Аренда квартир для юридических лиц — что это такое
Ситуация, когда квартиру сдают обычному гражданину для проживания в ней, вполне привычная. В таком случае оформляют договор найма (ст. 671 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).
Если квартиру сдают юридическому лицу для проживания граждан, надо заключать договор аренды жилого помещения (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Сдать квартиру в аренду компании может собственник жилья — юрлицо или гражданин.
Необязательно быть ИП или самозанятым для сдачи квартиры в аренду. Открытие ИП нужно, только если арендой квартир гражданин занимается постоянно, вкладывает полученные средства в ремонт квартир и покупку новых. Сдача же в аренду одной квартиры, полученной, например, по наследству, не требует оформления особого статуса.
Законодательство разрешает:
- аренду квартиры у индивидуального предпринимателя юридическим лицом;
- аренду квартиры у самозанятого юридическим лицом;
- аренду квартиры у физлица юридическим лицом;
- аренду квартиры между юридическими лицами.
Сторонами договора аренды квартиры выступают:
- арендодатель — ИП, самозанятый, обычное физическое лицо или компания;
- арендатор — юридическое лицо.
В этой статье мы расскажем про договор аренды квартиры, в котором арендодателем является физлицо, самозанятый — гражданин (без статуса ИП) или юрлицо, а арендатором — юридическое лицо.
Хотите узнать, какие жилые помещения запрещено сдавать в аренду? Ответ вы найдете в системе «КонсультантПлюс». Чтобы зайти в систему бесплатно, подключите пробный доступ по ссылке.
Зачем компании брать квартиру в аренду
По закону юридическое лицо может использовать квартиру только для проживания граждан.
Так что самый распространенный вариант — это аренда квартиры юридическим лицом для проживания сотрудников. Например, тех, кто приезжает в данный населенный пункт в служебную командировку.
ВАЖНО! В договоре аренды необязательно указывать конкретных сотрудников, которые будут жить в квартире.
О том, как правильно сформулировать условие о проживающих лицах, расскажем дальше.
Форма договора аренды квартиры с юридическим лицом
Поскольку арендатором по договору выступает компания, договор аренды всегда надо оформлять письменно.
Если договор заключен на срок один год или больше, также понадобится госрегистрация (ст. 609 ГК РФ).
Однако можно оформить договор аренды на 11 месяцев, а затем, по истечении срока, заключить новый — аналогичный.
Существенные условия договора аренды квартиры с юридическим лицом (образец)
Существенными условиями для любого договора, в том числе для договора аренды квартиры, являются (ст. 432 ГК РФ):
- условия о его предмете;
- условия, которые названы в законе как существенные;
- условия, которые просит согласовать хотя бы одна сторона.
Если не согласовать существенные условия, есть риск, что суд может признать договор незаключенным.
Давайте поговорим о существенных условиях договора аренды квартиры. Они одинаковы для договора аренды квартиры между юрлицами, между физлицом и компанией и между самозанятым и компанией.
Условие о предмете договора аренды
Под предметом договора понимают его суть, основной смысл.
Для договора аренды квартиры предмет договора — это действия арендодателя по передаче конкретной квартиры во временное владение и пользование арендатора, а также действия арендатора по внесению арендной платы за жилье.
Как описать в договоре квартиру, которая сдается в аренду
Из договора должно быть однозначно понятно, какую именно квартиру передают в аренду. Для этого нужно привести ее индивидуальные характеристики — их можно найти в выписке из ЕГРН.
Обычно для точной идентификации квартиры достаточно указать:
- ее кадастровый номер,
- адрес,
- площадь — общую и жилую.
Однако стороны обычно не ограничиваются только этими сведениями о квартире.
Как правило, в контракте приводят подробное описание и технические характеристики жилья. Это могут быть любые сведения, которые стороны считают важными — от количества комнат и этажа дома, на котором расположена квартира, до указания года последнего проведенного косметического или капитального ремонта, описания напольного покрытия и остекления балкона.
