Недвижимость как объект инвестиций

Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость

Плюсы и минусы вложений в недвижимость зависят от того, какие цели перед собой ставит собственник капитала. Но существует несколько преимуществ, которые актуальны во всех случаях: 

1. Надежность. Спрос на жилье в разных периодах может в некоторой степени различаться. Но какие бы процессы не происходили в экономике, он остается высоким. 
2. Низкие риски. Стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе всегда растет. 
3. Возможности для получения пассивного дохода. 
4. Несколько доступных вариантов вложений капитала. 

Недостатки инвестиций в недвижимость: 

1. Низкая ликвидность. Процесс поиска покупателя или продавца недвижимости для совершения сделки может длиться несколько месяцев. 
2. Высокий порог входа. Недвижимость является одним из самых дорогих инвестиционных активов. 
3. Длительный срок окупаемости. 
4. Наличие сопутствующих расходов. Инвестиции в недвижимость во многих случаях требуют дополнительных вложений. К ним относятся затраты на ремонт, покупку мебели, уплату налогов и др.

Внимание! Вложения в недвижимость, как и другие способы инвестирования, во многих случаях требуют от собственника постоянного внимания. 

Способы инвестирования в недвижимость

Недвижимость как объект инвестиций пользуется большим спросом у россиян. Тем не менее, вложения в нее связаны с рисками и длительной окупаемостью. Недостатки инвестиций в недвижимость зависят от выбранного способа заработка. 

Перепродажа объектов инвестирования 

Данный способ заработка предусматривает приобретение недвижимости с последующей ее реализацией по более высокой цене. Доходность таких вложений зависит от рыночной ситуации. 

Цены на недвижимость на вторичном рынке формируются под воздействием таких факторов: 

1. Объем предложения. Чем он больше, тем ниже стоимость недвижимости. 
2. Цены, действующие на первичном рынке. 
3. Уровень платежеспособности населения и объем спроса. 

Существует несколько способов повышения доходности инвестиций в недвижимость: 

1. Выбор объектов востребованного типа. Это могут быть квартиры, загородные дома, коммерческая недвижимость, земельные участки, парковочные места и др.
2. Вложения на этапе строительства. Чем больше срок до момента сдачи жилья в эксплуатацию, тем ниже его стоимость. Инвестор может сократить расходы до 30 %. Но риски в таком случае возрастают. Они связаны с возможностью возникновения проблем у застройщика, а также со случаями мошенничества. Вероятность утраты вложенного капитала без получения приобретенного жилья не исключается.
3. Выкуп недвижимости в плохом состоянии. Иногда расходы на ремонт в размере 300 000 рублей способны повысить стоимость объекта в два раза. 

Внимание! Не исключаются и другие факторы, которые могут положительно или отрицательно повлиять на стоимость недвижимости. Это может быть возведение неподалеку новостроек, в которых жилье предлагается по более выгодной или, наоборот, более высокой цене, а также улучшение транспортной сети, развитие инфраструктуры и др.

Сдача недвижимости в аренду

Данный способ заработка имеет большое сходство с получением дивидендов. Объект может быть продан, когда его стоимость достигнет пикового значения. До наступления этого момента жилье может сдаваться в аренду. 

Минусом данного способа заработка является риск возникновения необходимости в проведении ремонта после проживания недобросовестных квартирантов. Не следует также исключать вероятность катаклизмов, способных полностью разрушить объект недвижимости. 

Существует несколько способов сдачи жилья в аренду: 

1. Заключение долгосрочного контракта с арендатором, условия которого предусматривают ежемесячное перечисление платежей. Для этого необходимо найти надежных жильцов. Таким образом собственник недвижимости может обеспечить себе стабильный доход на длительный период. При этом следует учитывать, что окупаемость такой инвестиции может составить 5 – 7 лет. Для покупки недвижимости требуется большой капитал. Возможно возникновение дополнительных издержек, связанных с проведением ремонтных работ. 
2. Посуточная аренда. При использовании данного способа инвестирования доходность вложений увеличивается, а вместе с ней растут и риски. Возникают дополнительные затраты, связанные с рекламой и уборкой. Инвестору придется ежедневно участвовать в процессе заселения и выселения гостей. Существует большой риск, что очередные квартиранты нанесут недвижимости ущерб. 
3. Аренда гаражного помещения или земельного участка. Данный вид инвестирования отличается более низкой доходностью и невысокими рисками. 
4. Аренда загородного дома. Стоимость такого объекта недвижимости зависит от степени удаленности от города, а также от состояния инфраструктуры. Стоимость аренды такой недвижимости растет в праздничные дни. Собственник по желанию может разделить дом на две части. Одну из них использовать для аренды, а вторую — для собственного проживания. Таким образом ему будет проще контролировать жильцов. Деревянные дома отличаются небольшой прочностью по сравнению с бетонными многоэтажками. Они быстрее утрачивают первоначальное состояние. Поэтому деревянные дома нуждаются в постоянном уходе и в дополнительных вложениях. 
5. Строительство многоквартирного дома для сдачи отдельных помещений в аренду. Если инвестору удастся правильно выбрать местоположение возводимого объекта, срок окупаемости проекта может оказаться более коротким — до 3 лет. Но данный способ заработка требует постоянной вовлеченности и более крупных вложений. 

Внимание! Аренда жилья является одним из самых популярных способов инвестирования в недвижимость. Но нужно учитывать, что она отличается длительным сроком окупаемости и требует дополнительных вложений. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость предназначена для сдачи в аренду представителям бизнеса. Данный вариант инвестирования имеет такие особенности: 

1. Высокая доходность. Инвестор может получить прибыль в два раза больше, чем при сдаче в аренду жилой недвижимости. 
2. Низкие риски порчи имущества. Юридические лица беспокоятся о внешнем виде своих офисов. От него во многом зависит их прибыль. Поэтому вероятность причинения недвижимости ущерба является минимальной. 

Аренда коммерческих помещений является одним из самых высокодоходных вариантов инвестиций в недвижимость. Но она предполагает более высокий порог входа в связи с необходимостью приобретения большой площади в районах с высокой деловой активностью. 

Внимание! Для инвестиций в коммерческую недвижимость рекомендуется рассмотреть варианты, предлагаемые на этапе строительства. При этом следует учитывать потенциал развития района расположения приобретаемого объекта. 

Покупка паев инвестиционных фондов

Вложения в недвижимость путем покупки долей ПИФов отличаются низким порогом входа и отсутствием необходимости участия инвестора в дальнейшем процессе. Процедура заключается в следующем. Фонд набирает участников с целью реализации определенного проекта. Это может быть покупка или продажа объекта недвижимости для дальнейшей его сдачи в аренду или реализации по более высокой стоимости. Определяется срок действия фонда и размер целевой прибыли. 

Доход, полученный по завершении инвестиционной программы, делится между всеми участниками пропорционально объему их долей. Получить прибыль до момента истечения срока действия договора невозможно. Поэтому такие инвестиционные фонды называются закрытыми. 

Предварительно определяется уровень индексации арендной платы для покрытия убытков, связанных с инфляцией. 

Порядок инвестирования в объекты недвижимости

В процессе инвестирования в недвижимость рекомендуется придерживаться такого порядка действий: 

1. Изучение рыночной ситуации. Необходимо выяснить, какие объекты пользуются спросом, каков размер средней стоимости, какие районы отличаются развитой инфраструктурой. 
2. Проверка надежности продавца, застройщика, посредника и арендатора. Рекомендуется ознакомиться с отзывами, рейтингом, проверить документы. Негативным фактором является наличие в прошлом судебных разбирательств и простоев в строительстве. 
3. Выбор ликвидного объекта для заключения сделки. 

Сфера недвижимости в России является одной из самых стабильных. Даже начинающий инвестор при правильном подходе может с помощью вложений в жилые и коммерческие объекты существенно увеличить капитал. 

Налогообложение

Налог, полученный от инвестиционной деятельности, подлежит налогообложению. Для сдачи жилья в аренду можно оформить самозанятость. В данном случае применяется льготный режим налогообложения. При сдаче жилья в аренду физическим лицам удержания составляют 4 %. При работе с юридическими лицами применяется ставка в размере 6 %. 

Все подробности налогообложения самозанятых есть в нашей рубрике.

Если для получения дохода инвестор осуществляет перепродажу жилья, он становится плательщиком НДФЛ. Налог удерживается, если продавец владел недвижимостью менее 5 лет. Для жилых объектов данный срок составляет 3 года. Обязательства рассчитываются по ставке 13 %, если сумма годового дохода не превышает 5 млн руб. Доход сверх установленного лимита облагается по ставке 15 %.

Как меняются ставки НДФЛ с 01.01.2025 - в нашем материале.

Можно оформить фиксированный имущественный вычет, размер которого для операций с недвижимостью составляет 1 млн рублей за каждую сделку. Все про вычет - у нас.

Внимание! Многочисленные сделки перепродажи жилья рассматриваются законодательством как предпринимательская деятельность. В таком случае инвестору необходимо оформить ИП или ООО и платить обязательства в бюджет в соответствие с выбранной системой налогообложения.