Фонды недвижимости как инструмент инвестора

Фонд недвижимости: что это

Фонд недвижимости — это инструмент для коллективных инвестиций. Он использует средства пайщиков для покупки готовых объектов или находящихся на этапе строительства. Затем фонд сдает приобретенную недвижимость в аренду или перепродает ее по более высокой цене. 

Пайщики получают доход в виде дивидендов. Прибыль распределяется между всеми инвесторами, согласно долям их вложений. 

Внимание! Фонды недвижимости обозначаются аббревиатурой REIT. В России их аналогом являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости — ЗПИФн. Последние не могут считаться полноценным аналогом первых, так как имеют существенные особенности. 

REIT выступают в качестве акционерных обществ. Их ценные бумаги находятся в свободном обращении на бирже. Приобрести данные активы может любой инвестор, зарегистрированный на торговой площадке и имеющий необходимую сумму.

Российские фонды недвижимости, в отличие от американских, не являются юридическими лицами. Управляющая компания распоряжается средствами пайщиков по договору доверительного управления. В роли данных лиц выступают профессиональные участники фондового рынка. Процесс их работы контролируется специальным депозитарием. 

Согласно законодательству РФ, паи ЗПИФн могут торговаться на бирже. Благодаря этому, инвесторы получают возможность войти в фонд и выйти из него в любое время по своему усмотрению. Инвестиции в ЗПИФн освобождают граждан от уплаты налогов на землю и имущество. 

Виды фондов недвижимости

Существует три вида REIT:

1. Долевые. К данной категории относится большинство фондов недвижимости. После покупки объекта они приобретают статус управляющей компании. В качестве источника дохода используется рента. В отличие от застройщиков, долевые фонды рассматривают приобретаемые объекты как часть инвестиционного портфеля. Перепродажа недвижимости после завершения ее строительства не предусмотрена. 
2. Ипотечные. Организации данного типа составляют около 7 % в общем объеме фондов недвижимости. Они заключают сделки кредитования и проводят операции с закладными. Источником доходов являются проценты по ипотеке. 
3. Смешанные. Это организации, которые сочетают в себе характеристики долевых и ипотечных фондов. Они инвестируют в недвижимость напрямую и через услуги кредитования. Их доля в общем объеме фондов на бирже составляет 1 %. 

Российские ЗПИФн делятся на такие виды: 

1. Девелоперские. Данные организации занимаются перепродажей земельных участков под строительство, а также готовых зданий. В некоторых случаях предусмотрена реконструкция объектов в целях повышения их стоимости. 
2. Земельные. В качестве объектов инвестирования используются участки земли. Они отличаются более низкой ликвидностью по сравнению с зданиями и помещениями. 
3. Рентные. Деятельность данных организаций направлена на получение дохода в виде ренты объектов жилой и коммерческой недвижимости.
4. Строительные. Прибыль формируется за счет доходов, полученных от перепродажи недвижимости, приобретенной на этапе ее возведения. 
5. Смешанные. Организация данного типа получают прибыль путем комбинирования всех перечисленных способов заработка или некоторых из них. В России им принадлежит большая доля рынка — около 86 %. 

Особенности фондов недвижимости

Фонды недвижимости обладают рядом важных особенностей: 

1. Относительно высокая ликвидность. Паи фондов проще быстро приобрести и продать по рыночной цене, чем саму недвижимость. На бирже они торгуются как обычные акции. Максимальный срок заключения сделки на практике составляет несколько дней. Для продажи или покупки недвижимости потребуется несколько недель, если стоимость установлена ниже рыночного уровня. В противном случае процедура может затянуться на несколько месяцев. 
2. Высокая дивидендная доходность. За последние 10 лет фонды недвижимости продемонстрировали наибольшую эффективность по сравнению с активами других классов. 
3. Диверсификация. С помощью фондов можно диверсифицировать портфель по секторам экономики, географии, арендаторам недвижимости.

При составлении портфеля важное значение имеет корреляция доходности инструментов между собой. 