Нередко в договоре приводят точную площадь кухни, балкона или лоджии, прихожей, санузла, указывают его тип (раздельный или совмещенный).
Также в договоре или акте приема-передачи квартиры, который идет как приложение к договору аренды, часто приводят список оборудования, установленного в квартире. Например: система нагрева полов, натяжные потолки, кондиционер, душевая кабина, бойлер для нагрева воды.
Как написать о правах арендодателя на квартиру
В договоре аренды следует четко обозначить, что квартира принадлежит арендодателю на праве собственности. Ведь по закону право сдачи в аренду любого имущества, включая недвижимость, принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).
Здесь же рекомендуем указать основание, по которому арендодатель получил право собственности на жилье. Это может быть, например, договор купли-продажи квартиры, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство.
Далее приведите дату и номер записи в ЕГРН о возникновении права собственности на квартиру у арендодателя, а также дату и номер выписки из ЕГРН, которая это подтверждает.
Выписку следует непременно заказать в Росреестре до оформления договора аренды — даже если у вас есть свидетельство о праве собственности на квартиру. Выписка содержит актуальные характеристики квартиры, а также подтверждает право собственности на нее.
Советуем получить выписку в дату, как можно более близкую к дате заключения договора. Это позволит арендатору убедиться в актуальности сведений, которые указываются в выписке. Выписку из ЕГРН можно сделать приложением к договору аренды квартиры с юридическим лицом.
Условие об арендной плате
Вообще, строго говоря, для договора аренды квартиры размер арендной платы не является существенным условием (ст. 614 ГК РФ). Но, учитывая сложившуюся практику и вероятные судебные споры, рекомендуем обязательно включить в договор условия об арендной плате.
Обычно в договоре устанавливают фиксированный размер арендной платы за месяц. Также указывают срок, в который арендатор вносит ее, и способ перечисления денег.
Самый распространенный вариант — это зачисление суммы арендной платы на банковский счет арендодателя, указанный в договоре. Тут имеет смысл обозначить момент (день), который считается датой оплаты. Это особенно актуально, если в договоре есть условия о неустойке за просрочку внесения арендной платы.
Как соотнести в договоре арендную плату и оплату коммунальных услуг
Аренда квартиры предполагает, что арендатор пользуется не только самим помещением, но и коммунальными услугами.
Согласно ч. 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) коммунальные услуги — это холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, тепловая энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, отведение сточных вод и обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО).
В договоре нужно четко определиться с одним из вариантов:
- Стоимость коммунальных услуг входит в арендную плату. В этом случае арендатор обязан платить только арендную плату. Ее часть арендодатель потратит на оплату коммунальных услуг.
- Стоимость коммунальных услуг не входит в арендную плату. В данной ситуации арендатор вносит не только арендную плату, но и дополнительно перечисляет арендодателю деньги за коммунальные услуги. Закон не запрещает предусмотреть в договоре, что все коммунальные услуги по арендованной квартире оплачивает арендатор.
ВАЖНО! Советуем перечислить в договоре все коммунальные услуги, расходы по которым арендатор возмещает сверх арендной платы. Это поможет избежать споров в дальнейшем.
- В арендную плату входит стоимость некоторых коммунальных услуг. В таком случае надо указать, какие конкретно коммунальные услуги арендатор оплачивает дополнительно к арендной плате, то есть помимо нее. Обычно это услуги, стоимость которых рассчитывают по показаниям индивидуальных приборов учета, например, по счетчикам холодной и горячей воды, электроэнергии.
Как соотнести в договоре арендную плату и другие платежи по квартире
Согласно ЖК РФ собственник квартиры обязан платить определенную сумму за содержание жилого помещения, а также взнос на капитальный ремонт (ч. 2 ст. 154).
Обязанность компенсировать арендодателю эти суммы дополнительно к арендной плате можно также возложить на арендатора, прописав соответствующие условия в договоре. Они не нарушают требования действующего законодательства.
Кроме того, если арендатор согласен, он может вносить сверх арендной платы другие платежи, связанные с проживанием в квартире. Например, платежи за пользование городским телефоном, интернетом, спутниковым телевидением, а также платежи за регулярную уборку квартиры работниками клининговой компании, услугами которой пользовался арендодатель. Об этом надо обязательно написать в договоре.
Условия договора аренды об оплате коммунальных и других услуг
Допустим, по договору арендатор сверх арендной платы возмещает расходы на все коммунальные услуги (часть коммунальных услуг), а также расходы на другие услуги - городской телефон, интернет и пр.
Тогда в договоре надо также согласовать условия:
- о размере таких расходов или способе определения их размера (например, согласно показаниям индивидуальных приборов учета и тарифам ресурсоснабжающих организаций; согласно счету — квитанции от телефонной компании; согласно выставленному счету интернет-провайдера);
- сроках возмещения таких расходов;
- способах возмещения таких расходов.
Условия договора аренды квартиры с юрлицом, на которые надо обратить особое внимание
Предлагаем пройтись по некоторым условиям договора, согласование которых особенно важно для обеих сторон. Остановимся на следующих условиях:
- о гражданах, которые проживают в квартире;
- об обеспечительном платеже;
- об ответственности за нарушение условий договора.
Условие о гражданах, которые проживают в квартире
Компания-арендатор имеет право использовать арендованную квартиру только для того, чтобы заселить в нее граждан, обычно своих сотрудников. Сформулировать условие об их проживании можно по-разному.
Когда юрлицо берет квартиру в аренду для проживания конкретного работника (вместе с семьей или без нее), в контракте можно прямо перечислить всех, кто будет жить в квартире.
Если же компания не знает, кого именно из своих работников заселит в жилое помещение, можно ограничиться указанием на то, что квартира предоставляется для проживания сотрудников компании. Такое же условие можно предусмотреть в договоре, если проживать в квартире в течение срока аренды будут разные лица, например, командированные работники компании-арендатора.
Кстати, не будет нарушением указать в договоре общую формулировку о том, что квартира используется арендатором для проживания граждан.
Условие об обеспечительном платеже
Очень часто в договорах аренды квартир, в том числе заключенных с арендатором-компанией, стороны прописывают условие об обеспечительном платеже (в быту его часто называют «залогом», но верное наименование по закону — обеспечительный платеж).
Это фиксированная сумма, которую арендатор вносит при заключении договора, одновременно с первым платежом в счет арендной платы или в другой срок, максимально приближенный к дате совершения сделки. Срок и способ внесения обеспечительного платежа указывают в договоре аренды.
Обеспечительный платеж — это деньги, которые не являются арендной платой. Они предназначены для того, чтобы арендодатель мог компенсировать свои финансовые потери, которые вызваны неправомерным поведением арендатора или лиц, которые фактически живут в квартире. Например, убытки, которые арендодатель понес из-за разбитого стеклопакета, поцарапанного ламината и грязных обоев.
Также средства обеспечительного платежа арендодатель обычно может пустить на возмещение неустойки, которую арендатор должен был заплатить из-за нарушения сроков внесения арендной платы.
Помните! Обеспечительный платеж — это денежный резерв, который арендодатель может расходовать только в случаях и только на условиях, обозначенных в договоре. Неизрасходованную часть платежа придется вернуть арендатору, когда срок аренды подойдет к концу или когда стороны решат расторгнуть договор досрочно. Конкретный срок и способ возврата обеспечительного платежа или его остатка пропишите в договоре аренды.
