Договор мены недвижимого имущества между физическими лицами (образец)

Договор мены недвижимого имущества между физическими лицами (образец)

Договор мены недвижимого имущества между физическими лицами используется не так широко, как договор купли-продажи.

Между тем, договор мены может быть весьма удобен, т.к. позволяет существенно сократить время на приобретение другого недвижимого объекта или жилья в собственность. Вместо 2-х сделок купли-продажи стороны заключат один договор мены, который служит основанием для перерегистрации права собственности в Росреестре.

По договору мены недвижимости нет ограничений в объекте: можно менять жилое помещение на нежилое, или на земельный участок; поменять долю в квартире на квартиру меньшей площади или в другом районе; можно даже обменять машину на квартиру - все решают стороны договора по соглашению между собой.

Мена может быть с доплатой – если недвижимость неравноценна по стоимости; или без доплаты – если стороны решат, что их имущество стоит одинаково.

У договора мены есть существенные условия и особенности, которые обязательно нужно учитывать, чтобы в дальнейшем сделка не был признана недействительной и не была оспорена одной из сторон.

Одна из специфических особенностей договора мены – порядок оплаты налогов сторонами. Многие ошибочно считают, что по этой сделке налоги платить не нужно, т. к. деньги за имущество не выплачиваются. Но это не так, и ниже я поясню почему.

Регулируется договор мены специальным разделом Гражданского кодекса РФ — глава 31 «Мена», но также применяются нормы главы 30 о купле-продаже, если только они не противоречат сути договоренностей между сторонами.

Образец договора мены недвижимого имущества между физическими лицами есть в системе КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к этой системе, получите его бесплатно на пробной основе:

Заключение договора мены недвижимого имущества

Чтобы правильно оформить договор мены, важно понимать его основные элементы и особенности:

• предмет и объект договора;
• стороны договора мены;
• существенные условия;
• особенности договора мены;
• форма заключения договора (устно или письменно);
• порядок регистрации.

Предмет и объект договора мены недвижимого имущества

Предмет любого договора – это совокупность прав и обязанностей сторон, а также объект, на который направлены действия сторон.

По договору мены недвижимого имущества предмет договора заключается во взаимной мене определенным имуществом. Т.е., одна сторона передает другой стороне определенное имущество, а взамен получает другое имущество, в одних случаях - без доплаты, а в других - с доплатой, как договорятся стороны.

Объект по договору мены — это определенное имущество, которым обмениваются стороны.

По правилам ГК РФ объектом договора мены может быть любое имущество:

• недвижимость – дома, квартиры, земельные участки, нежилые помещения или здания, доли в таких объектах и пр.;
• движимое имущество – автомобили, мебель, бытовые вещи, ценные бумаги, ювелирные украшения и пр.

Предметом договора мены не могут быть:

• денежные средства в любой равнозначной валюте (например, нельзя менять рубли на рубли), а также криптовалюта;
• предметы, запрещенные или ограниченные в обороте (оружие, наркотики, взрывные вещества и пр.);
• любые услуги или права требования.

С учетом правовой природы договора мены, объектов по договору должно быть не менее двух, но может быть и больше двух. Например, стороны меняют одну 3-комнатную квартиру на две 1-комнатные квартиры — в договоре мены будут прописаны 3 объекта мены.

Количество объектов мены законом не ограничено, однако из договора должно быть однозначно понятно, какое имущество меняется на какое. Поэтому, если объектов мены будет очень много, это может привести к запутанности. По этой же причине я не рекомендую заключать многосторонний договор мены с большим количеством сторон (например, более 3-х). Такие договоры лучше разделять на отдельные сделки.  

Также, закон не ограничивает собственников в выборе вариантов мены: движимое имущество на недвижимое; дорогое на более дешевое и т.д. Самое главное условие здесь -наличие договоренности сторон, полное понимание и согласие с условиями мены.