Внимание! Чем ниже корреляция доходности инструментов, тем надежнее и устойчивее инвестиционный портфель к просадкам и рыночным кризисам.

На коротких периодах фонды недвижимости демонстрируют высокую корреляцию с акциями. Оба инструмента движутся в одном направлении. На длинных дистанциях фонды больше коррелируют с физической недвижимостью. 

Почему ЗПИФн сегодня популярны

В настоящее время фокус внимания перемещается с торговли офлайн на онлайн. Поэтому востребованность складских помещений возрастает. Интерес к фондам, инвестирующим в такие объекты, повышается.

Внимание! При выборе ЗПИФн необходимо учитывать показатель доходности. На сегодняшний день он составляет в среднем по рынку 20 – 27 % годовых. Фонды, которые работают с торговой и офисной недвижимостью, приносят инвесторам доход в размере от 5 % до 15 % годовых. Последние уступают по уровню доходности банковским депозитам. В отличие от них, фонды, работающие со складской недвижимостью занимают конкурентоспособную позицию. 

Преимущества и недостатки вложений в ЗПИФн

Плюсы инвестирования в фонды недвижимости: 

1. Высокий уровень надежности. Имущество и ЗПИФн находится под контролем Центрального банка России и депозитария. Деятельность организаций регулируется государством. Активы, приобретенные на капитал пайщиков, находятся под управлением профессионалов. 
2. Невысокий порог входа. Стоимость паев фондов существенно ниже цены самой недвижимости. Если в последнем случае речь идет о миллионах рублей, то для вложений в ЗПИФн может потребоваться несколько тысяч рублей или тысяч сотен (в зависимости от условий фонда).
3. Прозрачность. Управляющая компания обязана периодически предоставлять пайщикам отчеты о своей деятельности. 
4. Отсутствие ответственности фонда по долгам пайщиков. Если у инвестора возникнут финансовые проблемы, вложенные в ЗПИФн средства останутся недоступными для заморозки или конфискации. 
5. Возможность получения регулярного дохода. Многие фонды периодически выплачивают пайщикам дивиденды. 
6. Возможность повышения доходности. Многие инвестиционные фонды используют полученную прибыль для реинвестирования. 

Минусы:

1. Зависимость доходности от качества управления. Не каждый ЗПИФн может гарантировать пайщиком прибыль. Риск связан с вложением средств в крупные объекты, которые в течение срока действия фонда могут упасть в цене и принести убытки. 
2. Относительно невысокая ликвидность. Закрытые инвестиционные фонды, в отличие от биржевых, не предусматривают возможности продажи паев до срока завершения действия контракта, который может длиться 5 – 10 лет.
3. Небольшой выбор фондов недвижимости на бирже. Большинство ЗПИФн открываются для ограниченного круга лиц. В связи с этим, возможности выбора фондов для неквалифицированных инвесторов ограничиваются.

Налогообложение паев 

При работе с ЗПИФн инвесторы обязаны уплачивать НДФЛ из сумм фактически полученного дохода. Речь идет о прибыли, сформированной за счет продажи или погашения паев, а также промежуточных выплат. Из размера дохода вычитается сумма вложений. В роли налогового агента выступает управляющая компания. Она самостоятельно, без участия инвестора, производит удержание налога. 

Внимание! Из прибыли фонда, нераспределенной между пайщиками, налоги не удерживаются. 

Стоит ли вкладывать средства в ЗПИФн 

Недвижимость — один из самых надежных инструментов финансового рынка. Паи фондов не являются виртуальным активом. Они имеют обеспечение в виде реального объекта. Вложения в ЗПИФн могут стать лучшим вариантом для инвесторов, не имеющих средств на покупку недвижимости напрямую. Порог входа в них значительно ниже. 

Кроме того, фонды недвижимости предоставляют инвесторам возможности для пассивного заработка. Капитал передается в распоряжение управляющей компании, в которой работают опытные специалисты. Недвижимость находится под управлением профессионалов. На пайщика не возлагаются обязанности по поиску арендаторов, оформлению документов, ремонту и обслуживанию объектов.