Условия договора об ответственности сторон
В договоре аренды квартиры с юридическим лицом целесообразно предусмотреть ответственность за следующие нарушения:
- несвоевременную передачу квартиры арендатору после заключения договора;
- несвоевременное внесение арендатором арендной платы;
- несвоевременное возмещение арендатором расходов на оплату коммунальных услуг и других услуг, которые не входят в арендную плату (если согласно договору арендатор оплачивает такие услуги сверх арендной платы);
- несвоевременный возврат квартиры арендодателю после прекращения договора.
Обычно за такие нарушения виновная сторона уплачивает неустойку. Это может быть штраф в фиксированной сумме или пеня, которую считают за каждый день просрочки в процентах от конкретной суммы — например, от ежемесячной суммы арендной платы.
Структура договора аренды квартиры с юридическим лицом (образец)
Договор аренды квартиры с юридическим лицом не имеет особенностей в плане структурирования. Стороны могут определить структуру договора по своему усмотрению, поскольку на законодательном уровне она не утверждена.
Как правило, договор аренды квартиры с юрлицом имеет такую структуру:
- название с указанием номера — например, «Договор аренды квартиры № 32» / «Договор аренды жилого помещения (квартиры) № 32»;
- место и дата составления — например, « Москва», «13 ноября 2023 года»;
- шапка договора;
- основное содержание договора;
- данные арендодателя и арендатора — Ф.И.О., наименования, паспортные данные, адреса, ОГРН, ИНН, контактные данные (телефоны, факсы, адреса электронной почты) и банковские реквизиты (счета);
- подписи сторон (с расшифровкой).
Шапка договора аренды квартиры с юрлицом
В шапке договора приводят краткие сведения о его сторонах — арендодателе и арендаторе.
В шапке договора аренды квартиры между юридическими лицами для арендодателя и арендатора обычно указывают:
- наименование компании;
- лицо, которое заключает договор от ее имени (Ф.И.О., должность);
- документ, на основании которого это лицо действует от имени компании, — устав, доверенность и т. д.
Скачайте образец договора аренды квартиры между юрлицами в системе «КонсультантПлюс» бесплатно, получив пробный доступ по ссылке.
Если физлицо или самозанятый сдает в аренду квартиру юридическому лицу, для арендатора-компании указывают перечисленные выше сведения, а для арендодателя — только Ф.И.О.
Когда от имени физлица или самозанятого договор оформляет представитель, потребуется также указать его Ф.И.О. и данные (название, реквизиты) документа, на основании которого он уполномочен заключать договор.
Основное содержание договора аренды квартиры с юридическим лицом
Это самая важная часть контракта, в которой стороны прописывают все условия сделки — от характеристик квартиры, которую сдают в аренду, и срока аренды до условий расторжения договора.
Составляя договор аренды квартиры юридическим лицом для проживания сотрудников, стороны должны точно соблюдать положения параграфа 1 главы 34 ГК РФ про общие положения об аренде. Если кодекс разрешает установить условие по усмотрению сторон, стороны формулируют его так, как считают нужным.
Обычно для удобства основную часть договора разбивают на смысловые части — разделы. Так, договор аренды квартиры с юрлицом может содержать следующие разделы:
- предмет договора;
- срок договора;
- арендная плата и расчеты по договору;
- права и обязанности сторон;
- порядок передачи и возврата квартиры;
- ответственность сторон;
- порядок изменения, прекращения и досрочного расторжения договора;
- разрешение споров;
- заключительные положения.
Приложения к договору аренды квартиры с юрлицом
Договор может иметь приложения в виде:
- выписки из ЕГРН,
- копии паспорта арендодателя — физлица или самозанятого,
- акта приема-передачи квартиры,
- акта возврата квартиры.
Список прилагаемых к договору документов надо указать в самом договоре.
Особенности договора аренды квартиры у физического лица юридическим лицом
Основной момент, на который следует обратить внимание гражданину, сдающему квартиру в аренду компании, — это уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В таком случае в качестве налогового агента арендодателя выступает арендатор — юридическое лицо (п. 1 ст. 226 Налогового кодекса РФ).
Именно арендатор обязан исчислить, удержать и уплатить НДФЛ по ставке 13% с арендной платы, которую он перечисляет арендодателю.
Если помимо арендной платы арендатор возмещает арендодателю расходы на определенные коммунальные услуги, платить НДФЛ с сумм этих расходов арендатору надо не всегда. Этого не требуется делать, когда плата за коммунальную услугу зависит от ее фактического потребления и фиксируется по показаниям индивидуальных приборов учета.
Другой случай — когда стоимость коммунальной услуги оплачивается независимо от того, потреблял ее арендатор или нет (например, отопление и обращение с ТКО). Арендатор как налоговый агент должен удержать и перечислить в бюджет НДФЛ 13% с суммы расходов на такую услугу, которую он выплачивает арендодателю. Такие разъяснения дал Минфин России в письме от 29.04.2019 № 03-04-07/31733.
В договор аренды квартиры у физлица юридическим лицом рекомендуем включить положения, которые касаются уплаты НДФЛ арендатором.
Скачайте образец аренды квартиры юрлицом у физлица-непредпринимателя в системе «КонсультантПлюс», получив пробный доступ к системе бесплатно.
Особенности договора аренды квартиры юридическим лицом у самозанятого
Под самозанятым мы понимаем обычного гражданина, который не зарегистрирован в качестве ИП и применяет специальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД).
Правовое положение самозанятых граждан регулирует Федеральный закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"» от 27.11.2018 № 422-ФЗ.
Самозанятый регистрируется в специальном мобильном приложении «Мой налог» и платит НПД с дохода от использования своего имущества, то есть с дохода от сдачи квартиры в аренду. Ставка налога — 6%, т. к. арендатором квартиры является компания.
Если самозанятый сдает в аренду квартиру юридическому лицу, в договор включают следующие положения (условия):
- о наличии у арендодателя статуса самозанятого без регистрации в качестве ИП;
- об обязанности арендодателя подтвердить наличие у него статуса самозанятого перед заключением договора или в день его заключения — для этого самозанятый может представить арендатору справку о постановке на учет в качестве налогоплательщика НПД;
- об обязанности арендодателя в кратчайшие сроки сообщить арендатору об утрате статуса самозанятого — для этого самозанятый может представить арендатору справку о снятии с учета в качестве налогоплательщика НПД.
Скачайте образец аренды квартиры юрлицом у самозанятого в системе «КонсультантПлюс», оформив пробный доступ к системе бесплатно.
Кроме того, в договор аренды можно включить положения, которые непосредственно касаются уплаты арендодателем налога на профессиональный доход по ставке 6%.
Этот налог ему надо платить с арендной платы, полученной от арендатора, а также с суммы оплаты за некоторые коммунальные услуги, расходы на которые арендатор возмещает помимо арендной платы.
Речь идет о суммах только за те коммунальные услуги, плата за которые не зависит от их фактического потребления арендатором и не фиксируется на основании показаний индивидуальных приборов учета. Они признаются доходом, подлежащим обложению налогом на профессиональный доход. А вот с услуг, которые считаются по показаниям индивидуальных приборов учета, этот налог платить не надо (письмо Минфина России от 10.11.2020 № 03-11-11/98001).
Итоги
Таким образом, если жилое помещение хочет взять в пользование юрлицо (например, для своих сотрудников), то между владельцем квартиры и юрлицом нужно оформить договор аренды. Важнейшие моменты, которые надо прописать в договоре, — точное указание на квартиру, размер арендной платы и порядок уплаты коммунальных расходов и расходов на содержание жилья, порядок возврата квартиры арендодателю по завершении договора. Разрешается предусмотреть в договоре аренды обеспечительный платеж, который в быту часто называют «залогом».
Не забудьте, что НДФЛ с арендной платы должно перечислить за арендодателя юрлицо-арендатор.