покупка квартиры 2019, происхождение средств

manulito
Постоянная ссылка #

Здравствуйте! Как я понял этот вопрос не совсем подходит именно для вашего, более узкого профессионального форума, но все же подскажите пожалуйста по такой ситуации. Может быть описываю излишне подробно, но на всякий случай.

Хотим продать квартиру, зарегистрированную на невменяемого дедушку. От него есть доверенность на продажу, составленная в те времена, когда он был полностью вменяемый.

Но значительная часть потенциальных покупателей боится покупать по доверенности, а также полностью отпадают ипотечники, коих очень много.

Чтобы решить эту проблему, хотим переоформить (“продать”) квартиру на близкого человека, чтобы потом он продавал напрямую от своего лица, удобным образом для настоящих покупателей.

В договоре планируется указывать реальную сумму, чтобы при целевой продаже не иметь налога.

В связи с тем, что последний год со всех сторон сыпятся новости как с огромной скоростью кардинально ужесточается контроль за финансами граждан - блокировки счетов банками, требования объяснить происхождение средств при “подозрительных” переводах - весь этот новостной фон, встает такой вопрос.

Теоретически у нашего промежуточного человека налоговая может спросить источник происхождения средств (8 миллионов) на “покупку” квартиры (а его доходы явно не соответствуют этой сумме).

Я понимаю, что такой сценарий не входит в стандартные действия налоговой, что в основном она интересуется только налогами с продажи. Но, как я понял, дотошный инспектор, увидев несоответсвие в расходых и доходах, имеет все возможности затеять расследование. 

Вопрос такой - насколько такой сценарий вероятен на август 2019 года? Приветсвуется всё - опыт, истории, мнения.

Например, риэлтор, который ведет эту продажу (полностью ему доверяем), говорит что в его личной практике при продаже квартир такого никогда не было, и ни разу не слышал про такое тоже.

Но всё же считаю нужным спросить более широкий круг, поскольку есть ощущение, что сейчас времена больших перемен в этой области, и не хочется подводить человека, который согласился помочь.

Я гуглил интернет, и информация разнится. Например тинькоф журнал откровенно всячески пугает.

В остальном по большей части подтверждают слова нашего риэлтора, но есть также и опасения, настороженность из-за происходящих тенденций.

Заранее спасибо.

PS. С проверками от банков проблем не должно быть, поскольку при продаже от дедушки к человеку деньги будут только на бумаге, а целевая продажа планируется через банковскую ячейку.

Сергей экономист
Постоянная ссылка #

manulito если дедушка признан невменяемым через суд, у него есть опекун. Опекун наделен правом распоряжаться его имуществом, но реализация квартир (единственного жилья) может навредить интересам опекаемого. Следовательно такая сделка должна быть одобрена органми опеки и попечительства.

Фиктивные сделки формально никого не волнуют, но что-то мне подсказывает, что на "пугливость" покупателей ваш вариант сильно повлияет. Я бы лично у вас такую квартиру не купил, тем более, что информация о формально признанных недееспособными хранится в Росреестре и при малейших подозрениях он заблокирует сделку.

Если у него просто есть заболевание, но он официально не признан недееспособным - признайте этот факт через суд, станьте опекуном и и официально проводите сделку. По времени это чуть дольше, но хотя бы покупатель будет знать на что он идет. Дедушка может заявить, что не помнит как  давал доверенность иск от его имент вполне могут подать органы опеки и покупкатель очень пострадает.

Я верю в вашу честность, но учитывая состояние дедушки лучше пойти официальным путем. Ваша схема больше на мошенничество смахивает.

manulito
Постоянная ссылка #

Спасибо за участие!

Вариант признать официально недееспособным - хороший. Что-то я забыл про него. Спасибо.

Дедушка официально не признан невменяемым. Лет пять назад начал терять память, в тех пор живет с нами, в одной квартире (другой, не на продажу которая), ухаживаем за ним и нас всё устраивало и так. В самом начале заболевания, успели сводить его к нотариусу и оформили доверенность, она полностью официальная и рабочая, действует и по сей день. Дедушка сам точно никуда не пойдет ничего заявлять.

Я не совсем понял вашу мысль про пугливость покупателей. Ведь наоборот - в этой схеме они будут покупать не у дедушки по доверенности, а у нового владельца напрямую. Ради этого все затевается, иначе квартира не продается уже который месяц.

Сергей экономист
Постоянная ссылка #

manulito  по порядку:

Срок исковой 3 года с момента сделки,в случае сделок  "с пороком воли" то есть выбытия актива ввиду невменяемости продавца, мошеннических действий и прочего он может быть продлен до 10 лет. В некоторых случаях и дольше. При этом сделка признается ничтожной, и происходит так называемая, могу печататься "двустороняя реституция". То есть продавеци покупатель возврящаются в исходное положение, квартира продавцу, деньги назада покуптаелю 9откуда их возьмет в случае чего дедушка неясно). Именно так будет рассуждать покпатель.

Проверить историю переходов права собственности можно по выписке из росреестра, если с момента сделки не прошло 3 лет, почти наверняка покупатль это сделает. Там все и всплывет.

Мне видится, что вам скорее всего удасться ее продать только через 3 года после передачи от дедушки. Тогда возможно покупатель не будет глубоко копать.