Важно! Мошенники иногда используют договор мены для получения ценного или дорогого имущества в обмен на значительно более дешевое, которое они выдают за дорогое. Например, предлагают поменять квартиру в Москве на дом за городом, в экологически чистом, зеленом районе. А по факту оказывается, что дом (если он вообще есть) находится в аварийном состоянии или район экологически совсем не благополучный (рядом находятся сточные воды, крупные промышленные предприятия и пр.).

Стороны договора мены недвижимого имущества

Договор мены – многосторонняя сделка. Это значит, что количество участников (сторон договора) может быть минимум двое или больше.  При этом, каждая сторона договора будет одновременно и продавцом, и покупателем.

Нередко встречаются случаи, когда родственники, имеющие 2 или более небольших квартир, меняют их на одну большую, или на дом. При этом, собственников большего жилья тоже может быть несколько (например, при долевой собственности).  В таких случаях договор мены заключают три, четыре и более сторон.

• Сторона по договору мены может быть как физическим лицом, так и юридическим. Допускается любое сочетание сторон:

• несколько физических лиц;
• физическое и юридическое лицо;
• 2 и более юридических лиц и т.д. 

Стороной по договору мены может быть только собственник.

Мена с участием несовершеннолетнего собственника

Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, ограниченному в дееспособности или недееспособному гражданину, то от их имени договор заключают их законные представители или опекуны. Но стороной договора при этом будем несовершеннолетний или недееспособный гражданин в лице своего представителя.

Это значит, что права в отношении нового имущества (например, право собственности) возникают не у законного представителя или опекуна, а у их подопечных, хотя обязанности (например, по передаче имущества второй стороне) будет выполнять законный представитель или опекун.

По сделкам с участием таких собственников важно соблюдать требование о том, что жилье, на которое меняется недвижимость несовершеннолетнего или подопечного не должно быть меньше по размеру или хуже по состоянию, т. е. договор мены не должен приводить к ухудшению жилищных условий несовершеннолетнего или подопечного. Также, обязательно получить письменное согласие на сделку от органа опеки и попечительства.

Договор мены между родственниками – можно или нет

• Договор мены квартиры часто заключается между близкими родственниками, т. к. им проще договориться о равноценной стоимости недвижимости. По закону это не запрещено. Главное, чтобы у каждой стороны имелось право собственности на объект мены, не ограниченное запретами и не обремененное залогами, арестами и прочими обстоятельствами.

Договор мены в случае долевой собственности-особенности

• Также, часто договор мены заключают долевые собственники в отношении доли в квартире или в другом жилом или нежилом имуществе. Например, один собственник имеет 2/3 доли в 2-х комнатной квартире, а другой- 1/3 доли в этой же квартире и еще 1-комнатную квартиру. Такие долевые собственники могут заключить договор мены недвижимости, в результате которого первый собственник обменяет свои доли на 1-комнатную квартиру второго собственника, и у каждой стороны будет отдельное жилье.
• Договор мены в таком случае более удобен, чем договор купли-продажи, т. к. позволяет избежать расходов на покупку, лишних формальностей и двойной процедуры регистрации, а также сокращает срок приобретения имущества (не нужно сначала искать покупателя на отдельную квартиру, чтобы потом этими деньгами заплатить за долю в квартире).
• Важное условие при заключении договора мены в отношении долей недвижимости — соблюдение порядка уведомления остальных долевых собственников (если только они не выступают стороной по договору мены) и нотариальное заверение договора.

Отличие договора мены от договора обмена и от договора дарения

Понятия «мена» и «обмен», хотя и звучат практически одинаково, при использовании в договоре имеют разное значение.

Отличие договора мены квартиры от договора обмена квартирами заключается в том, что по договору мены стороны – это собственники недвижимости, и они меняются своим имуществом. А по договору обмена стороны обмениваются правом пользования помещением, но не владения и распоряжения им. Стороны по договору обмена квартирами — жильцы, которые проживают в таких квартирах, например, на основании договора о социальном найме. Регулируется договор обмена жилья нормами Жилищного кодекса (ст. 74), а не Гражданского.

Договор обмена жилья был очень распространен в советское время, когда отсутствовала частная собственность на недвижимость.

