Стоит ли брать ипотечный кредит для инвестирования в недвижимость

Когда ипотека для инвестиций в недвижимость является выгодной

Ипотека может быть оптимальным вариантом инвестиций в недвижимость, если: 

1. Объект приобретается в рамках кредитной программы. В таком случае покупателю не нужно иметь сразу всю сумму для оплаты покупки. Можно погашать долг поэтапно в течение нескольких лет, имея в своей собственности недвижимость, способную приносить доход уже сегодня за счет роста своей стоимости. Благодаря данному подходу, инвестор может приобрести актив по более низкой цене и продать его дороже. Недостаток данного метода заключается в длительном периоде его реализации. Инвестору необходимо дождаться момента, когда стоимость жилья вырастет настолько, что сможет окупить все расходы и принести прибыль. 
2. Планируется сдача недвижимости в аренду. Доход можно направить на погашение ежемесячных платежей по ипотеке, снижая таким образом долговую нагрузку. Рекомендуется выбирать объекты с завершенным ремонтом, чтобы иметь возможность незамедлительно заключить договор и предоставить помещение в распоряжение арендаторов. Важным является отсутствие в условиях банка пункта, указывающего на право проживания в квартире или доме только заемщика и членов его семьи. 
3. Инвестор планирует погасить ипотеку досрочно при росте уровня доходов. 
4. Инвестиции направлены на покупку коммерческой недвижимости. Оптимальным вариантом заработка в данном случае является сдача помещений в аренду. С помощью данного способа инвестор может досрочно погасить ипотеку и получить прибыль от вложений. 

Существует несколько важных нюансов, на которые необходимо обращать внимание:

1. Текущие тренды. Их изучение поможет правильно выбрать объект недвижимости. Например, в период пандемии вырос спрос на аренду коворкинговых помещений. Не меньшей популярностью пользуются постройки, которые могут использоваться в качестве складов. Но лучшим вариантом являются вложения в объекты свободного назначения. Выбирая подходящее предложение, нужно в обязательном порядке учитывать месторасположение недвижимости и другие важные характеристики. 
2. Условия кредитования. Лучшим вариантом для оформления ипотеки являются льготные программы. С их помощью инвестор может получить необходимую сумму под небольшой процент. Важное значение имеет размер первоначального взноса. 
3. Налоговый вычет. Воспользоваться данной льготы могут лица, которые являются плательщиками НДФЛ. К ним относятся все трудоустроенные граждане. Лимит возврата по ипотеке установлен на уровне 390 000 руб. 

Плюсы и минусы оформления ипотеки для инвестирования в недвижимость

Преимущества ипотечного инвестирования: 

1. Отсутствие рисков, связанных с ростом стоимости актива. С каждым годом цены на жилье возрастают. Это касается и покупки, и аренды. Но рост цен на недвижимость не отражается на расходах инвестора в негативном ключе. Размер ежемесячного платежа по ипотеке после покупки помещения остается неизменным, независимо от событий, происходящих на рынке. При этом рост стоимости аренды жилья является положительным фактором, если инвестор сдает помещение жильцам. В некоторых случаях доход от данного вида деятельности превышает сумму минимального ежемесячного платежа по ипотеке, обеспечивая собственнику недвижимости прибыль. 
2. Право на налоговый вычет. Возврат уплаченных в бюджет сумм может рассматриваться в качестве бонуса к арендной плате или доходу, полученному от перепродажи помещения.
3. Надежность вложений. Если инвестору потребуется новое жилье, ипотечная квартира может использоваться в этих целях. С данной точки зрения вложения в недвижимость являются более надежными, чем покупка валюты или заработок на акциях для накопления средств и последующего приобретения квартиры. 

Недостатки ипотечного инвестирования: 

1. Риски простоя помещения. Не исключена вероятность того, что в течение некоторого времени инвестор не сможет найти покупателей или арендаторов. В таком случае возрастут издержки на содержание помещения при полном отсутствии доходов, что повлечет за собой убытки. 
2. Налогообложение. Из доходов, полученных по договору аренды или купли-продажи недвижимости, удерживается НДФЛ в размере 13 % или 15 % в зависимости от размера прибыли. 
3. Риски больших расходов. Если размер арендной платы окажется ниже суммы ежемесячного платежа по ипотеке, инвестору придется погашать разницу за счет собственных средств.
4. Риски продления сроков сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик не сможет завершить работы к установленной дате, инвестор лишиться возможности продать недвижимость и получить прибыль в течение некоторого времени. 

Можно ли заработать на ипотечном инвестировании

На сегодняшний день аренда жилья приобрела большую популярность. В условиях высоких процентных ставок не многие могут позволить себе приобретение собственной квартиры или дома в ипотеку. Согласно прогнозам экспертов, численность семей в России, которые выберут аренду вместо покупки жилья, в ближайшие периоды будет возрастать. У инвесторов возникают большие перспективы для заработка на сдаче недвижимости после ее покупки в ипотеку. 

Внимание! Если размер арендной платы и средний прирост стоимости недвижимости превышают величину ежемесячных платежей, лучше погасить минимальный первоначальный взнос. Это поможет увеличить срок кредитования и повысить доход от роста цены помещения. В противном случае действует правило: чем крупнее размер первоначального взноса, тем больше выгода для инвестора. 

Для использования ипотечного кредитования в целях инвестирования важное значение имеет наличие финансовой грамотности. Для заключения выгодной сделки рекомендуется обратиться за помощью к специалистам сферы кредитования. Брокер может подсказать клиенту, какая недвижимость обладает наибольшим потенциалом роста, какой застройщик наиболее надежен, какие ипотечные программы отличаются максимально привлекательными условиями. Специалист не только поможет собрать документы и составить заявление, но и предоставит услуги сопровождения до момента заключения сделки. 

Перспективы заработка на перепродаже и аренде недвижимости

Доходность сделок по перепродаже жилья в новостройках на сегодняшний день составляет около 20 – 30 %. Но данный показатель снижается под воздействием инфляции. За время строительства дома этот фактор может уменьшить доходность приблизительно наполовину. 

Инвесторам, предпочитающим заключение сделок на рынке вторичного жилья, рекомендуется обратить внимание на флиппинг (перепродажа старых помещений после проведения ремонта). Доходность таких вложений составляет около 60 % с учетом всех сопутствующих расходов и налогов. 

Если инвестор предпочитает сохранить право собственности на недвижимость, он может воспользоваться таким методом заработка, как сдача помещения в аренду. В крупных городах доходность таких инвестиций составляет в среднем 5 % годовых. В Москве данный показатель равен 5,14 %. Срок окупаемости составляет около 19 лет. Это связано с высокими ценами на жилье в столице. В Санкт-Петербурге средний показатель доходности составляет 4 %, а срок окупаемости — 20 лет. 

Внимание! В небольших городах объемы предложения ниже. Поэтому доходность инвестиций может достигать 10 – 12 % годовых. 

Одним из самых привлекательных вариантов вложений считаются однокомнатные квартиры. Большинство студий переоценены. Так же, как и трехкомнатные квартиры, они характеризуются низкой ликвидностью. Это связано с ограниченностью целевой аудитории. Самыми ликвидными являются двухкомнатные квартиры. Их могут приобрести как одинокие мужчины и женщины, так и пары, а также семьи с детьми. Недвижимость данного формата является самой востребованной и при этом, как правило, не переоцененной, что увеличивает шансы инвестора на получение прибыли.

Принципы инвестирования в недвижимость

Согласно рекомендациям экспертов, для повышения доходности и снижения рисков инвесторам при работе с недвижимостью следует придерживаться таких принципов:

1. Диверсификация. Для снижения рисков следует распределить капитал между несколькими инструментами. Недвижимость может быть одним из них. Она может выполнять роль как основного, так и дополнительного инструмента в портфеле инвестора. Часто недвижимость используется в качестве защитного актива или финансовой подушки безопасности. Дом или квартиру в любое время можно сдать в аренду или продать, при необходимости использовать в качестве собственного жилья или подарка близким родственникам. 
2. Управление рисками. С любыми активами, в том числе с недвижимостью, могут случиться форс-мажоры. Сезонные колебания стоимости не являются самыми опасными из них. Худший вариант — физическая потеря недвижимости или ее порча. Для снижения таких рисков рекомендуется использовать продукты страхования. Стоимость полиса составляет несколько тысяч рублей в год. При этом страховка полностью покрывает убытки в случаях пожаров, наводнений, ограблений и т. п. 
3. Планирование. При работе с любыми инвестиционными инструментами необходимо заранее определить горизонт сделки. Если инвестор стремится получить доход путем вложения капитала сроком не более чем на 1 год, такой актив как недвижимость для этого не подойдет. Для работы с ним нужно потратить не менее 2 – 3 лет. 

Успехов в сфере инвестиций в недвижимость можно добиться при наличии свободного капитала в крупном размере, который будет использоваться для работы в течение нескольких лет. Вложения в данный актив станут надежным способом сохранения и приумножения накопленных средств. Если инвестор не обладает необходимой суммой, получить ее можно с помощью ипотечного кредитования.