МСФО № 40 Инвестиционная собственность (нюансы)

МСФО 40 содержит правила учета недвижимости, определяемой как инвестиционная, и порядок отражения ее в отчетности. Рассмотрим, в чем заключаются особенности этого стандарта.

Инвестиционная собственность: что это?

Актуальный (действующий с 09.02.2016) вариант МСФО 40 введен в РФ в действие приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н. Текст этого стандарта определяет инвестиционную недвижимость как землю или здание (его часть), которые находятся в распоряжении собственника или владельца по договору аренды (в т. ч. операционной) и используются им для получения дохода в виде:

• арендных платежей;
• прироста стоимости недвижимости.

Если один и тот же объект наряду с инвестиционным имеет и какое-то иное назначение (используется в производстве, предназначен для продажи), то инвестиционным его можно считать только в случае незначительности доли использования в неинвестиционных целях. Не может расцениваться как инвестиционная недвижимость, предоставленная материнской или дочерней компании, поскольку при консолидации отчетности она будет учтена как используемая собственником. В нетипичных случаях вопрос отнесения недвижимости к инвестиционной решается через профессиональное суждение, критерии которого организация разрабатывает самостоятельно.

Когда назначение объекта меняется, он прекращает быть инвестиционным и переводится в другую категорию имущества. Соответственно, МСФО 40 перестает к нему применяться.

Признание собственности инвестиционной и ее оценка

Для признания объекта инвестиционным необходимо выполнение 2 условий:

• наличие высокой вероятности поступлений от использования по соответствующему назначению;
• возможность надежного определения первоначальной стоимости объекта, в которую включаются все затраты на приобретение, но расходы на текущее содержание в ней не учитываются.

О том, как формируется стоимость создаваемого объекта недвижимости по российским стандартам, читайте в материале «Правила ведения учета вложений во внеоборотные активы».

Объект, находящийся во владении на правах аренды, оценивается, согласно п. 20 МСФО 17, по наименьшей из 2 стоимостей (справедливой или приведенной для арендных платежей). Фактически инвестиционным при аренде является не сам объект, а права на него.

По справедливой стоимости надлежит оценивать объект, приобретенный в обмен на неденежные активы или оплаченный комбинацией денежного и неденежного способов. Если справедливую стоимость нельзя установить, то первоначальной становится балансовая стоимость отданного взамен актива.

Дальнейший учет объекта осуществляется в соответствии с положениями принятой учетной политики. Допускается выбор из 2 вариантов определения стоимости:

• справедливой, что является предпочтительным;
• первоначальной.

Оценка справедливой стоимости изначально не всегда может быть надежной. До того, как она станет такой, допустимо оценивать объект по первоначальной стоимости. При этом остальные объекты, чью справедливую стоимость можно надежно определить, будут оцениваться по справедливой стоимости.

Для объекта, перешедшего из состава инвестиционных в иное назначение, его условной первоначальной учетной стоимостью станет величина справедливой стоимости на дату смены назначения.

Нюансы отражения инвестиционной собственности в отчетности

В отчетности МСФО 40 требует раскрыть:

• информацию об имеющихся объектах инвестиционной недвижимости;
• применяемый вариант определения стоимости объектов;
• признаки, согласно которым объект, присутствующий на правах аренды, относится к инвестиционным;
• критерии отнесения объекта в состав инвестиционных, если есть необходимость в их самостоятельной разработке (для нетипичных случаев);
• способы определения справедливой стоимости, в т. ч. степень участия в этом независимого оценщика и пояснения по невозможности ее определения (если это имеет место);
• признанные прибыли/убытки, в т. ч. доходы от сдачи в аренду, расходы по текущему содержанию и ремонту объектов с разбивкой их на дававшие и не дававшие доход в течение отчетного периода, результаты влияния на доходы/расходы изменений справедливой стоимости;
• данные о продаже или ином выбытии недвижимости из состава инвестиционной;
• имеющиеся обязанности по покупке, созданию, развитию, содержанию объектов;
• сведения об изменении балансовой стоимости объектов за период, данные об их приобретении или переводе в состав инвестиционных;
• результаты влияния курсовых разниц;
• при использовании оценки по первоначальной стоимости – методы, нормы (сроки), суммы амортизации, информация об изменении балансовой стоимости (в т. ч. за счет поступления/выбытия), данные об обесценении.

Подробнее об отчете, в котором находят отражение данные о возникающих прибылях-убытках, читайте в статье «Порядок оформления отчета о прибылях и убытках по МСФО».

Итоги

Рассматриваемый стандарт применим к весьма определенным объектам, удовлетворяющим критериям инвестиционных. Эти объекты характеризуются своими особенностями оценки и набором данных, требующих отражения в отчетности.