Налог с продажи квартиры, в которой выделили доли детям, так как был использован маткапитал

Светланна
Постоянная ссылка #

Добрый вечер! Подскажите пожалуйста! Будет ли возникать налог? Такая ситуация. Квартира куплена в 2017 году в ипотеку, с привлечением маткапитала, за цену 2,6 млн.(Точнее куплена по ДДУ в 2016. Но в собственность оформлена в 2017). Оформлена на мужа. Муж с женой в зарегистрированном браке. Затем погасили ипотеку в декабре 2020. И так как был использован маткапитал, то после погашения ипотеки выделили доли детям. Т.е. составили договор дарения (в простой форме, не у нотариуса): супруг дарит 1/4 доли жене, 1/4 доли ребенку и 1/4 доли второму ребенку. Итого у каждого по 1/4 доли. Договор дарения от февраль 2021. Затем квартиру продали в марте 2021 года покупателям в ипотеку, за 7 млн руб. И в течении недели купили новую квартиру в ипотеку (цена квартиры 5 млн, но собственных средств 1,7 млн, остальное кредитные). Оформили на мужа (они с женой по прежнему в браке). Получается продали единственное жилье и купили следующее единственное. А вот детям купили доли в другом доме. (Для опеки детям надо предоставить жилье, и купили детям естественно, но в другом доме). Каждому ребенку за 1.750.000. В совокупности двум детям за 3,5 млн. (Продавать больше не будут, пока дети не достигнут 18 лет). И вопрос: Налог будет возникать или нет? Вроде нет. 

olkos2002
Постоянная ссылка #

Светланна, а  почему вы считаете, что налог не возникает? Вы, имеете ввиду что вычеты за приобретенные квартиры погасят налог при продаже? Но, мы даже не знаем по условиям задачи получал ли раньше муж налоговый вычет, как оформлена квартира в общедолевую собственность или нет…

По-моему с продажи первой налог как раз возникает, т.к продана квартира за 7 млн, а приобретена за 2,6 млн, при этом минимальный срок владения квартиры, приобретенной по ДДУ, считается от даты полной выплаты, а значит с декабря 2020 года.

Я, конечно, могу ошибаться, но имею именно такое мнение. Посмотрим, чем ответят мне коллеги.

Сергей экономист
Постоянная ссылка #

Вопрос в применении до этого вычета на покупку квартиры, был ли он использован при приобретении первой квартиры за 2,6 млн? Если да, то налог с суммы 7 000 000 - 2 600 000. Если нет, то 7 000 000 - 2 600 000 - 5 000 000, тогда да , налога не будет.

Кроме того, поделитесь опытом, как Вам удалось продать квартиру, купленную на маткапитал с долями несовершеннолетних? Мне просто для себя, чтобы до конца механизм понять. Покупатели неохотно с таким жильем связываются.

Светланна
Постоянная ссылка #

Для того чтобы продать квартиру, купленную с маткапиталом, нужно разрешение органов опеки. В опеку мы предоставили заявления, и предварительный договор купли-продажи следующего жилья для детей. Улучшаем условия проживания для детей. Получаем разрешение (согласие) органов опеки для продажи. И далее нотариальная сделка купли-продажи нащей квартиры. Нотапиус тоже все тщательно проверяет. Все по закону.

Светланна
Постоянная ссылка #

olkos2002  Добрый день! Спасибо огромное за ваш ответ! Налоговый вычет никогда ранее не использовали. 

Квартира была оформлена на мужа. Покупали в 2016 году по ДДУ в ипотеку, с привлечением маткапитала. В 2017 году дом сдался и получили собственность, на мужа. Муж с женой в зарегистрированном браке. Значит она тоже является таким же владельцем? или нет? 

Я думала, что так как это единственное жилье, то налог не возникнет. Они продали свое единственное, и купили следующее себе единственное. Подержат квариту в собственности 5 лет. продавать не будут. 

Но вот детям в другом доме купили. Чтобы с этим маткапиталом, последний раз купить и больше эти детские доли не трогать, до их 18 лет. 

И не пойму: будет ли налог или нет? С продажи квартиры за 7 млн. Ведь это было единственное жилье.

Екатерина78
Постоянная ссылка #

Светланна, у вас получается по сроку владения больше 3 лет? Я имею ввиду срок владения каждого собственника своей долей.
Как было оформлено дарение? Без гос регистрации?
Как была оформлена продажа квартиры: каждый продавал свою долю по отдельному договору купли – продажи или все 4 собственника были указаны в 1 договоре?

Ну и как просила olkos2002, укажите пользовался ли муж или Вы своим правом имущественного вычета или вы его получаете впервые?

Светланна
Постоянная ссылка #

Дарение было оформлено в одном договоре. Муж дарит 1/4 доли жене, 1/4 доли первому ребенку и 1/4 доли второму ребенку. То есть поделили квартиру поровну по 1/4 доли каждому. Конечно же в МФЦ. Регистрация в Росреестре. Все как по закону. 