Поэтому, собираясь заключить договор мены недвижимости, будьте внимательны и не оформите по ошибке договор обмена.

Также, важно понимать отличие договора мены от договора дарения. Договор мены -возмездный договор, так как по нему каждая сторона получает встречное исполнение имуществом, а иногда и доплату деньгами. Между тем, договор дарения – это всегда безвозмездная сделка, т. к. передача имущества по нему в собственность одаряемого не может быть обусловлена получением выгоды дарителем, или встречного исполнения в его пользу.

Форма заключения договора мены

• Договор мены в большинстве случаев должен заключаться в письменной форме. Если стороны договорились о мене предметами небольшой стоимости (например, пару кроссовок обменять на спортивную куртку), то форма договора может быть устной.
• Однако, если стоимость имущества существенная (квартира, машина, земельный участок) или переход права собственности необходимо регистрировать в госорганах (ГАИ, Росреестр и др.), тогда соблюдение письменной формы договора мены — обязательно (например, в соответствии со ст. 550 ГК РФ).
• Важно! Если предметом договора мены является любое долевое имущество (движимое или недвижимое), договор необходимо заверять нотариально.
• Также, до оформления договора мены нужно уведомить иных долевых собственников о намерении совершить договор мены и предложить им обменять долю на условиях, предлагаемых покупателю (третьему лицу).
• До заключения договора мены недвижимости от других долевых собственников нужно получить письменный отказ или согласие на совершение мены (если это возможно). Если долевой собственник не ответит на уведомление в определенный срок, считается, что он отказался от своего преимущественного права приобретения доли на предложенных условиях.
• Нотариальная форма договора мены обязательна и в тех случаях, когда любая из сторон -несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности собственник.

Существенные условия договора мены недвижимости

Чтобы договор мены недвижимости был зарегистрирован в Росреестре и переоформление права собственности на объекты недвижимости прошло без задержек и приостановок, важно указать в договоре существенные условия:

1. Стороны договора и основные сведения о них.

Для физического лица это: ФИО, дата и место рождения, серия, номер паспорта, дата его выдачи и наименование органа выдавшего паспорт (или иной документ, признаваемый в качестве удостоверяющего личность); адрес регистрации.

Если от лица собственника договор заключает его представитель — дополнительно указываются аналогичные данные на представителя и сведения о документе, которым подтверждаются его полномочия (доверенность, решение о назначении опеки и пр.)

Для юридического лица: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес, сведения о руководителе или ином представителе, имеющем полномочия подписать договор мены, реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя (например, доверенность, решение о назначении директора или Устав ООО и пр.).

2. Объекты недвижимости, которые являются предметом договора мены. Следует прописать очень подробно все основные данные объектов и именно так, как они указаны в документах (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН):

• название объекта - квартира (количество комнат), жилой дом, нежилое помещение, доля в квартире или помещении (1/3, 17/25 и др. - точно, как указано в документах)  и пр.;
• адрес нахождения объекта - страна, субъект, населенный пункт, улица, номер дома, строения, этаж,  номер квартиры, офиса, помещения, номер земельного участка и пр. ;
• кадастровый (или условный) номер объекта — присваивается любому объекту недвижимости;
• площадь объекта в кв.м., в гектарах или иных единицах измерения.

3. Документы, подтверждающие право собственности на объект мены - свидетельство, договор купли-продажи и пр.;
4. Стоимость объектов недвижимости — равноценная или неравноценная. Во втором случае обязательно нужно указать стоимость каждого объекта и прописать порядок доплаты за более дорогой объект: в каком порядке (предоплата, оплата частями и пр.) и в какие сроки (в момент заключения договора, после регистрации права собственности и пр.).
5. Гарантии и заверения сторон об отсутствии существенных скрытых недостатков имущества, которые могли бы повлиять на решение о мене; отсутствие залогов, арестов других ограничений.
6. Порядок передачи имущества каждой из сторон — одновременно или в разные сроки; передается с осмотром, с составлением акта или без него; что передается вместе с объектом мены (документы, ключи, инструкции и пр.).
7. Порядок оплаты расходов, связанных с заключением договора мены (например, расходы на оценку, на юридические услуги по составлению договора, на нотариуса) и с регистрацией перехода права собственности (госпошлина и пр.). Стороны могут оговорить, что такие расходы каждая сторона несет в равном размере или определить долю расходов каждой стороны. Например, стороны могут оговорить, что все расходы по заключению и регистрации договора мены несет собственник меньшей по стоимости квартиры.
8. Дата заключения договора, подписи сторон и их полное наименование (расшифровка ФИО или название юрлица). Рекомендуется данный раздел заполнять полностью от руки. Юрлицо может проставить печать предприятия.
   • Помимо существенных условий стороны договора мены могут указать и иные, дополнительные условия по своему усмотрению. Но такие условия уже не имеют решающего значения и не влияют на порядок регистрации права собственности объектов.

Особенности договора мены недвижимого имущества

На первый взгляд кажется, что в договоре мены все просто: каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель. Они передают друг-другу определенное имущество, потом, если необходимо, регистрируют право на имущество, и расходятся.

Но на практике нужно учесть несколько важных моментов, чтобы договор мены был оформлен правильно.

Предмет договора мены – это товар

В ст. 567 ГК РФ говорится о том, что каждая сторона передает в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом не важно, какой вид имущества меняется – одинаковый или разный. Эта особенность влияет на порядок предъявления претензий к товару в дальнейшем.

С учетом того, что деньги за товар стороны друг другу не выплачивают (или оплачивается только часть за один из товаров), если в приобретенном имуществе обнаружатся существенные недостатки, потребовать возврата оплаты за него или уменьшения стоимости такого имущества – уже не получится.

По общим нормам ГК РФ, сторона, предъявляющая претензии, вправе требовать от второй стороны:

• устранить обнаруженные недостатки бесплатно;
• возместить расходы, которые понесены первой стороной для устранения недостатков;
• возместить убытки, которые причинены в связи с такими недостатками в порядке ст. 15 или ст.393 ГК РФ.

Также, эта особенность влияет на порядок оплаты налогов от стоимости переданного имущества.

Стоимость товара по договору мены

По общему правилу, которое закреплено в ст. 568 ГК РФ, товар по договору мены считается равноценным, т. е. одинаковым по стоимости, в связи с чем оплата деньгами не производится. Обратное возможно только в том случае, когда стороны специально указывают в договоре мены, что один товар дороже другого и за это один собственник доплачивает другому разницу в стоимости.

Если сторонам сложно самостоятельно определить стоимость имущества, а также с целью того, чтобы в дальнейшем не возник спор о существенности в различии стоимости объектов, можно провести экспертизу рыночной стоимости имущества.

Сейчас эта процедура вполне доступна по стоимости и выполняется быстро. Поэтому, я рекомендую проводить такую оценку, особенно, если меняется дорогое имущество (квартиры, земельные участки и пр.).

Если стороны признают объекты мены равноценными, то в дальнейшем нельзя потребовать выплатить компенсацию или доплату, связанные с состоянием имущества. Равноценность имущества относится как к его достоинствам, так и к недостаткам — скрытым или явным.

Например, стороны обменялись квартирами в разных районах и признали их равноценными по стоимости. Если в дальнейшем одна из сторон заявит, что в ее квартире требуется провести ремонт, вторая сторона вправе такое требование не удовлетворять – ведь предполагается, что такой же ремонт нужен и квартире второй стороны.

Момент перехода права собственности обеим сторонам договора мены

Переход права собственности на объекты мены происходит одновременно, если только иной момент не закреплен в нормах закона или в самом договоре. Например, по договору мены стороны меняют машину на квартиру. Право собственности на квартиру согласно нормам закона возникает с момента регистрации договора в Росреестре, а право собственности на машину возникает сразу после подписания договора.

