Что такое договор аренды кафе с оборудованием
Это основной документ, по которому компания или индивидуальный предприниматель (ИП) передает другой компании или другому ИП во временное владение и пользование кафе с оборудованием.
К образцу договора аренды кафе с оборудованием может идти множество приложений: акты приема-передачи, спецификации, список оборудования, передаваемого вместе с кафе. Но основные важные моменты сделки согласовывают именно в тексте договора.
Суть договора аренды кафе с оборудованием
Особенность договора состоит в том, что по нему арендатору передают определенный тип предприятия общепита — кафе в целом как имущественный комплекс для бизнеса.
Давайте подробнее остановимся на том, что такое кафе.
Кафе — это один из типов предприятий (объектов) общественного питания. Так написано в ГОСТ 30389-2013 «Межгосударственный стандарт. Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования». Он введен в действие приказом Росстандарта от 22.11.2013 № 1676-ст.
В ГОСТ 30389-2013 приведены:
- Понятие кафе. Это предприятие (объект) общественного питания, которое предоставляет потребителю услуги по организации питания и досуга или без досуга, с предоставлением ограниченного (по сравнению с рестораном) ассортимента продукции и услуг, реализует фирменные блюда, кондитерские и хлебобулочные изделия, алкогольные и безалкогольные напитки, покупные товары.
- Понятие самого предприятия общепита. Это имущественный комплекс, который организация или ИП использует для оказания услуг общепита, в том числе изготовления продукции общепита, создания условий для потребления и реализации продукции общепита и покупных товаров как на месте изготовления, так и вне его по заказам, а также для оказания разнообразных дополнительных услуг.
- Минимальные требования к кафе. Сюда относятся требования к зданиям, помещениям для потребителей, техническому оборудованию и оснащению, санитарным объектам общего пользования.
Другими типами предприятий общепита, согласно ГОСТ 30389-2013, являются ресторан, бар, столовая, предприятие быстрого обслуживания, буфет, кафетерий и магазин (отдел) кулинарии.
При сдаче в аренду других типов предприятий общепита, кроме кафе, в договоре аренды (ресторана, столовой, бара и т.д.) также будет написано, что арендодатель передает в аренду определенный тип предприятия общепита — ресторан, столовую, бар.
Стороны договора аренды кафе с оборудованием
Ими могут быть только субъекты предпринимательской деятельности — компании и ИП.
Это связано с тем, что кафе, сдаваемое в аренду, как имущественный комплекс уже используется в предпринимательской деятельности, и арендатор, который получает его по договору, продолжает такое использование (ст. 656 ГК РФ). Следовательно, обычный гражданин не может быть ни арендодателем, ни арендатором по договору аренды кафе с оборудованием.
Какие нормы регулируют заключение договора аренды кафе с оборудованием
Теоретически при оформлении этого договора стороны могли бы руководствоваться специальными правилами об аренде предприятий. Они содержатся в пар. 5 гл. 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Аренда кафе как предприятия подразумевает, что арендатор пользуется не только помещением, но и названием кафе, а также может взыскивать долги с поставщиков и клиентов и, напротив, обязан выплатить им долги кафе.
Однако кафе — совсем небольшой объект, у которого обычно из активов есть здание и договор аренды земли под ним.
Такой объект владелец редко сдает в аренду как предприятие, т. е. как имущественный комплекс. Поэтому и аренда кафе чаще оформляется как комплексный договор на передачу в пользование различного имущества, например:
- если у арендодателя в собственности кафе как отдельно стоящее здание — аренда здания, земельного участка под ним и аренда мебели и оборудования;
- если у арендодателя кафе в аренде — субаренда здания, земельного участка, аренда оборудования и мебели или субаренда оборудования и мебели;
- и др.
В связи с этим к договору аренды кафе применяют правила об аренде зданий и сооружений (пар. 4 гл. 34 ГК РФ). И только при отсутствии указанных правил — общие положения об аренде (пар. 1 гл. 34 ГК РФ).
Существенные условия договора аренды кафе с оборудованием
Этот договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Для договора аренды кафе с оборудованием как предприятия общепита (имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности), существенными условиями являются:
- условие о предмете договора;
- условие о размере арендной платы;
- условия, по которым арендодатель или арендатор желает прийти к соглашению.
