как минимизировать налог с продажи участка с домом

Добрый день.

Буду очень благодарна за помощь и разъяснения. Ситуация такая:

С мужей хотим инвестировать деньги в участок и строительство дома с дальнейшей перепродажей. Участок берем за 750тыс. руб. Дом будем строить за 1700тыс.руб по смете. Продавать планируем где-то за 4000тыс.руб. Поскольку собираемся построиться и продать всё в течение года, необходимо будет выплачивать налог с продажи участка и дома.

Вот перед нами стоит вопрос, как минимизировать налог: продавая как физ.лицо или как ИП? Читала, что можно по схеме "доход минус расходы", в таком случае налоговой будет достаточно договора на участок и все (сканы) чеки, документы на дом? Или может подскажите еще какие-нибудь варианты, чтобы уменьшить данный налог на прибыль.

Во-первых, хочу узнать вы уже ИП или хотите им стать для этой схемы. Если второй вариант, то не стоит. Ведь физическое лицо точно также может воспользоваться вычетом затраченных на приобретение и строительство средств. Только кроме того, у физлиц есть право воспользоваться имущественным вычетом, в максимальном размере 1 миллион рублей, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе. Хотя, ваши расходы больше, чем 

Давайте рассмотрим все варианты. 

1. Если вы как ИП, имеющий соответствующий ОКВЭД, купите построите и продадите по вышеописанной схеме, вы заплатите: (4000000-750000-1700000)*15%=232500 + 1% с превышения общей выручки за год рубежа в 300 тысяч, а это ни много, ни мало еще 12500. Итого получаем 245000 налога УСН. 

2. Как физлицо вы заплатите (4000000-750000-1700000)*13%=201500. Что на 43500 меньше.

Как я понимаю, прогрессивная шкала НДФЛ, введенная с 2021 года не влияет на доходы, полученные от продажи жилья, и налог останется в размере 13%, если у вас еще есть какие-то доходы, что разумно предположить. Но, даже если я что-то не так поняла, и участок и дом вы оформите в соместное владение с супругом, то подав две декларации на доходы с продажи, вы уменьшите свои доходы в два раза. И возможно не пересечете границу в 5 миллионов рублей.

Посмотрим, что напишут коллеги.

"При оформлении ИП разве нельзя выбрать УСН, где налог на прибыль 6%? или я что-то путаю? Вообще из этих сооброжений была мысль об ИП."

Нет, нельзя! 

Если вы выбираете систему налогообложения УСН с объектом налогообложения Доходы минус расходы, то ставка там 15%, если вы не относитесь к льготным регионам (например Крым). И тогда будет работать мой первый расчет: (4000000-750000-1700000)*15%=232500 + 1% с превышения общей выручки за год рубежа в 300 тысяч, а это ни много, ни мало еще 12500. Итого получаем 245000 налога УСН.   

Если выбираете УСН "Доходы" (вчитайтесь еще раз - ДОХОДЫ), то ставка действительно 6%, но не с прибыли, а с доходов! Расчет такой: 4000000*6%=240000+все тот же 1% с превышения общей выручки за год рубежа в 300 тысяч, а именно еще 12500. Итого получаем 252500 налога УСН.  А это еще больше.

"И возможно не пересечете границу в 5 миллионов рублей"

С 2021 года введена прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц. Все доходы, не выходящие за рамки 5 миллионов рублей облагаются по старой ставке 13%, все, что выше по ставке 15%. 

Но, как я теперь уточнила, при продаже жилья доход облагается ставкой 13% независимо от суммы. Правда еще не понятно это жилье должно быть единственным в семье или не обязательно.

Марина Бух, да согласна "можно будет налог уменьшить на уплаченные взносы, поэтому он будет меньше"... Я специально не стала об этом даже упоминать, так как налог станет меньше ровно на фиксированные взносы, которые тоже надо заплатить, а значит сумма налога и взносов будет именно такая.

Не поняла "А если платить все грамотно, то по сравнению с НДФЛ будет поменьше ну на 10 тысяч (навскидку)" это о чем... Намекните. Что я не учла?

Большое спасибо за комментарии.

Lizaveta, ещё я хочу Вас предупредить, что со стройкой все может идти не так гладко, как Вы расписали. Мы ремонт делаем второй год. И сметы, и проекты были. Но безруких строителей никто не отменял, даже если с фирмой заключён договор, даже если их рекомендовали знакомые. Учитывайте сдвиги по времени и конечно по деньгам. Иначе вместо инвестиционного проекта получите финансовую дыру.
Я вкладывалась в свое время в строительство на котловане. Было очень выгодно, тем более строил друг и дал очень хорошую цену, да ещё рассрочку. Но кризисы, проблемы с деньгами и сдачей дома сильно нарушили сроки. С учётом инфляции я вышла в ноль со своим проектом. Когда квартира стоит на продажу, она не приносит денег. Продавала я больше полугода. Ездила показывала, оформляла документы при приёме квартиры и т.д. Это опять время и деньги. Я посчитала, что спокойнее и также прибыльно эти деньги лежали бы в банке на депозите. Честно. Огромного выхлопа я не получила.
Поэтому 100 раз подумайте, все ещё раз просчитайте, заложите в расчёт деньги на непредвиденные расходы. Нужны будут деньги на подключение к инженерным сетям (вода, свет, газ, канализация), если это конечно планируется. На подключение требуются разрешения и планы. Все ещё раз взвесьте, А потом ещё раз подумайте.

уаауууа