Движимое или недвижимое имущество: как определить

Сейчас движимое имущество освобождено от налога на имущество организаций. Поэтому крайне важно уяснить его отличия от недвижимого, чтобы и в бюджет не переплатить, и с налоговиками споров не иметь.

Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ движимым признается все имущество, которое не является недвижимостью. Поэтому при квалификации объекта действовать надо методом исключения.

Хотите всегда иметь развернутую информацию по данной теме? Тогда воспользуйтесь бесплатно пробным доступом к системе КонсультантПлюс. А если вы захотите пользоваться ею постоянно, здесь можно запросить ее стоимость.

Назовем пять признаков того, что имущество является недвижимым — с учетом разъяснений чиновников и свежего Тематического обзора Верховного Суда № 4/2026 «О рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с налогообложением имущества организаций» (утв. постановлением Президиума ВС РФ от 29.04.2026 № 6А/2026, направлен письмом ФНС от 07.05.2026 № БС-36-21/3766@). Если ни один из них интересующему вас объекту не свойственен, значит, он — движимость.

Получайте рекомендации по налогам, учёту и кадрам.
Подписывайтесь на нас удобным способом и смотрите полезный контент.

Признак 1. Прочная связь с землей

Такие объекты нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, письмо ФНС от 01.03.2021 № БС-4-21/2512).

К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Исключение — объекты без фундамента, которые перемещаются без ущерба назначению (ангары, киоски и т. п.): они движимое имущество.

Воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, подлежащие регистрации в соответствующих реестрах, также признаются недвижимостью в силу закона.

Важно! Верховный суд (Тематический обзор № 4/2026) подчеркнул: сооружения облагаются налогом при условии, что они отвечают критериям объектов основных средств и являются капитальными — то есть имеют несущие конструкции, размещаемые на земельном участке посредством проведения строительных работ (п. 23 ч. 2 ст. 2 закона № 384-ФЗ). Некапитальные сооружения (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ) — те, что не имеют прочной связи с землей и могут быть перемещены или демонтированы без несоразмерного ущерба назначению, — объект налогообложения не формируют. Примеры из практики ВС: воздушные линии на деревянных или железобетонных стойках без специальных фундаментов и кабельные линии, проложенные в съемных футлярах, признаны движимым имуществом.

Подробнее о данном признаке недвижимости читайте в КонсультантПлюс, оформив бесплатный пробный доступ:

Признак 2. Объект назначен недвижимостью законом

Есть специфические объекты, которые считаются недвижимостью согласно закону: линии связи (закон «О связи» от 07.07.2003 № 126-ФЗ), космические объекты (закон РФ «О космической деятельности» от 20.08.1993 № 5663-I), беспилотные воздушные суда, которые подлежат государственной регистрации (масса свыше 30 кг).

Признак 3. Права зарегистрированы в ЕГРН

Если объект зарегистрирован в ЕГРН, он, скорее всего, недвижимость.

В то же время:

• государственная регистрация права не является обязательным условием для признания объекта недвижимостью (определение ВС РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520, письма ФНС от 01.03.2021 № БС-4-21/2512, от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@);
• недвижимым могут признать и незарегистрированный объект (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, письма ФНС от 08.02.2019 № БС-4-21/2181, № БС-4-21/2179, от 20.11.2018 № БС-4-21/22488).

При проверках налоговики ориентируются на информацию из ЕГРН. Поэтому следите за тем, чтобы в реестр по ошибке не попала движимость — иначе свое право не платить налог придется доказывать в суде.

Отдельный случай — снос или гибель объекта. Верховный суд (п. 13 Обзора № 4/2026) разъяснил: наличие в ЕГРН записи об объекте не подтверждает обязанность платить налог, если налогоплательщик доказал, что объект фактически прекратил существование. Налог прекращает начисляться с 1-го числа месяца гибели или уничтожения объекта на основании заявления в налоговый орган (п. 4.1 ст. 382 НК РФ). Факт уничтожения подтверждается не только актом кадастрового инженера, но и любыми иными доказательствами в совокупности (договоры с организациями, производившими снос, документы по ст. 55.31 ГрК РФ и др.).

Признак 4. На объект имеется разрешительная и техническая документация

Речь идет о:

• разрешении на строительство, вводе в эксплуатацию;
• документах технического учета, технической инвентаризации;
• проектной документации.

В этом случае объект признается недвижимым, даже если нет регистрации в ЕГРН (письма Минфина от 29.06.2021 № 03-05-05-01/51043, ФНС от 01.10.2018 № БС-4-21/19038, от 02.08.2018 № БС-4-21/14968@).

Признак 5. Имущество не способно функционировать самостоятельно (коммуникации и оборудование здания)

Если имущество входит в состав имущественного комплекса и не может использоваться самостоятельно или свои функциональные качества без него теряет недвижимость, его учитывают и облагают налогом в составе недвижимости (письма ФНС от 18.10.2023 № БС-4-21/13298@, от 08.02.2019 № БС-4-21/2181, № БС-4-21/2179, от 23.04.2018 № БС-4-21/7770 и др.).

Так, в налогооблагаемую базу здания включаются его коммуникации и оборудование, которые являются неотъемлемой частью здания и делают возможной его эксплуатацию в соответствии с предназначением, — то есть относятся к сетям и системам инженерно-технического обеспечения по смыслу пп. 20–21 ч. 2 ст. 2 закона № 384-ФЗ.

Верховный суд (п. 4 Обзора № 4/2026) сформулировал четкий критерий: при оценке того, является ли оборудование неотъемлемой частью здания или установлено в нем для иных целей, нужно проверять прежде всего проектную документацию на строительство (реконструкцию) здания и сведения о назначении оборудования, указанные изготовителем.

Облагается как часть здания (примеры из практики ВС): лифты, тепловой пункт, система охранного освещения — поскольку предусмотрены проектом здания и обеспечивают его безопасную эксплуатацию, в том числе по требованиям пожарной безопасности.

Не облагается, движимое имущество (примеры из практики ВС):

• промышленные вентиляционные системы, предназначенные для обеспечения работы производственного оборудования (а не для общесанитарной вентиляции здания) и установленные в ходе размещения производства, — они не относятся к инженерно-техническим сетям здания;
• системы спутникового и интерактивного телевидения, музыкальной трансляции, установленные в гостинице по стандартам гостиничной сети, — поскольку не предусмотрены проектом здания и не являются его инженерными системами. 

Особый вопрос: технологическое оборудование и его классификация по ОКОФ

Это — ключевая зона споров с налоговыми органами. Верховный суд в Тематическом обзоре № 4/2026 сформулировал несколько принципиальных позиций.

• Технологическое оборудование по умолчанию — движимость. Машины и оборудование, поименованные в соответствующих разделах Общероссийского классификатора основных фондов (ОКОФ) и принятые на учет в качестве отдельных инвентарных объектов, по общему правилу не облагаются налогом — вне зависимости от того, стоит ли оборудование на фундаменте, расположено ли внутри или вне здания и задействовано ли в едином технологическом процессе. Оборудование предназначено не для обслуживания здания, а для изготовления готовой продукции или обслуживания производственного процесса (п. 1 Обзора № 4/2026). Исключение — объекты, которые ОКОФ прямо включает в состав зданий: коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, оборудование встроенных котельных, водо-, газо- и теплопроводные устройства, устройства канализации.
• Гражданско-правовые критерии (неделимая или сложная вещь) не работают напрямую в налоговых целях. Верховный суд (п. 2 Обзора) указал: распространение на здание и оборудование режима неделимой или сложной вещи по ст. 133–134 ГК РФ не является безусловным основанием для взимания налога с них как с единого объекта. Критерий «перемещение будет сопряжено с несоразмерным ущербом» применительно к налогообложению недостаточен.
• Включение в имущественный комплекс — не повод облагать движимость. Объединение имущества в имущественный комплекс для целей сделок (купли-продажи, залога и т. п.) не превращает движимое имущество в недвижимое для налоговых целей (п. 3 Обзора). Цели гражданского оборота и цели налогообложения не тождественны.
• Сооружение облагается со всем оборудованием, обеспечивающим его функционирование. Если объект сам по себе является сооружением (создан в результате строительства, имеет несущие конструкции, прочную связь с землей через специально возведенные фундаменты), то оборудование, без которого это сооружение не функционирует как таковое, облагается в его составе. Пример: технологические трубопроводы на эстакадах (многоярусные конструкции на монолитных железобетонных фундаментах) — являются сооружением и облагаются целиком (п. 6 Обзора). Напротив, оборудование связи (антенны, кабель), лишь размещенное на сооружении, но имеющее самостоятельное назначение, оборудованием этого сооружения не считается и классифицируется отдельно.
• Формирование инвентарного объекта не может определяться усмотрением налогоплательщика. Если оборудование не может функционировать самостоятельно вне объекта недвижимости (и это объективно следует из его технических характеристик), его нельзя произвольно принять к учету как отдельный инвентарный объект (п. 7 Обзора). Пример: палубные краны, неотделимые от плавучей буровой установки (которая сама является недвижимостью по абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК), — включаются в стоимость установки и облагаются.
• Обратная ситуация: части имущественного комплекса, которые по правилам бухучета (ФСБУ 6/2020) должны учитываться как самостоятельные инвентарные объекты из-за существенного отличия срока полезного использования или стоимости, — из налогооблагаемой базы исключаются, если налоговый орган не опроверг правильность их включения в соответствующую амортизационную группу (п. 8 Обзора).

Объекты незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства, учтенные в ЕГРН и имеющие утвержденную кадастровую стоимость, облагаются налогом вне зависимости от того, используются ли они в производственной деятельности (п. 17 Обзора № 4/2026). Аварийное состояние или фактическое неиспользование объекта не освобождают от налога. Выход — оспорить кадастровую стоимость или документально подтвердить физическое уничтожение объекта.

Подробнее в этой статье.

Кто платит налог при недействительных сделках

Если сделка признана недействительной и имущество фактически возвращено прежнему владельцу, организация, за которой формально числится запись в ЕГРН, не обязана платить налог, если она лишена возможности пользоваться имуществом. Налог уплачивает тот, кто фактически владеет и извлекает выгоду из имущества (п. 14 Обзора № 4/2026).

Практические примеры: движимость или недвижимость?

Отслеживайте судебную практику по отнесению тех или иных объектов к движимому или недвижимому имуществу — ФНС сама регулярно публикует такие обзоры (письма ФНС от 16.08.2022 № СД-4-21/10747@, от 06.07.2022 № БС-4-21/8540@, от 18.10.2023 № БС-4-21/13298@ и др.).

Так, письмом от 30.07.2019 № БС-4-21/14997 ведомство направило позицию Верховного суда (определение от 12.07.2019 № 307-ЭС19-5241) о признании движимым имуществом производственного оборудования (линии), для которого было построено отдельное здание.

В числе объектов, признанных движимостью в судебной практике:

• вдольтрассовая кабельная линия связи газопровода-отвода;
• замощение территории (в ряде решений);
• ограждение;
• высокостеллажные конструкции;
• выпарные аппараты, кристаллизаторы, аппарат диффузионный;
• промышленные вентиляционные системы, установленные для нужд производственного оборудования (ВС РФ, Обзор № 4/2026);
• трансформаторно-распределительная подстанция, расположенная отдельно от здания гостиницы, если нет оснований считать ее инвестицией в улучшение объекта недвижимости (ВС РФ, Обзор № 4/2026);
• волоконно-оптические линии связи, подвешенные на линиях электропередач, если при прокладке не создавался объект недвижимости (ВС РФ, Обзор № 4/2026);
• воздушные и кабельные линии, созданные без разрешения на строительство как некапитальные объекты (ВС РФ, Обзор № 4/2026).

В числе объектов, признанных недвижимостью в судебной практике:

• трансформаторная подстанция, установленная на монолитном железобетонном фундаменте и соединенная кабельными электролиниями с другими объектами (определение ВС РФ от 03.09.2018 № 307-КГ18-13146);
• элеватор, созданный на специально возведенном фундаменте на основании проекта как объект капитального строительства, — даже при отсутствии кадастрового учета (ВС РФ, Обзор № 4/2026);
• лифты, тепловой пункт, охранное освещение в составе здания гостиницы — как предусмотренные проектом и обеспечивающие функционирование здания (ВС РФ, Обзор № 4/2026);
• технологические трубопроводы на эстакадах с монолитными железобетонными фундаментами (ВС РФ, Обзор № 4/2026).

Неотделимые улучшения в арендованное имущество ФНС также признает недвижимостью, если они (письмо ФНС от 20.04.2020 № БС-4-21/6581@):

• носят капитальный характер и учитываются у арендатора в составе ОС;
• влекут изменение функционального назначения недвижимости или ее площади;
• не могут быть свободно перемещены или демонтированы без причинения ущерба арендованному объекту. 

Больше примеров смотрите в готовом решении. Пробный доступ к КонсультантПлюс бесплатный. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.