Тот факт, что новый собственник машины обязан поставить ее на учет в ГИБДД не влияет на переход права собственности, а вот факт отсутствия регистрация договора мены в Росреестре является значительным и существенным условием для приобретения права собственности на квартиру.

По договору мены можно обмениваться только имуществом

Это правило связано и логично вытекает из первого и третьего, о том, что предмет мены – это товар и происходит переход права собственности не него. Обменять имущество на выполнение какой-либо обязанности, т. е. совершить уступку права требования - по договору мены невозможно. Например, у одной стороны есть право требования к должнику с крупным долгом, а у второй квартира. Если заключить договор, по которому право требования долга меняется на квартиру, такой договор по свое сути будет не договором мены, а смешанным договором (цессия и купля-продажа), а значит и нормы закона о мене к нему не будут применимы. 

Расходы на оформление договора мены

Если для принятия или передачи имущества необходимо понести расходы, их оплачивает та сторона, которая должны выполнить соответствующую обязанность - принять или передать имущество. Например, одна сторона по договору мены передает квартиру, по которой имеется непогашенная задолженность по коммунальным платежам. Если по условиям договора квартира передается без долгов, тогда собственник должен заплатить всю задолженность до передачи квартиры второй стороне.

При договоре мены применяется правило о встречном исполнении обязательств

Применяется оно в тех случаях, когда переход права собственности на объекты мены происходит не в момент заключения договора, а по истечении срока, прописанного в договоре.  Это правило означает, что каждая сторона обязана выполнить свое обязательство по передаче имущества в срок и вправе требовать от другой стороны предоставления встречного имущества.

Например, по договору мены недвижимости, одна сторона передала другой стороне жилой дом, и через неделю должна была получить в обмен квартиру. Однако, вторая сторона нарушила свое обязательство и квартиру в установленный по договору срок не передала. Вторая сторона не исполнила встречное обязательство, а значит у первой стороны возникает право требовать возврата переданного ею имущества или принудительного исполнения обязательства стороной-нарушителем.

Также, в соответствии со ст. 571 ГК РФ, если имущество будет изъято у стороны, получившей такое имущество по какой-либо причине (например, в связи с залогом имущества, взыскания за долги и пр.), то эта сторона вправе потребовать от первоначального собственника возврата своей недвижимости (переданной в обмен на изъятое имущество) или  возмещения убытков (в размере стоимости изъятого имущества, указанной в договоре мены и дополнительных расходов). 

Можно ли заменить имущество денежной суммой в договоре мены

Если после заключения договорам мены условие о встречной передаче имущества меняется на условие об оплате – договор мены становится договором купли-продажи или иным видом договора. Фактически происходит прекращение обязательства новацией (ст. 414 ГК РФ). Нормами закона такая новация не запрещена и вполне допустима, если изменились обстоятельства у одной стороны.

Например, Сторона-1 меняет свою 2-х комнатную квартиру на 1-комнатную квартиру Стороны- 2 с доплатой. Но обстоятельства у Стороны-1 поменялись и ей требуется полная стоимость квартиры, а не частичная. Стороны вправе заменить условие о мене на условие о том, что за квартиру Стороны-1 Сторона-2 предоставляет не свою 1-комнатную квартиру и доплату, а оплачивает полную стоимость 2-х комнатной квартиры. При этом 1-комнатная квартира остается в собственности у Стороны-2.

Порядок регистрации договора мены недвижимого имущества

Договор мены недвижимого имущества заключается в том же порядке, что и договор купли-продажи. Право собственности у сторон договора мены возникает только после регистрации  в Россреестре взаимного перехода права собственности  от одной стороны к другой.

Важно! Росреестр регистрирует только переход права собственности, а не договор мены как документ.  Договор служит основанием для перехода права собственности. Но в разговоре эти понятия часто подменяются и под регистрацией договора подразумевается регистрация перехода права собственности.

По договору мены недвижимости переход права собственности происходит одновременно: у каждой стороны прекращается право собственности на ее объект, и возникает право собственности на другой объект мены.