Разберем подробнее первые два условия.
Существенное условие о предмете договора
С учетом специфики кафе как предприятия общепита по договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование:
- земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства, входящие в состав кафе;
- запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные средства (если применимо);
- права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, а также другие имущественные права арендодателя, связанные с кафе;
- права на обозначения, индивидуализирующие деятельность кафе, и другие исключительные права.
Все это передается арендатору в порядке, на условиях и в пределах, которые прописываются в договоре.
Как описать предмет договора аренды кафе с оборудованием
Разумеется, конкретные условия договора о предмете аренды будут различаться в зависимости от места расположения кафе, его назначения (специфики), оснащения, вида и количества переданного оборудования. Так, при аренде кафе в бизнес-центре и аренде кафе на пляже договоры будут содержать разные варианты описания предмета аренды — кафе.
Нередко стороны предусматривают к договору несколько приложений (спецификаций, передаточных актов), по каждому из которых передаются отдельные виды объектов и прав. Так, в одном приложении может значиться перечень основных средств, включая здание, где расположено кафе, и оборудование кафе, во втором — оборотные средства, в третьем — передаваемые права, в четвертом — исключительные права.
Описывая оборудование, которое передается вместе с кафе, нужно:
- перечислить все, что получит арендатор — от столов и стульев для посетителей до микроволновых печей, соковыжималок и посуды,
- указать количество передаваемых вещей, их индивидуальные признаки (название, модель, цвет, артикул), а также при необходимости — стоимость.
Передача арендатору прав требования и долгов по кафе
Если кафе передается все же в аренду как имущественный комплекс, т. е. готовый бизнес, то вместе с активами арендатору достаются дебиторская и кредиторская задолженность.
Таким образом, в предмет договора аренды кафе с оборудованием как имущественного комплекса входит уступка прав требования арендодателя и перевод его долгов на арендатора. Речь идет только о тех требованиях и долгах, которые относятся к кафе как предприятию общепита (ст. 656 ГК РФ). Их тоже можно перечислить не в самом договоре, а в отдельном приложении к нему.
ВАЖНО! В случае передачи кафе в аренду как здания, помещения и оборудования долги кафе не передаются арендатору.
Передача арендатору прав по лицензиям
Права арендодателя, которые он получил на основании соответствующей лицензии (например, лицензии на розничную продажу алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания), арендатору не передают. Это общее правило. Из него есть исключения — это ситуации, которые отдельно оговорены в законе или других правовых актах.
Часто в договоры аренды кафе с оборудованием включают дополнительное условие о том, что арендатор должен самостоятельно получить все необходимые разрешения (лицензии) на осуществление отдельных видов деятельности в порядке, который предусмотрен действующим законодательством.
Кстати, бывает, что арендатору передают по договору обязанности, которые он не может исполнить без лицензии. Если такой лицензии у него нет, это не значит, что кредитор останется в проигрыше: в таком случае обязанности перед кредиторами исполняет арендодатель.
Существенное условие договора о размере арендной платы
Оно является существенным для договора аренды кафе с оборудованием в силу ст. 654 ГК РФ.
Если размер арендной платы не обозначен в договоре, договор считается незаключенным. Установить арендную плату по аналогии, ориентируясь на сравнимые обстоятельства и похожие условия сделки, нельзя.
Обычно в договоре указывают не только размер арендной платы, но и его состав (структуру), то есть пишут, что именно входит в арендную плату.
Форма договора аренды кафе с оборудованием (образец)
Закон предъявляет к этому договору четкие требования касаемо формы и государственной регистрации.
Стороны должны оформить договор аренды кафе с оборудованием в письменной форме, составив один документ и подписав его.
Скачать образец договора аренды кафе с оборудованием вы можете бесплатно, кликнув по картинке ниже:
Образец договора аренды кафе с оборудованием
Этот договор обязательно нужно зарегистрировать — он считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация для договора аренды кафе с оборудованием требуется всегда независимо от срока, на который арендатор получил кафе во временное владение и пользование.
Так, зарегистрировать придется долгосрочный договор, оформленный на пять лет, а также краткосрочный на три месяца — например, при аренде кафе на пляже. Договор аренды кафе с оборудованием, заключенный на срок ровно год (12 месяцев), также подлежит госрегистрации.
ВАЖНО! Если не выполнить требования к форме договора, он будет считаться недействительным (ст. 658 ГК РФ).
Отдельные условия договора аренды кафе с оборудованием
Если существенные условия договора позволяют утверждать, что он заключен, то другие — несущественные — условия гарантируют стороны от разногласий в дальнейшем. Чем детальнее арендодатель и арендатор согласуют условия сделки на этапе ее оформления, тем меньше споров их ждет.
Итак, в договор аренды кафе с оборудованием рекомендуется включить следующие условия:
- о сроке договора;
- об арендной плате (помимо условия о ее размере);
- об обеспечительном платеже;
- о госрегистрации договора;
- передаче арендатору кафе и его возврате арендодателю;
- правах арендатора в плане пользования кафе;
- правах арендатора насчет улучшений кафе;
- об обязанности арендатора содержать кафе и нести расходы;
- о правах кредиторов кафе, которым раньше был должен арендодатель;
- о продлении договора аренды кафе.
Условие о сроке договора
В договоре лучше всего четко обозначить срок, на который его оформляют. Это может быть период (например, два года с даты госрегистрации контракта) или срок, ограниченный конкретной датой (например, до 1 июля 2026 года).
Если в договоре не указан срок его действия, считается, что он заключен на неопределенный срок.
Условия об арендной плате (помимо условия о ее размере)
Обычно в договоре аренды кафе с оборудованием стороны указывают:
- порядок и срок внесения арендной платы;
- возможность менять ее размер по соглашению сторон и частоту такого изменения (например, для долгосрочных контрактов можно предусмотреть изменение не чаще одного раза в год);
- ситуации, в которых размер арендной платы может меняться в сторону увеличения или уменьшения (например, в договоре можно прописать, что арендатор уплачивает половину размера арендной платы в месяце, когда делает текущий ремонт в помещении кафе);
- последствия нарушения арендатором установленного срока внесения арендной платы (например, в виде неустойки, права требовать с арендатора плату досрочно сразу за несколько периодов).
Условия об обеспечительном платеже
В некоторые договоры аренды под общепит, в том числе в договор аренды кафе с оборудованием, также включают условие об обеспечительном платеже.
Его арендатор вносит при заключении договора. Арендодатель вправе расходовать этот платеж на покрытие своих убытков при нарушении договора арендатором — например, когда тот не вносит арендную плату вовремя или вообще, портит помещение кафе или ломает оборудование.
Если обеспечительный платеж не израсходован в течение срока аренды, арендатор получает его назад при прекращении контракта в полной или неполной сумме — в зависимости от того, допускал ли он нарушения своих обязанностей.
Если вы хотите включить условие об обеспечительном платеже в свой договор аренды кафе с оборудованием, пропишите в нем размер, срок внесения и возврата такого платежа, а также цели, на которые может расходоваться этот платеж.
Условия о госрегистрации договора аренды кафе
Условие о госрегистрации договора потребуется, если договор аренды заключается на срок один год и более.
Здесь нужно определить, какая из сторон занимается сбором и подачей документов на регистрацию, а также в какой срок их нужно направить в Росреестр.
Кроме того, разумно заранее решить, кто будет платить за регистрацию. Это может быть арендодатель, арендатор или оба сразу — например, если они вносят плату поровну.
Условия о передаче арендатору кафе и о его возврате арендодателю
Передачу предприятия (кафе) арендатору осуществляют по передаточному акту.
По общему правилу, обязанность подготовить кафе к передаче, в том числе составить и представить на подписание передаточный акт, лежит на арендодателе и осуществляется за его счет. В договоре можно предусмотреть другие положения (ст. 659 ГК РФ).
Аналогичным образом арендатор должен вернуть кафе при прекращении договора. В этом случае обязательный документ — тоже акт приема-передачи предприятия (кафе). Закон возлагает обязанность составить его, а также понести все расходы, связанные с возвратом кафе, на арендатора. В контракте можно указать другие условия (ст. 664 ГК РФ).
Кроме того, советуем обозначить в договоре срок, в течение которого:
- арендодатель должен передать кафе арендатору при заключении контракта,
- арендатор обязан вернуть кафе арендодателю при расторжении контракта.
Также можно привести требования к содержанию передаточных актов. Обычно эти акты идут самостоятельными приложениями к договору аренды кафе с оборудованием.
Условия о правах арендатора по пользованию кафе
Компания или предприниматель, которые получают кафе с оборудованием в аренду по договору, будут использовать его для ведения бизнеса.
В связи с этим закон предоставляет арендатору очень много прав насчет использования кафе как предприятия, а именно — насчет материальных ценностей, которые входят в состав имущества арендованного кафе (кроме земли и других природных ресурсов). Так, арендатор имеет право:
- продавать эти ценности, обменивать их, предоставлять во временное пользование или взаймы;
- сдавать их в субаренду;
- передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении этих ценностей другому лицу.
Чтобы эти действия арендатора были законными, должны выполняться два условия:
- Это не влечет уменьшения стоимости кафе.
- Это не нарушает другие положения договора аренды кафе.
Все перечисленные действия, по общему правилу, арендатор может предпринимать без согласия арендодателя. Но в договоре можно прописать другие положения (ст. 660 ГК РФ).
Условия о правах арендатора на улучшение кафе
Согласно ГК РФ, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного кафе, а также проводить его реконструкцию, расширение и техническое перевооружение, которое повышает его стоимость.
В договоре можно согласовать другие условия. К примеру, написать, что все эти действия или некоторые из них (допустим, реконструкцию) арендатор проводит только с письменного согласия арендодателя.
Кроме того, в договоре можно согласовать особые условия об оплате стоимости неотделимых улучшений кафе, которые осуществил арендатор. По общему правилу, он имеет право возместить стоимость таких улучшений, причем независимо от разрешения арендодателя на них. Это положение можно изменить в контракте (ст. 660, 662 ГК РФ).
Условия об обязанности арендатора содержать кафе и нести расходы
В течение всего срока действия договора аренды кафе с оборудованием (образец можно скачать по ссылке) арендатор должен поддерживать кафе в надлежащем техническом состоянии. Сюда относится любой ремонт кафе: текущий и даже капитальный. Обязать арендодателя ремонтировать кафе, включив соответствующие положения в договор, нельзя. Также арендатору придется уплачивать платежи по страхованию арендованного кафе.
Кроме того, арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного кафе. Вот это положение можно поменять в контракте, если стороны хотят установить свои требования (ст. 661 ГК РФ).
Условия о правах кредиторов кафе, которым раньше был должен арендодатель
Закон обязывает арендодателя до передачи кафе арендатору письменно сообщить о предстоящей аренде кредиторам по обязательствам, которые включены в состав кафе.
Кредитор может согласиться на перевод долга или не ответить арендодателю. В последнем случае кредитор вправе потребовать досрочно вернуть ему долг и возместить убытки в течение трех месяцев со дня, когда он получил уведомление о передаче кафе в аренду. А если кредитору вообще не сообщали о сдаче кафе в аренду, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о такой передаче?
После сдачи кафе в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, включенным в состав переданного кафе, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
Все эти положения содержатся в ст. 657 ГК РФ, и изменить их в договоре аренды кафе с оборудованием нельзя. Вместе с тем стороны обычно воспроизводят в контракте эти положения.
Условия о продлении договора аренды кафе
По закону арендатор, который как следует исполнял свои обязанности по договору, имеет преимущественное право (перед другими компаниями и ИП) оформить договор аренды на новый срок. В таком случае арендатор письменно уведомляет арендодателя о своем желании продлить договор. Уведомление надо направить в срок, который прописан в договоре, а если его там нет – в разумный срок до окончания действия текущей аренды.
Если стороны договорятся заключить договор на новый срок, они могут изменить его условия по своему усмотрению.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если вы не хотите давать арендатору преимущественное право на оформление с вами нового договора аренды, включите соответствующее условие в действующий контракт (ст. 621 ГК РФ).
Итоги
Договор аренды кафе можно оформить двумя способами — либо как договор аренды кафе — имущественного комплекса (недвижимость, оборудование, мебель, кредиторская и дебиторская задолженность, права на фирменное наименование), либо как комплексный договор аренды недвижимых и движимых вещей.