Roman
Постоянная ссылка #

Что касается конкретной ситуации с дедушкой - согласен с Сергеем. 

По поводу вопроса о происхождении средств - если этот третий человек не является государственным или муниципальным служащим, то налоговая не будет интересоваться источником происхождения средств на покупку. У них нет ни времени на это ни желания и инспектор, каким бы дотошным он не был, не станет копать в этом направлении. Он же прекрасно понимает, что ни к чему это не приведёт. Он просто потеряет время, которое мог бы потратить на поиски реальных нарушений и соответственно доначислений налога. 

Екатерина78
Постоянная ссылка #

Я не так давно покупала квартиру. Выбирали несколько лет. То дорого, то далеко, то убитая, то смена работы, то отказ в выдаче ипотеки, то сделка нечистая, электронное оформление  и т.д. и т.п. Я очень хорошо помню квартиру, которая нам очень понравилась, но продавалась она через 2 месяца после получения наследства. Потом была продажа по доверенности. И электронная сделка. На последнее я не согласилась, т.к.  не все урегулировано с эцп. А вот первых две продажи хоть и устраивали нас полностью, но настораживали. Это я Вам как потенциальный покупатель говорю. Зачем мне экономить и потом бояться потерять свое непосильно нажитое и копившееся 20 лет?
Не надо Вам делать эту липовую продажу. Это еще больше сделает сделку страшной.

Сергей экономист
Постоянная ссылка #

"сделка нечистая" -  Екатерина78, абсолютно чистых сделок не бывает, любую сделку при наличии личного мотива можно оспорить. В покупке квартиры как ни странно, все равно присуствует элемент везения, особенно по вторичке, вы мотивы всех в ней когда-то проживавших все равно оценить не можете))).

Страшны не столько формальные признаки сделки, сколько мотивы партнеров. Кстати у мошенников, как правило документы всегда в лучшем виде по формлаьным признакам. Я уже 2 года живу в новой и то иногда фобии мучают)))

Сейчас вроде для риэлторов планируют обязательные аттестации на квалификацию ввести, может тогда ситуациястанет получше. Сейчас они кроме поиска клиентов почти ничем не заняты. Более того в ряде случаев наоборот нагнетают атмосферу, обещают какие-то невероятные проверки "юридической чистоты"  по неофициальным каналам.

Хотя по факту, кроме следственных органов и судей к большей части информации доступа ни у кого нет. И максимум что они могут и выдают за великое занаие, взять выписку из ЕГРП и домовой книги и "проанализировать их". В принципе, то же самое может сделать и покупатель. Все остальное: всякие заявления о намерении выписаться, не претендовать на жилплощадь и прочее - больше для успокоения клиентов, юр силы не имеют, так как отказ от права ничтожен. И в случае иска, такая бумажка может как помочь, так и навредить, так как отчасти свидетельствует о "недобросовестности" покупателя ,который чей та подозревал, но все равно купил)))

 

 

manulito
Постоянная ссылка #

Большущщее вам спасибо за ответы!

Про налоговую - понял. Исчерпывающе.

"Проверить историю переходов права собственности можно по выписке из росреестра, если с момента сделки не прошло 3 лет, почти наверняка покупатель это сделает. Там всё и всплывет."

Это ключевой момент, насколько я понимаю. Будет видно.

А получается закон такой, что отменяются все сделки, которые следовали за ничтожной? Будь их там хоть 10 штук?

Т.е. например через 2 месяца квартира будет уже в собственности у конечного покупателя, купленная им у промежуточного человека. Квартиру отберут именно у него. Промежуточный человек будет должен деньги конечному покупателю. А дедушка - промежоточному человеку. Такой будет итог? (если бы действительно были жадные родственники, которые не прочь воспользоваться ситуацией)

Про психологию покупателя тоже понятно, спасибо. Я наоброт, думал эта схема успокоит покупателя, поскольу он будет защищен, покупая не у дедушки по доверенности, а у нового собственника.

Сергей экономист
Постоянная ссылка #

manulito тады может быть "винидикция", язык сломаешь, то есть дедушка телретически или заинтересованные органы опеки могут предъявить иск об изъятии имущества у каонечного приобретателя. Но это теоретически, вам бы конечно, пока дедушка был "в уме" нужно было на себя квартиру переоформить, сейчас бы таких проблем не было.

Попробуйте переоформить, если при сделке глаза прятать от покупателя не будет и честно ответите на его вопросы, может быть даже и купят. Как я сказал, напрягает как юридическая сторона, так и мотив. Если убедите покупателя в своей честности, расположите его к себе))) не будет затягивать с предоставлением документов или затягивать с предоставлением, велики шанчы что продадите. Но вот с текущей доверенностью, мне кажется шансов мало.

Светляк
Постоянная ссылка #

Вот здесь я как раз писала про закон о добросовестном приобретателе.
https://nalog-nalog.ru/forum/answers/9741/
Но Сергей писал, что это не работает.

manulito
Постоянная ссылка #

Еще раз большое спасибо вам за ответы, Сергей и Все Участники! Вы очень помогли

Создайте новый комментарий в теме
Получить e-mail уведомление об ответе
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение