В общем случае сдача самозанятым имущества в аренду может облагаться НПД, в частности, это касается предоставления в наем жилья. Но есть и неоднозначные ситуации, когда рассчитывать на НПД рискованно. Например, следующие.
1. Договор аренды с работодателем, в том числе бывшим
Минфин считает, что доходы от сдачи в аренду имущества своему работодателю, автомобиля например, нельзя облагать НПД (письма Минфина от 19.10.2022 № 03-04-06/101306, ФНС от 03.08.2021 № СД-4-3/10980@, информация от 30.08.2021). Это касается и сдачи в аренду бывшим работодателям (менее двух лет назад).
С такого дохода удерживается НДФЛ. Взносы не начисляются в силу п. 4 ст. 420 НК РФ, соглано которому объектом по взносам не признаются выплаты в рамках договоров ГПХ, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав).
В то же время есть примеры судебных решений, где говорится о возможности уплаты НПД при сдаче в аренду имущества (недвижимости и авто) сотрудником работодателю (постановления АС Поволжского округа от 10.02.2023 по делу № А65-11596/2022, АС Уральского округа от 23.09.2022 по делу № А60-62971/2021).
Какие аргументы можно противопоставить позиции чиновников, см. здесь.
2. Сдача самозанятым квартиры под офис
Жилые помещения предназначены для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). Закон 422-ФЗ устанавливает специальный налоговый режим — НПД для физлиц и ИП, получающих доходы от сдачи жилых помещений в аренду для проживания. Только в этом случае доходы освобождаются от НДФЛ. Если квартира сдается не для проживания, а под офис (то есть с целью ведения в ней хозяйственной деятельности), доходы не могут быть отнесены к объекту налогообложения НПД и, следовательно, подлежат обложению НДФЛ.
Так считают в налоговой. И это мнение разделяют суды (постановление АС Северо-Западного округа от 20.03.2025 по делу № А56-9810/2023, АС Северо-Западного округа от 25.01.2024 по делу № А56-32587/2023 (определением от 29.07.2024 № 307-ЭС24-5652 отказано в передаче для рассмотрения в ВС РФ).
ВАЖНО! Если арендодатель — ИП, то налоги согласно применяемому режиму доначислят ему. Если обычный «физик», то за неисполнение обязанностей налогового агента по НДФЛ будет отвечать арендатор.
Как налоговый агент исчисляет и уплачивает НДФЛ с выплат по договору аренды у физлица, подробно разъясняется в готовом решении от «КонсультантПлюс». Смотреть материалы системы можно бесплатно, если оформить пробный доступ. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.
Можно ли самозанятым сдавать в аренду земельные участки, смотрите здесь.