Тот факт, что стороны могут передать недвижимое имущество до момента регистрации перехода права собственности или после него, никак не влияет на такую регистрацию.

Если в процессе регистрации сотрудник Росреестра выявит неустранимые обстоятельства, которые не позволяют провести регистрацию права собственности хотя бы у одной из сторон, в регистрации перехода права собственности будет отказано. В этом случае сделка считается незаключенной, и переход права собственности не происходит, стороны обязаны будут вернуть друг другу все полученное по сделке.

Для регистрации права собственности по договору мены недвижимости стороны должны предоставить в Росреестр пакет документов, определяемый в соответствии с нормами Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Документы для регистрации права собственности на недвижимость по договору мены

В зависимости от особенностей объекта договора мены, от его сторон, пакет документов будет отличаться, но есть обязательные документы для всех случаев:

• Заявление о регистрации перехода права собственности — составляет каждая сторона как продавец, и как покупатель. Поэтому при регистрации договора мены заявление будет не одно, как при купле-продажи недвижимости, а по количеству сторон.
• Договор мены недвижимости — количество экземпляров определяется по количеству сторон плюс 1 экз. для Росреестра (остается в регистрационном деле). Все экземпляры должны быть полностью одинаковые и подписаны всеми сторонами договора.
• Документы, удостоверяющие личность стороны — паспорт или иной документ, признаваемый в качестве удостоверяющего личность (например, загранпаспорт, удостоверение личности военнослужащего и пр.). Если договор оформляется через представителя стороны, дополнительно нужно предоставить документ, подтверждающий полномочие на заключение такого вида сделки (нотариальная доверенность, решение о назначение опекуном и пр.).
• Документ, подтверждающий право собственности на объект. Если недвижимость приобретена до 1998 г., обязательно предоставить оригинал договора купли-продажи, свидетельства о наследовании или иного документа, на основании которого возникло право собственности. Если же недвижимость приобреталась после 1998 г., такие документы предоставлять необязательно — сведения о праве собственности и подтверждающих документах должны содержаться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Госпошлина за регистрацию перехода права собственности — оплачивает каждая сторона в зависимости от объекта недвижимости (например, если сторона приобретает долю в имуществе, госпошлина оплачивается не полностью, а пропорционально такой доле). Квитанцию можно предоставить по усмотрению стороны, т.к. Россреестр обязан проверять наличие оплаты госпошлины, даже если квитанция стороной сделки не предоставлена.
• Нотариально оформленное согласие супруга, если сторона по сделке находится в браке, а объект мены - недвижимое имущество приобреталось после заключения брака. Если такая недвижимость получена собственником по договору дарения или в порядке наследования, согласие супруга на распоряжение имуществом не требуется.
• По сделкам с участием несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц (через их представителей) — письменное согласие на совершение сделки от органа опеки и попечительства или от иного органа, устанавливающего опеку.

Заявление на регистрацию договора мены стороны должны подать одновременно. Сделать это можно любым удобным способом:

• через отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости или стороны;
• или через любое отделение МФЦ.

Важно! Если стороны договора меняются недвижимостью, находящейся в разных населенных пунктах, и даже, если сами стороны находятся в разных местах (территориально), заявления они могут подать одновременно, каждая сторона в отделение Росреестра или в МФЦ по месту своего нахождения.

Если договор мены недвижимости будет оформляться через нотариуса, на регистрацию   такой договор можно подать через нотариуса, без дополнительного обращения в Росреестр.

Налоги по договору мены недвижимого имущества

Многие считаю, что при заключении договора мены стороны не получают доход, т. к. меняются имуществом, а значит и платить налог по такому договору необязательно.

Но Налоговый кодекс РФ говорит о другом: НДФЛ по договору мены оплачивать нужно.

В отношении стоимости имущества – объектов по договору мены – создается одна из ситуаций:

1. Стороны признают имущество равноценным, и доплата деньгами по договору не производится.
2. Имущество одной стороны дороже, чем имущество второй стороны, поэтому вторая сторона доплачивает разницу в стоимости деньгами.

Ошибочно считать, что в первом варианте доход не образуется ни у одной стороны, а во втором налог должна оплатить только сторона, получившая доплату за более дорогой объект недвижимости и только с суммы такой доплаты.  И вот почему.

Налоговая рассматривает договор мены как 2 одновременно заключенных договора купли-продажи, по которым каждая сторона получила доход в форме имущества.

Также, нужно помнить про правило о равноценности имущества, если иное не установлено в договоре. Поэтому, если стороны намеренно не указали стоимость квартир или другого имущества в договоре мены, последствия могут быть следующие:

1. Так как имущество считается равноценным по стоимости, ни одна из сторон не может требовать доплату от другой стороны. И если по устным договоренностям такую доплату должна была сделать одна из сторон, но в договоре это не зафиксировано, в случае невыполнения этого обязательства стороной в добровольном порядке, не помогут ни свидетельские показания, ни суд.
2. Для расчета налога по переданной каждой стороной недвижимости налоговый орган вправе использовать минимальную налоговую базу из расчета кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на 0,7. И часто такая стоимость превышает реальную рыночную цену, а значит и налог будет начислен в большем размере.

Стоимость недвижимости, указанная в договоре признается налоговой базой для исчисления НДФЛ (13%). 

Важно! Налоговая база для исчисления НДФЛ каждой стороны считается по стоимости переданного, а не полученного имущества.

Как уменьшить НДФЛ по договору мены

В отдельных случаях размер НДФЛ можно уменьшить, применив законные основания или имущественные вычеты, предусмотренные Налоговом кодексом. Таких способов по НК РФ несколько.

Вычет при длительном сроке владения недвижимостью

Если недвижимое имущество находится в собственности более, чем минимальный срок владения (3 года или 5 лет — зависит от оснований приобретения), налог с переданного по договору мены имущества платить не нужно. У каждой стороны при этом свои обстоятельства, поэтому может получиться так, что одна сторона НДФЛ не должна платить, а вторая – обязана.

Стандартный налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Этот вычет вправе применить любой собственник, срок владения имуществом, у которого менее минимального срока владения. Налоговый вычет уменьшает налогооблагаемую базу.

Например, стороны по договору мены оценили свои квартиры по 6 млн. каждая. У обеих сторон срок владения менее минимального. Применив налоговый вычет в размере 1 млн. руб., каждый собственник должен будут заплатить НДФЛ в размере 65 тыс. руб. = (6 млн. руб. - 1 млн руб.) х 13%.

Если квартиры признаны в договоре неравноценными по стоимости (например, 1 квартира стоимостью 5 млн, а вторая - 6 млн.),  и сторона получающая более дорогую недвижимость доплачивает 1 млн руб., тогда размер НДФЛ будет следующий:

• у стороны передавшей квартиру стоимостью 5 млн руб. - 52 тыс. руб. = (5 млн руб. - 1 млн. руб.) х 13 %;
• у стороны передавшей квартиру стоимостью 6 млн руб. - 65 тыс. руб. = (6 млн руб. - 1 млн. руб.) х 13%.

Вычет в размере фактических расходов на строительство или приобретение недвижимого имущества

Такие расходы должны быть подтверждены документально — договором купли-продажи, документами на приобретение стройматериалов и оплату строительных работ (договоры, чеки, квитанции и пр.) и прочими.

Например, сторона по договору мены передает второй стороне дом, который по договору оценен в размере 5 млн. руб. У этой стороны есть договор купли-продажи, по которому дом приобретался за 4 млн. руб.  Следовательно, налоговая база для этой стороны составляет 1 млн. руб. и НДФЛ ей нужно заплатить в размере 130 тыс. руб. 

Если размер расходов на приобретение или строительство недвижимости равен стоимости этого имущества, указанной в договоре мены или купле-продажи, тогда налоговая база равна «0» и НДФЛ платить не нужно. 

Ограничений по размеру таких расходов в НК РФ не предусмотрен, но данный вычет не применяется автоматически — после регистрации перехода права собственности на недвижимость, собственник должен подать налоговую декларацию (3-НДФЛ) и приложить к ней подтверждающие расходы документы.

Имущественный вычет за приобретение имущества в собственность

По договору мены каждая сторона не только передает, но и получает (приобретает) имущество в собственность. А значит, у сторон возникает право на получение имущественного вычета в форме возврата  НДФЛ, ранее удержанного с  иных доходов  (зарплаты, вознаграждения по договорам  и пр.). Этот вычет предоставляется на сумму доходов не более 2 млн. руб. (максимальная сумма получаемого вычета - 260 тыс. руб. = 2 млн. руб. х 13 %). Вычет можно получить сразу (если позволяют доходы) или в течении 3-х лет. Сумма вычета к выплате зависит от доходов собственника и размера удержанного НДФЛ.

Комбинированное применение вычетов

По договору мены каждая сторона может воспользоваться одновременно вычетами на доходы (п. 2 или п.3) и вычетом на расходы (п.4). Однако, в отношении одного объекта недвижимости не допускается одновременное применение стандартного вычета (1 млн.) и вычета в размере расходов, связанных с приобретением этой недвижимости ранее (по п.3.).

Например, собственник квартиры по договору мены передал свою квартиру, которую стороны оценили в размере 4 млн. руб. Эту квартиру собственник приобрел за 3 млн. руб. Он не сможет применить стандартный вычет в размере 1 млн. и вычет в размере расходов на приобретение этой квартиры (3 млн. руб.) и не платить налог совсем. Ему придется выбрать, какой вычет применить и заплатить часть налога (очевидно, что выгоднее в этом случае применить вычет в размере расходов на 3 млн. руб.).

Не забываем, что по договору мены этот же собственник получил в собственность другую квартиру (например, стороны оценили ее в размере 4 млн. руб.) Он может получить имущественный вычет и вернуть себе ранее удержанный НДФЛ в размере до 260 тыс. руб. (если размер доходов большой).

Единственный случай, когда можно применить и вычет в размере 1 млн. руб., и вычет в размере доходов на приобретение недвижимости – это когда собственник меняет сразу несколько объектов мены. Например, собственник с одной стороны меняет дом и земельный участок под ним на квартиру. В отношении стоимости участка можно заявить стандартный вычет 1 млн. руб., а в отношении дома - расходы на его приобретение. Но для применения такого способа необходимо, чтобы стоимость каждого объекта недвижимости была прописана отдельно.

Обосновать применение всех вышеуказанных вычетов по договору мены можно следующим: в НК РФ нет указания на то, каким способом должно оплачиваться приобретаемое или передаваемое имущество (в случае мены), чтобы применить какой-либо налоговый вычет. В случае заключения договора мены недвижимости можно говорить о том, что стороны оплачивают приобретение объекта недвижимости за счет предоставления иного имущества. Запрета на такой способ оплаты в НК не содержится, а значит и права на применение вычетов у сторон договора мены возникают на тех же основаниях, как и у сторон договора купли-продажи.

Итоги

1. Договор мены- всегда возмездная сделка.
2. Имущество, которым стороны меняются по договору мены — это товар, а значит к нему применяются соответствующие нормы закона.
3. Если стороны не определили стоимость меняемого имущества, то оно считается равноценным.
4. Каждая сторона по договору мены- одновременно и продавец, и покупатель.
5. Стороны предоставляют друг-другу встречное исполнение — каждый своим имуществом.
6. Сторонами договора мены могут быть только собственники. В этом отличие от договора обмена.
7. Договор мены недвижимого имущества обязательно заключать в письменной форме, а в отношении долей имущества и иных случаях — заверять нотариально.
8. Договор мены недвижимого имущества нужно обязательно предоставлять в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
9. Каждый собственник, передавший свое имущество по договору мены, обязан заплатить НДФЛ, который рассчитывается от стоимости такого имущества.
10. Стороны по договору мены вправе применять налоговые вычеты при расчете размера НДФЛ также, как и сторона по договору купли-продажи.