квартирантов без суда, а также если оформлен договор обычного найма (больше года) или договор краткосрочного найма перезаключался и общий срок найма превышает одного года.

В таких случаях единственный способ избавиться от квартирантов — это подать иск в суд. Но сделать это получится, только если есть основания для судебного выселения квартирантов, которые закреплены в законе. Про них расскажем дальше.

За сколько нужно предупредить квартирантов о выселении?

В законе этот срок не установлен ни точно, ни приблизительно.

Если у вас есть договор найма, который в определенных случаях разрешает выселить квартирантов без суда, возможно, срок предупреждения о выселении обозначен в нем. Если это так, ориентируйтесь на положения договора. 

Когда в нем нет никаких положений на этот счет, советуем сообщить о предстоящем расторжении договора и выселении заблаговременно, даже если квартиранты нарушают договор. Например, уведомить их можно за месяц, тем самым предоставив людям реальную возможность подыскать себе новое жилье.

Для чего это нужно? Если выселить квартирантов во внесудебном порядке не получится и спор перенесется в суд, разумный срок для выезда из квартиры подтвердит вашу добросовестность и соблюдение прав квартирантов. В таком случае более вероятно, что суд, выселивший квартирантов, не оставит их жить в вашей квартире на некоторое время, дав отсрочку исполнения своего решения (ст. 203 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Как мы уже рассказали, в ситуации, когда квартиранты живут без договора, собственник редко уведомляет их о предстоящем выселении. Но если он всё же намерен направить письмо (уведомление) о выселении из квартиры, срок предупреждения может быть любым — например, 3 дня, 1 неделя или 1 месяц.

Конкретный срок зависит от обстоятельств выселения квартирантов, их поведения и отношений с собственником жилья. За сколько нужно предупредить квартирантов о выселении при отсутствии договора найма, решает собственник квартиры.

Договор найма предусматривал срок предупреждения квартирантов о выселении

Стороны предусмотрели в договоре найма, что его можно прекратить на основании явного нарушения одной из сторон условий договора, с предварительным уведомлением другой стороны за 3 дня (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.08.2022 № 33-12953/2022 по делу № 2-3148/2022).

Как направить уведомление о выселении из квартиры квартирантам?

Иногда собственники квартиры, в которой квартиранты живут по договору найма, начинают с устного сообщения о предстоящем расторжении договора найма и выселении. Как сказать квартирантам о выселении — вежливо или не очень, каждый наймодатель решает по своему усмотрению.

Важен другой момент — после устного уведомления надо обязательно письменно сообщить о том, что квартирантам скоро придется покинуть вашу квартиру. Это можно сделать:

1. Направив заказное письмо с уведомлением о вручении по адресу вашей квартиры (потому что квартирант живет именно в ней, а не по месту своего жительства, которое указано в его паспорте).
2. Электронно — сообщив о выселении письмом на действующую электронную почту квартиранта.

Конкретный способ, как написать квартиранту о выселении — письменно или электронно, может значиться в договоре найма. Если это так, в точности соблюдайте положения контракта.

ВАЖНО! Такие способы позволят позже подтвердить отправку квартирантам и получение ими вашего письма (уведомления) о выселении.

А вот отдавать квартирантам письменное требование выселиться из квартиры лично в руки не советуем. В таком случае будет сложно доказать, что вы передали документ, а квартиранты его получили.

Уведомление о выселении через мессенджер суд признал законным

В одном деле суд установил, что между сторонами сложились устойчивые взаимоотношения о направлении сообщений и уведомлений через мессенджер WhatsApp. Собственник квартиры, получая все сообщения квартиранта, реагировал на них, то есть отвечал. Суд принял переписку сторон договора найма в WhatsApp как надлежащее доказательство (апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2021 по делу № 33-31757/2021).

Что написать в письме (уведомлении) о расторжении договора аренды квартиры?

Этот документ оформляют, когда выселяют квартирантов, проживающих по договору найма.

В письме (уведомлении) о расторжении договора аренды квартиры собственник (наймодатель) сообщает об одностороннем отказе от договора найма и формулирует требование к нанимателю (квартиранту) и другим лицам, которые живут с ним вместе, выселиться из квартиры.

Скачать форму письма о расторжении договора по причине нарушения его наймодателем можно здесь. Также мы подготовили образец заполнения данной формы.