Правом имущественного вычета никогда не пользовались. 

 

olkos2002
Постоянная ссылка #

Светланна, я уже писала вам, что минимальный срок владения квартиры, приобретенной по ДДУ, считается от даты полной выплаты, а значит с декабря 2020 года. Это правило действует теперь с введения Федерального закона № 374-ФЗ. 

Для единственного жилья он составляет три года. Для вас они наступят в декабре 2023. Следовательно, минимальный срок владения не выдержан. Налог возникает.

НО!!! Очень важно, Екатерина78 это отметила, каким образом квартира была продана! Если вы продали ее по одному договору (общему на всех), то каждый из вас четверых (за детей это делают родители) должен подать такую декларацию: 

Вы и ваш муж подаете примерно так:

 

Доход от продажи квартиры: 1 750 000 (7 000 000/4)

Имущественный вычет  650 000 (2 600 000/4, но если в эту сумму включен маткапитал, то его надо вычесть, т.к учитывается только ваш вклад, но не государства)

Расходы на приобретение нового жилья 2 000 000 (если новое жилье оформлено в долевую собственность)

Расходы на приобретение нового жилья 1 000 000 (2 000 000/2 если новое жилье оформлено в общую совместную собственность)

 

(Получается к выплате у вас 143 000, а к возврату 260 000 либо 130 000)

Итого, в зависимости от оформления собственности на новую квартиру,  вы либо получите вычет по 117 000 каждый, либо должны будете заплатить по 43 000 налога за каждого из супругов

 

За детей 3-НДФЛ

 

Доход от продажи квартиры: 1 750 000 (7 000 000/4)

Имущественный вычет  650 000 (2 600 000/4, но если в эту сумму включен маткапитал, то его надо вычесть, т.к учитывается только ваш вклад, но не государства)

Расходы на приобретение нового жилья 1 750 000 (так как доли выделены)

(Получается к выплате у вас 143 000, к возврату 227 500)

Итого налог  к возврату 84 500 на каждого

 

Если же продавалась каждая доля отдельно и было составлено 4 договора купли-продажи доли, то эта ситуация гораздо выгоднее для вас. Декларации будут иметь немного другой вид:

Вы и ваш муж подаете примерно так:

 

Доход от продажи квартиры: 1 750 000 (7 000 000/4)

Имущественный вычет  1 000 000 (имущественный вычет, не зависящий от расходов на покупку)

Расходы на приобретение нового жилья 2 000 000 (если новое жилье оформлено в долевую собственность)

Расходы на приобретение нового жилья 1 000 000 (2 000 000/2 если новое жилье оформлено в общую совместную собственность)

 (Получается к выплате у вас 97 500, к возврату 260 000 или 130 000)

Итого налог к возврату. Сумма зависит, как вы уже поняли от способа оформления новой квартиры, и составит либо 162 500, либо 32 500 на каждого из вас

За детей 3-НДФЛ

 

Доход от продажи квартиры: 1 750 000 (7 000 000/4)

Имущественный вычет  1 000 000 (имущественный вычет, не зависящий от расходов на покупку)

Расходы на приобретение нового жилья 1 750 000 (так как доли выделены)

 (Получается к выплате у вас 97 500, к возврату 227 500)

Итого налог  к возврату 130 000 на каждого

 

Как видите, налог возникает при продаже, но есть и право на вычет, которое компенсирует этот налог. Более того, по выплаченным ипотечным процентам вы также сможете претендовать на получение возврата.

 

И ответ на ваш вопрос: Когда квартира оформленная в общедолевую или совместную собственность, то независимо от того, на кого именно она оформлена, является совместной собственностью. Как впрочем, все, что нажито в законном браке.

 

Светланна
Постоянная ссылка #

olkos2002  Спасибо огромное за такой подробный овет! При продаже квартиры был один договор (общий на всех), к сожалению. Так как продавали в ипотеку. 

У меня опять возникает вопрос, насчет: минимальный срок владения квартиры, приобретенной по ДДУ, считается от даты полной выплаты, а значит с декабря 2020 года. 

Но ведь право собственности получено в 2017 году. Прошло 4 года. Покупали по ДДУ в 2016, в ипотеку. Но собственность возникла в 2017 году (Дом сдался и всех повели в Росреестр регистрировать право собственности). Ипотеку продолжали платить, и полностью погасили в декабре 2020. Но разве право собственности не в 2017 году возникло?

Очень извиняюсь, за постоянные вопросы, но как-то хочу полностью понять. 

У нас все юристы говорят по разному. В налоговой вообще наверно одни практиканты, которые для консультаций сидят. Поэтому пытаюсь сама вникнуть.

Светланна
Постоянная ссылка #

olkos2002  И еще, один юрист сказал, что если прописаны были в другом месте, то это не является единственным жильем. Это так?

