Подписывайтесь на новости
Присоединяйтесь к нам в соц. сетях:

Когда можно применить отсрочку по арендной плате

Отсрочка по аренде — это один из способов поддержки организаций и ИП, наиболее пострадавших из-за распространения коронавирусной инфекции. При этом ее можно применить и в обычной ситуации, не связанной с пандемией. О перечне организаций и ИП, имеющих право на отсрочку, а также о ситуациях, позволяющих ее применить, подробно расскажем в предлагаемом материале.

Условия и порядок получения отсрочки

Отсрочка по арендной плате позволяет арендатору не платить арендные платежи в течение определенного периода. При этом право пользования арендованным имуществом сохраняется.

Отсрочка предусматривается на основании соглашения сторон. Условия прописываются в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему (п. 1 ст. 5, пп. 1, 4 ст. 421 ГК РФ).

Чаще всего необходимость отсрочки возникает, когда договор уже заключен, но арендатор не может выплачивать арендные платежи. Кроме того, отсрочка устанавливается, если имущество передано арендатору, но он не может его использовать. Например, когда в арендованном помещении производится ремонт или перепланировка.

Срок каникул по аренде устанавливается соглашением сторон. Как правило, от одного месяца до полугода.

Таким образом, по общему правилу отсрочка применяется по соглашению между арендодателем и арендатором, с обязательным подписанием документа, в котором указаны условия такой отсрочки.

Отсрочка по арендной плате во время пандемии — законодательство и юридические вопросы

В связи с введением режима повышенной готовности региональными властями субъектов РФ для борьбы с распространением коронавирусной инфекции некоторые организации и ИП были вынуждены прекратить или существенно ограничить предпринимательскую деятельность.

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе обзор «Правительство утвердило правила арендных каникул». Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Для оказания поддержки пострадавшим от ограничительных мер организациям и ИП принят ФЗ «О внесении…» от 01.04.2020 № 98-ФЗ. П. 1 ст. 19 ФЗ № 98 предоставляет ряду субъектов предпринимательства право получить отсрочку по уплате арендных платежей по договорам аренды коммерческой недвижимости, которые были заключены до введения в конкретном регионе режима повышенной готовности.

ВАЖНО! П. 1 ст. 19 ФЗ № 98 обязывает арендодателей в течение 1 месяца с момента обращения к ним арендаторов заключать дополнительные соглашения об отсрочке по оплате аренды. При этом требования к арендаторам, необходимые для получения отсрочки, а также условия, сроки и порядок заключения дополнительных соглашений регулируются специальным нормативным актом — Требованиями, утвержденными постановлением Правительства РФ «Об установлении…» от 03.04.2020 № 439.

Субъекты, имеющие право на применение отсрочки в условиях пандемии

Для получения отсрочки по коммерческой аренде ИП или организация должны осуществлять один из видов экономической деятельности, список которых утвержден Правительством РФ.

Полный перечень наиболее пострадавших отраслей экономики с указанием кодов ОКВЭД содержится в постановлении Правительства РФ «Об утверждении …» от 03.04.2020 № 434.

В документе обозначены 11 отраслей экономики, в рамках которых обозначены конкретные виды экономической деятельности. Таким образом, на отсрочку могут претендовать следующие организации и ИП:

  • аэропорты, автовокзалы и автостанции, осуществляющие перевозки воздушным и грузовым автомобильным транспортом;
  • музеи, зоопарки, кинотеатры, организации, работающие в сфере искусства и развлечений;
  • курортные, спортивные, физкультурно-оздоровительные;
  • оказывающие туристические услуги;
  • гостиницы;
  • работающие в сфере общественного питания;
  • работающие в сфере розничной торговли непродовольственными товарами;
  • негосударственные образовательные организации, а также осуществляющие уход за детьми;
  • оказывающие стоматологические услуги;
  • действующие в сфере организации выставок и конференций;
  • оказывающие бытовые услуги гражданам (парикмахерские, прачечные, химчистки и т. д.).

Условия и сроки применения отсрочки во время пандемии коронавируса

Исходя из положений пп. 1 и 2 Требований, организация (ИП) для получения отсрочки должна соответствовать трем условиям:

  • быть включенной в список наиболее пострадавших согласно постановлению Правительства РФ № 434;
  • арендовать исключительно коммерческую недвижимость (офис, производственное помещение и т. д., за исключением жилья), находящуюся в собственности государства, муниципалитета или других организаций и ИП;
  • арендовать такую недвижимость по договорам аренды, которые были заключены до введения режима повышенной готовности.

Если организация (ИП) соответствует перечисленным параметрам, то она вправе требовать от арендатора заключения дополнительного соглашения об отсрочке по аренде в размере 100 процентов от суммы платежей на период действия режима повышенной готовности, а также в размере 50 процентов от стоимости аренды после окончания режима, но до 1 октября 2020 года.

В соответствии с подп. «е» п. 3 Требований, если в стоимость аренды включена оплата коммунальных услуг, то отсрочка не предоставляется.

При определении периода отсрочки необходимо помнить, что сроки действия режима повышенной готовности в разных регионах РФ не совпадают. Так, например, в Москве данный режим был введен 5 марта 2020 года указом мэра Москвы «О введении…» от 05.03.2020 № 12-УМ.

Согласно п. 4 Требований время заключения дополнительного соглашения об отсрочке не имеет значения. То есть такое соглашение может быть заключено как до 1 октября 2020 года, так и после него.

Порядок расчетов по арендным платежам за период отсрочки

В случае если субъект предпринимательства воспользовался правом на отсрочку, порядок погашения возникшей задолженности также определен Требованиями.

Стороны договора могут определить и иной порядок погашения задолженности, но его условия должны быть более комфортными для арендатора, чем указанные в Требованиях.

Согласно подп. «а» п. 3 Требований задолженность должна быть погашена в течение следующих двух лет, то есть в период с 1 января 2021 года и до 1 января 2023 года. Рассчитываться арендатор должен равными суммами ежемесячно. При этом точный размер месячного платежа должен быть согласован сторонами и не может быть больше половины месячного арендного платежа, зафиксированного на время действия периода отсрочки.

Гарантии для арендатора при использовании отсрочки арендных платежей

П. 3 Требований также предусматривает и гарантии арендаторам, цель которых защитить их от возможных финансовых санкций, которые могут быть применены по требованию арендодателя.

Так, арендатор, согласно подп. «в» п. 3 Требований освобождается от уплаты пеней, штрафов или иных платежей (как предусмотренных договором, так и не предусмотренных), которые могут быть начислены ввиду несвоевременного внесения арендной платы за период с момента введения режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 года.

Также согласно подп. «г» п. 3 Требований арендодателю запрещается устанавливать дополнительные платежи за аренду коммерческой недвижимости, обусловленные использованием арендатором своего права на отсрочку.

В то же время п. 2 ст. 19 ФЗ № 98 позволяет сторонам изменять размер арендной платы (как сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) только по обоюдному согласию. При этом уменьшение или увеличение величины арендных платежей не влияет на возможность и порядок предоставления отсрочки по арендным платежам на период действия режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 года.

Итоги

Правительство РФ предложило понятный и достаточно удобный механизм погашения задолженности для арендаторов коммерческой недвижимости, пострадавших от пандемии. Его использование на практике защищает интересы обеих сторон договора и позволяет избежать судебных разбирательств, вызванных взысканием арендной платы и штрафов за просрочку ее уплаты.

Добавить в закладки
Ваш вопрос
Отправить