В уведомлении о расторжении договора аренды квартиры (образец) обычно указывают следующие сведения:

• данные собственника квартиры — наймодателя (Ф.И.О., адрес проживания, контактный телефон, электронная почта);
• данные квартиранта — нанимателя (обязательно Ф.И.О., адрес прописки (регистрации), контактный телефон, электронная почта);
• данные договора найма — название, дата, номер, а также срок, на который заключен договор, и точный адрес квартиры (включая подъезд, этаж), которая передана по договору;
• нарушение, допущенное нанимателем, которое дает наймодателю право требовать расторгнуть договор во внесудебном порядке (отказаться от договора в одностороннем порядке);
• документы, которые подтверждают эти нарушения (если применимо);
• пункт договора, на основании которого наймодатель может отказаться от договора в одностороннем порядке при конкретном нарушении со стороны нанимателя;
• срок для выселения, до которого наниматель обязан покинуть жилье и совершить другие действия, например, вернуть ключи от квартиры собственнику, оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и коммунальным платежам;
• предупреждение о том, что при невыезде квартиранта в указанный срок добровольно наймодателю придется обращаться в суд с иском о выселении.

В письме или уведомлении о расторжении договора аренды квартиры надо проставить дату его составления, а также подпись собственника квартиры (наймодателя) с расшифровкой.

Что написать в уведомлении о выселении квартирантов (образец)?

Этот документ составляют, как правило, когда квартиранты живут в квартире без договора.

Скачать форму письма о выселении можно здесь. Используйте наш образец, чтобы составить на бланке свое письмо о выселении.

По содержанию уведомление о выселении квартирантов примерно такое же, как уведомление о расторжении договора аренды квартиры. Разница только в том, что в уведомлении о выселении не приводят сведения о расторгаемом договоре найма, потому что его у квартирантов нет.

В уведомлении о выселении квартирантов собственник излагает требование к квартирантам выселиться из квартиры, которую они занимают без договора найма и других законных оснований. В уведомлении также приводят следующие сведения (информацию):

• данные собственника квартиры (Ф.И.О., адрес проживания, контактный телефон, электронная почта);
• данные квартирантов (обязательно Ф.И.О., если известны — адрес прописки (регистрации), контактный телефон, электронная почта);
• точный адрес квартиры, включая подъезд И этаж, в которой квартиранты проживают без договора;
• документ, на основании которого квартира поступила в собственность (например, договор купли-продажи или дарения) — этот документ указывать необязательно;
• сведения о том, что право собственности зарегистрировано за собственником квартиры в ЕГРН, и данные выписки из ЕГРН (дата, номер), которая это подтверждает;
• срок для выселения, до которого квартиранты обязаны покинуть жилье и совершить другие действия — например, вернуть ключи от квартиры собственнику;
• предупреждение о том, что при невыезде квартирантов в указанный срок собственнику квартиры придется обратиться в полицию (если он еще туда не обращался) и в суд с иском о выселении.

В конце документа собственник жилья ставит дату и свою подпись с расшифровкой.

К уведомлению рекомендуем приложить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Судебный порядок выселения — к чему надо быть готовым?

Естественно, для любого собственника квартиры судебная тяжба — это трудоемкий процесс, который может отнять много сил, времени, нервов и денег. Часто, чтобы выиграть дело, людям приходится прибегать к помощи профессиональных юристов или нанимать адвоката. А юридические консультации и адвокатские услуги стоят недешево.

Кроме того, пока вы будете готовить и направлять в суд документы, участвовать в процессе и получать решение суда (если оно в вашу пользу), квартиранты продолжат жить в вашей квартире.

Если причина выселения — это долг по арендной плате, который квартиранты не намерены гасить, весь период, пока идет суд, они могут жить у вас бесплатно. Еще худший вариант — если они и раньше причиняли ущерб жилью, портили ваше имущество, которое в нем находится (например, мебель и бытовую технику), мешали соседям. Они вполне могут продолжать делать то же самое в период судебного разбирательства.

Так что судебное выселение квартирантов — это последний шаг, который надо предпринять, только если остальные ваши действия не дали результатов.

Когда можно выселить квартирантов по закону через суд (если есть договор найма)?

Случаи, в которых вы можете требовать выселения квартирантов через суд, перечислены в ст. 687 ГК РФ. Их можно применять в ситуации, когда квартиранты живут в квартире по договору.

Итак, собственник квартиры (наймодатель) имеет право обратиться в суд и потребовать расторгнуть договор найма, а также выселить квартиранта (нанимателя), в следующих случаях:

1. Квартирант не вносил плату за жилье за 6 месяцев (однако в договоре может значиться более длительный срок неуплаты денег за проживание) — это основание применяют для расторжения договора найма сроком больше года (например, апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2022 по делу № 33-25298/2022).
2. Квартирант не внес плату за жилье больше двух раз после того, как срок платежа прошел — это основание действует только для расторжения договора краткосрочного найма меньше одного года (например, апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2021 по делу № 33-12335/2021).
3. Квартирант разрушает или портит квартиру.
4. Квартиру разрушают или портят другие люди, которые живут вместе с квартирантом и за действия которых он отвечает — обычно это члены его семьи и другие лица, которые указаны в договоре найма как проживающие вместе с квартирантом (например, гражданский супруг квартиранта).
5. Квартирант или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют квартиру не по назначению (то есть не для проживания, а для других целей — например, для оказания услуг частного массажиста, мастера маникюра или няни малолетнего ребенка).
6. Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей.
7. Квартирант нарушает другие существенные условия договора.
8. Квартира перестала быть пригодной для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.

ВАЖНО! Если квартиранты допускают нарушения, которые мы привели выше, выселять их можно только через суд и никак иначе. Это правило действует в любой ситуации — даже если договор найма разрешает выселять квартирантов в перечисленных случаях без суда. Такие положения договора противоречат закону и не применяются.

Когда можно выселить квартирантов по закону через суд (если нет договора найма)?

Если квартиранты живут в квартире без договора, у них нет никаких прав занимать ваше жилье и их можно выселить в любой момент.

Если не получилось это сделать во внесудебном порядке (с помощью полиции или письменного требования освободить квартиру), собственнику остается только обратиться в суд. Для этого надо подать иск о выселении.

Для предъявления этого иска достаточно одного того факта, что квартиранты живут в квартире без договора.

Приводить в иске дополнительные основания для выселения (например, невнесение арендной платы, использование жилья не по назначению) необязательно. Но если квартиранты портят вашу квартиру, имущество, мешают жить соседям и т. д., в иске целесообразно обозначить все эти нарушения. 

Как выселить квартирантов по закону через суд?

Правила выселения квартирантов через суд установлены в Гражданском процессуальном кодексе РФ (далее — ГПК РФ).

Для выселения квартирантов надо составить исковое заявление и приложить к нему необходимые документы. Дальше всё это надо направить в районный суд по месту жительства ответчика-квартиранта (ст. 24, 28 ГПК РФ). Подать документы можно письменно или электронно.

За подачу документов придется уплатить госпошлину 300 рублей (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ).

Если квартиранты живут на основании договора найма, требуйте в иске расторгнуть этот договор и выселить их из жилья. Чтобы выселить квартирантов, проживающих без договора, достаточно указать в иске требование о выселении.

Досудебное требование о расторжении договора найма

Если квартиранты проживают по договору найма, иск в суд можно подать только после того, как вы направили им предложение расторгнуть договор найма и выехать из вашей квартиры, но:

• получили отказ выселиться;
• не получили от квартирантов никакого ответа в срок, обозначенный в предложении, а если его там нет — в течение 30 дней со дня направления предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Обычно такое предложение формулируют в уведомлении или письме о расторжении договора аренды квартиры.

Скачайте подготовленный экспертами бланк досудебного уведомления о расторжении договора и образец его заполнения.

В этом документе надо указать:

• данные собственника квартиры — наймодателя (Ф.И.О., адрес проживания, контактный телефон, электронная почта);
• данные квартиранта-нанимателя (обязательно Ф.И.О., адрес прописки (регистрации), контактный телефон, электронная почта);
• данные договора найма — название, дата, номер, срок договора, точный адрес квартиры (включая подъезд, этаж), которая передана по нему;
• нарушение или нарушения со стороны нанимателя, при котором (при которых) собственник квартиры — наймодатель может требовать расторжения договора через суд;
• документы, которые подтверждают эти нарушения (если применимо);
• нормы ГК РФ, на основании которых собственник квартиры — наймодатель имеет право расторгнуть договор в судебном порядке;
• требование к квартиранту выселиться из жилья в определенный срок (устанавливайте его по своему усмотрению), а также требование совершить другие действия — например, вернуть ключи от квартиры, оплатить образовавшийся долг по арендной плате и коммунальным платежам;
• предупреждение о том, что в случае невыселения нанимателя из квартиры в обозначенный срок наймодатель будет вынужден обратиться в суд с иском о выселении.

В конце уведомления или письма о расторжении договора аренды квартиры собственник жилья ставит дату и свою подпись с расшифровкой.

Как суд рассматривает дело о выселении квартирантов?

Суд рассмотрит ваш спор с квартирантом с учетом всех обстоятельств дела и примет решение о расторжении договора и выселении (или только о выселении) или об отказе в этих требованиях.

В отдельных случаях суд может дать нанимателю срок не больше года для устранения нарушений, из-за которых собственник квартиры просит расторгнуть договор.

Если наниматель не устранит нарушения, собственник жилья может снова обратиться с иском о расторжении договора — по этому иску суд принимает положительное решение. Правда, может отсрочить его (максимум на год), если об этом попросит наниматель (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Когда нельзя выселять квартирантов?

Закон запрещает выселить квартирантов, если вы купили квартиру, в которой они уже жили на основании договора найма. В таком случае переход права собственности на жилье к вам никак не влияет на этот договор. Расторгнуть его и выселить квартирантов только из-за того, что вы приобрели право собственности на квартиру, не получится (ст. 675 ГК РФ).

В договоре найма вы станете новым наймодателем, а люди будут продолжать жить уже в вашей квартире на прежних условиях — тех, которые они согласовали с предыдущим собственником квартиры.

Выселить квартирантов вы сможете позже:

• во внесудебном порядке — если об этом говорится в договоре краткосрочного найма;
• в судебном порядке — по общим основаниям, которые прописаны в ГК РФ, а также если расстаться с квартирантами внесудебным способом не получилось.

Выселяют ли квартирантов зимой?

Очень часто у собственников арендованных квартир возникают сомнения насчет того, можно ли выселять квартирантов зимой (в отопительный сезон).

Законодательство не содержит никаких запретов, чтобы выселить квартирантов зимой. Наличие договора найма тут значения не имеет — в зимний период можно выселить любых квартирантов: и тех, кто живет по договору, и тех, кто его не оформлял.

Выселить квартирантов зимой разрешено как во внесудебном порядке (с полицией или на основании уведомления о выселении), так и через суд.

Правда, во втором случае, когда суд вынес решение выселить квартирантов, те могут просить отсрочить исполнение этого решения, ссылаясь на наступление зимнего периода. Если суд встанет на сторону квартирантов, он установит определенный срок, в течение которого квартиранты смогут продолжать жить в арендованной квартире и по истечении которого они должны выехать из нее (ст. 203 ГПК РФ).

Судебная практика говорит о том, что квартирантам часто дают отсрочку из-за зимних холодов. Например, в одном деле суд расценил выселение граждан из жилых помещений в период зимнего времени (отопительного сезона) как негуманное (апелляционное определение Астраханского областного суда от 13.04.2017 по делу № 33-1415/2017).

Правда, для предоставления отсрочки суд обычно оценивает и другие обстоятельства дела — тяжелое материальное положение, наличие малолетних детей, многодетность семьи и пр. (например, Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 19.12.2018 по делу № 33-9716/2018).

В ряде случаев суды отказывались принять во внимание необходимость выселения именно в зимний период, считая, что права квартирантов и их детей этим никак не ущемляются (апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2020 по делу № 33-13520/2020). Например, если квартирант обратился с заявлением об отсрочке исполнения решения суда спустя год после того, как оно вступило в законную силу (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 13.04.2020 по делу № 33-4311/2020). Или, например, если квартирант просил о повторной отсрочке (апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 02.04.2018 по делу № 33-1211/2018).

Можно ли выселить квартирантов с детьми?

Еще одна проблема — это выселение квартирантов с детьми. Чтобы не покидать жилье, особенно по внесудебному требованию собственника, квартиранты часто апеллируют к наличию детей. Сильно усложняет ситуацию наличие грудных и маленьких детей, большое количество детей, а также отсутствие другого жилья, куда бы квартиранты могли оперативно переселиться.  

Поэтому собственники квартир задаются правомерным вопросом: а можно ли выселить квартирантов с маленьким ребенком? Ответ на него утвердительный. Поскольку речь идет о коммерческом найме, выселить можно любых квартирантов даже при наличии у них детей. Количество детей и их возраст, а также наличие или отсутствие у квартирантов договора найма значения не имеют.

Но надо принять во внимание следующий важный момент: если выселение происходит по решению суда, квартиранты с детьми могут просить суд предоставить им отсрочку исполнения решения на основании ст. 203 ГПК РФ.

Учитывая другие обстоятельства — например, тот же зимний период выселения, нахождение матери ребенка в декретном отпуске, тяжелое материальное положение квартирантов — суд может встать на сторону квартирантов и оставить их жить у вас еще на некоторое время.

В качестве примера таких решений в пользу квартирантов приведем определения Верховного суда Республики Татарстан от 31.10.2019 по делу № 33-18622/2019, 1-го кассационного суда общей юрисдикции от 07.07.2021 № 88-16042/2021, апелляционное определение Ростовского областного суда от 28.02.2018 по делу № 33-3516/2018.