Собственники никогда не прописывались в этой квартире. И были прописаны в других местах. Муж в одном месте. Жена с детьми в другом городе. 

olkos2002
Постоянная ссылка #

Светланна, по поводу того что минимальный срок владения считается с даты полной оплаты - это совершенно новый ФЗ, о котором я писала. И он же устанавливает для квартир, приобретенных в ДДУ, этот срок в три года.

Ранее этот срок действительно отсчитывался с даты оформления квартиры в собственность, но и срок был тогда пять лет. 

То есль в любом случае срок не выдержан. Не будете же вы срок отсчитывать по одному ФЗ, а минимальный срок брать из другого ФЗ. 

Лично я считаю, что хоть как поворачивай - срок не выдержан.

 

На счет прописки в другом месте, где вы не являетесь собственником, сложнее. Не встречала пока Писем на эту тему от ФНС или Минфина. А судебная практика (например по банкротству физических лиц) не однозначна. 

Кто-то из судей принимает ситуацию де-юро, а кто-то де-факто.

Мое мнение: Собственник помещения, где вы прописаны всегда может принять решение вас послать (имеет право такое во всяком случае, тем более, что вам есть куда прописаться). И мне кажется, что наличие прописки не в собственной квартире не может стать припятствием считать ее единственным жильем. Но, меня никто не спросит, в этом я уверена. 

Но, может быть коллеги что-то встречали по этому вопросу. Письмо какое-нибудь?

Сергей экономист
Постоянная ссылка #

По аналогии с ст. 446 ГПК, это жилье принадлежащее на праве собственности пригодное для проживания. Отдельно в рамках НК РФ этот термин не расшифрован.

olkos2002
Постоянная ссылка #

Вот, насколько я поняла Сергей подтвердил мое мнение. Если у вас в собственности одно жилье, то оно и считается единственным! Мало ли почему и где вы прописаны!

Светланна
Постоянная ссылка #

olkos2002  Спасибо огромное за ответ! Насчет прописан или нет в единственном жилье я тоже полностью с вами согласна, что прописка не имеет значения. 

Но я так и не поняла про минимальный срок владения считается с даты полной оплаты.

Я вот думаю, покупатель, покупая жилье в ипотеку, хоть по ДДУ, хоть по договору купли-продажи, он же полностью расплачивается с застройщиком (или продавцом). Ведь продавец (или застройщик) полностью получают от ПОКУПАТЕЛЯ свои деньги. А покупатель потом имеет отношения с БАНКОМ (выплачивает свою ипотеку, проценты по ипотеке). Разве ПОКУПАТЕЛЬ не полностью расплатился перед продавцом? Пусть даже через ипотеку. Но продавец то свои деньги полностью получил. Даже если продавец - застройщик.

Думаю наверное, это если рассрочка была прописана в ДДУ, и пока он в рассрочку оплачивает, и пока полностью не рассчитается перед ПРОДАВЦОМ. Наверно этот минимальный срок владения считается с даты полной оплаты когда имеет место рассрочка.  Или это не так? 

olkos2002
Постоянная ссылка #

Да, вот тут вы правы! Извините за мою невнимательноть к деталям. Конечно же счет нужно вести от момента оплаты ДДУ, а не ипотечного кредита. Если срок минимального владения выдержан, то такие доходы вообще не декларируются. Будете подавать только декларации на имущественный вычет.

Еще такая мысль пришла. Думаю, налоговая вообще не будет рассматривать вопрос вашей прописки. Они ж не юристы, а госслужащие. Они по своим реестрам, справкам и запросам работают. Есть у них сведения, что у вас в собственности одна квартира, ну, может они запрос сделают не пояаилось ли еще жилье... И на этих основаниях решение будут принимать, согласно кодекса.

Светланна
Постоянная ссылка #

olkos2002  Спасибо огромное за ответ!

Tat7
Постоянная ссылка #

Добрый день! Муж до брака приобретал квартиру в ипотеку. В 2019 году поженились, в 2021 году родился ребёнок, маткапитал ушёл на частичное погашение ипотеки. Через несколько месяцев решили продать квартиру и купить более просторное жилье. Также выделились доли при использовании маткапитала по 1/12 у меня и ребёнка. Продали квартиру за 3650000 в 2021году, муж приобретал за 2100000, договор купли-продажи и ипотечный были 23 декабря 2021 года, а переход права собственности в январе 2022. Что делать с налогом и кто из нас двоих- меня и ребенка, должен платитьи должен ли вообще в таком случае?

Сергей экономист
Постоянная ссылка #

У мужа  будет вычет: 3650 000 х 10/12 - 2100 000=941 667 руб. облагаемый доход. У Вас соответственно по 1/12 от 3 650 000 руб.

Сергей экономист
Постоянная ссылка #

Это если у него и у Вас срок владения менее 3 лет, а скорее  всего так и есть.

Создайте новый комментарий в теме
Прикрепить файл
?
Получить e-mail уведомление об ответе
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение