Какие существуют способы легально сдавать квартиру в аренду?
Рынок аренды жилья представляет собой широкое поле для предпринимательской деятельности. Но важно вести ее официально –зарегистрироваться в ИФНС и платить с доходов налоги.
Регулируется деятельность по сдаче жилья в аренду:
- гл. 35 ГК РФ (официальное оформление найма жилого помещения);
- гл. 23, 26.2, 26.5, 32 НК РФ (налогообложение доходов).
При отсутствии официального оформления арендодателю грозит доначисление НДФЛ и штрафы (за непредоставление декларации и за неуплату налогов), а также начисление пени. Сумма налога будет исчислена исходя из средней рыночной цены аренды помещения в конкретном регионе.
Всего к услугам арендодателя целых 4 способа как сдавать квартиру легально:
- оформиться в качестве ИП на УСН 6%;
- оформиться как самозанятое лицо;
- приобрести патент;
- уплачивать НДФЛ как физическое лицо.
Первый вариант (ИП на УСН) влечет за собой довольно существенную для физлица налоговую нагрузку. Ведь страховые взносы за себя придется платить независимо от того, имелся ли фактический доход. По оценкам специалистов, применять этот способ имеет смысл, если сумма аренды составляет выше 60 тыс. руб. в месяц.
Вариант регистрации в качестве самозанятого лица хорош низкой налоговой нагрузкой (ставка 4%-6%) и отсутствием необходимости сдавать декларации. Лимит дохода 2,4 млн. руб. в год (т.е. около 200 тыс. руб. в месяц) позволяет использовать этот спецрежим арендодателям. Но при этом запрещено привлекать наемных работников, без которых не всегда возможно обойтись. Также многих смущает, что данный спецрежим имеет статус экспериментального, а затем лицам придется платить налоги по повышенным ставкам.
Поэтому, согласно исследованиям, около 90% официально оформленных арендодателей предпочитают уплачивать налоги путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ, остальные 10% регистрируются в качестве ИП и приобретают патент.
Что выгоднее: патент или сдача декларации по НДФЛ
Сдача налоговой декларации по форме 3-НДФЛ в качестве физического лица –самый удобный способ, но не всегда выгодный. Ставка НДФЛ составляет 13% от полученного дохода. Для этого варианта необходимо:
- заключение с арендатором договора найма;
- подписание акта приемки квартиры;
- подтверждение факта ежемесячной оплаты.
В налоговую арендодатель предоставляет декларацию 3-НДФЛ с приложением договора и правоустанавливающих документов на квартиру.
Решившие оформить патент должны зарегистрироваться в качестве ИП и уплатить за себя страховые взносы. Ставка для патентной системы составляет 6%. Однако плюсом данного варианта является то, что нет необходимости исчислять доход и сумму налога – уплачивается единовременно фиксированная сумма. Также удобство патента состоит в том, что патент можно приобрести на любой срок в течение года (даже на 1-2 месяца), что особенно удобно тем, кто сдает жилье в зависимости от сезонности.
Для примера возьмем квартиру в Измайловском районе г. Москва, площадью 50 кв.м. Условная стоимость аренды в месяц - 35 000 руб., допустим, что заполняемость 12 месяцев в году.
Сумма патента на полный 2025 г. согласно расчету калькулятора патента составляет 41 184 руб., оплата проводится двумя платежами:
- 13 728 руб. – не позднее 90 дней после начала действия патента;
- 27 456 руб. – не позднее окончания срока действия патента.
Также ИП на патенте оплатит за 2025 г. фиксированные взносы за себя в размере 53 658 руб. и 1% с превышения над 300 тыс. руб. (потенциальный доход - 686 400 руб.) - 3 864 руб. ((686 400 - 300 000) * 1%)
Итого за полный год при патентной системе придется уплатить:
53 658 + 3 864 = 57 522 руб. Эта общая сумма страховых взносов и на эту сумму можно уменьшить до 0 сумму патента, но только при условии, что у предпринимателя не будет наемных работников. В противном случае сумма патента можно будет уменьшить лишь наполовину.
При выборе варианта сдачи 3-НДФЛ налог за 2025 г. составит:
(35 000 *12) *13% = 420 000 *13% = 54 600 руб.
При этом предпринимателю нет необходимости регистрироваться в качестве ИП.
В данном случае разница не существенная - около 3 тыс. руб. Нужно понимать, что размер патента зависит от площади сдаваемой квартиры, чем она больше, тем выше потенциальный доход и соответствено больше сумма налога. Если же квартира более высокого класса и сдается дороже, но с той же самой площадью, то ситуация будет иная – для сдачи дорогих квартир выгоднее будет приобрести патент.
О том, как изменятся сроки уплаты патента с 2025 года и что будет с возможностью применять патент в случае превышения лимита в 60 млн руб., узнайте из статей нашего сайта:
- "Сроки оплаты патента уточняют с 2025 года";
- "Если доход ИП в 2024 году больше 60 млн руб., в 2025 году придется платить НДС".
Итоги
Однозначного ответа, что выгоднее – патент или 3- НДФЛ – нет. Выбирая между этими вариантами следует учитывать регулярность сдачи жилья. При сезонном спросе выгоднее оформить патент на несколько месяцев. При долгосрочной аренде и нежелании регулярно продлевать срок действия патента можно воспользоваться вариантом по подаче декларации 3-НДФЛ. На решение предпринимателя в данном случае влияет не только возможность сэкономить на налогах, но и наличие свободного времени для взаимодействия с ИФНС.
Подробнее о патентной системе налогообложения узнайте в нашей рубрике «ПСН».