или
Задать вопрос

Налог с продажи квартиры.

Максим7
Постоянная ссылка #

Добрый день.

Детали:

1. В 2003 купил и оформил на себя квартиру.

2. В 2013 купил комнату А в коммунальной квартиру, тогда же комнату Б оформили на маму.

3. В мае 2020 выкупили у соседки комнату В с мамой в долевую собственность (0,9 и 0,1 доли). Всего квартира 3х комнатная.

Таким образом на меня оформлена другая квартира, комната А и доля в комнате В. А на маму комната Б и доля в комнате В.

 

Подскажите пожалуйста, что со всем этим имуществом можно сделать, чтобы при продаже не попасть на уплату 13% налога?
В идеале хотелось бы коммунальную квартиру объединить и оформить на себя, через 3 года продать.

Квартиру, купленную в 2003, по необходимости могу переоформить на маму.

Ответить
valentina123
Постоянная ссылка #

Не видя стоимости квартир и комнат, трудно что-то сказать. Вы хотите продать так, чтобы можно было заплатить, как можно меньше НДФЛ? Я правильно поняла? Расходы на приобретение подтвердить сможете или нет? Что мешает вам подождать 3 года и потом все это добро такими вот долями одному человеку (или нескольким людям) и продать?). Или они вам как-то мешают жить?

Ответить
Сергей экономист
Постоянная ссылка #

Можете почитать в Консультант+Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества?

Есть двухдневный бесплатный доступ. Может сами найдете ответы на свои вопросы.

Ответить
Vit
Постоянная ссылка #

Добрый день, Максим7.

Продать объединённую квартиру без уплаты налога получится только через 5 лет - минимальный срок владения недвижимостью, так как это жильё - не единственное. Если не ошибаюсь, в случае объединения нескольких комнат в коммунальной квартире в один объект (трёхкомнатную квартиру) срок владения объектом исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире - с мая 2020 года.

На мой взгляд, лучше продать каждый объект по отдельности (даже одному покупателю).

По квартире, купленной в 2003 году, и комнатам А и Б, купленным в 2013 году, НДФЛ вообще не будет. Этими объектами вы владеете более 3-х лет, поэтому весь доход от продажи освобождается от налогообложения в силу ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. В этом случае даже налоговая декларация не подаётся.

НДФЛ будет, если продать комнату В ранее, через 5 лет. Но по комнате В доход от продажи можно уменьшить на расходы по покупке или применить имущ. налоговый вычет при продаже в пределах 1 млн. (что выгоднее).

Ответить
Максим7
Постоянная ссылка #

Спасибо за расширенный ответ.

 

Я правильно понял, что если в ДКП по комнате В указать ту же сумму, за которую купил, то не придется платить ни рубля налога?

Подскажите пожалуйста, слышал о поправке с 2020 года, что если у человека на момент покупки нет больше объектов недвижимости или в течении 90 дней он этой недвижимости лишается, то ждать нужно 3 года?

Если это действительно так, то идея была такая. Сейчас объединить квартиру в один целый объект недвижимости в долевую собственность с мамой. Сделать это ДКП или дарением. Таким образом у меня будет доля в одном объекте, а у мамы получится собственность на 2 объекта (квартира и доля во второй квартире).

Потом она дарственной (тут уже только дарение) отдает мне свою долю на 3у.

Я жду 3 года и могу продавать?

Этот вариант может быть рабочий? Тут нет подводных камней что буду оформлять на маму (она же афелированное лицо)?

 

Ответить
Максим7
Постоянная ссылка #

Продать и чтобы не плать ндфл.

Расходы подтвердить смогу.

Ждать 3 года или 5 лет. Не хочу ждать лишних 2 года. Я вообще с удовольствием продал бы её сейчас и купил хорошую квартиру.

Проблема в том что это будет 3 договра ДКП. и каждая комната будет существенно превышать свою рыночную стоимость, т.к. в сумме комнаты обошлись на 30% меньше рыночной стоимсоти самой квартиры.

Поэтому если люди берут в ипотеку, им дадут только на 1 комнату и максимум смогут рассчитывать на 1-2млн. Из-за этого сразу отпадает часть покупателей.

2й момент - 3 дкп больше мороки, а значит риелтор за услуги попросит больше денег. Во всяком случае он имеет на это право и его завышенная стоимость будет аргументированна.

3й момент - покупатель в целом не захочет заморачиваться. Тут предложений 3ек как грибов в лесу.

Ответить
Vit
Постоянная ссылка #

Повторюсь: при продаже комнат А и Б по разным ДКП весь доход от их продажи освобождается от налогообложения в силу ст. 217.1 Налогового кодекса (срок владения более 3-х лет), т.е. НДФЛ вообще не будет.

НДФЛ возникнет только с разницы между доходом от продажи комнаты В и расходом на её покупку (при сроке владения менее 5 лет).

Почему вы считаете, что кредит дадут только на 1 комнату? Покупатель готов купить всю квартиру, но будет 3 ДКП. Что банку мешает выдать кредит на весь объект? 

Ответить
Максим7
Постоянная ссылка #

по 2 комнатам я все понял.

спасибо большое.

по 3 комнате я тодже понял, просто в дкп указываем сумму, за которую её купили.

По кредиту.

по первым 2м комнатам была такая же ситуация, обе хотел взять на себя в ипотеку. и все банки отказали сделать это сразу. т.к. юридически это разные объекты и, соответсвенно, ипотеки.

Все сказали подавайте сначала на 1у комнату. Покупайте, а потом подавайте зявку на 2ю комнату и снова проводите сделку.

А тут сами понимаете на сколько это может затянуться и сколько мароки с оформлением 2х импотек, если рассмотрение одной занимает до месяца...

Я уже молчу про все 3и комнаты....И есть  риски что получив 1ю или 2ю ипотеку, а вдруг на 3ю комнату не дадут и что делать дальше? Или покупатель передумает, или начнет скидку выпрашивать....Это не вариант.

Ответить
Perito
Постоянная ссылка #

Можно поменять мамину часть коммуналки на квартиру, купленную в 2003 году. Тогда при продаже объединенной коммуналки у вас не будет другого жилья в собственности, минимальный срок - 3 года.

Что при этом делать с маминым НДФЛ зависит от соотношения стоимости квартиры и маминой части коммуналки, и от использования мамой права на имущественный вычет. Если квартира ощутимо дороже, можно поменять с доплатой или поменять на долю в квартире, а оставшуюся долю подарить. Или оформить все через куплю-продажу.

Ответить
Максим7
Постоянная ссылка #

Спасибо за ваш варриант.

Тоже в голову пришел такой вариант друг на друга все переоформить. Нюанс правда в том, что у меня есть генеральная доверенность на маму, а сама мама приедет только через пол года.

Я думал о такой последовательности.

1. Объединить всю квартиру.

2. Сразу ДКП или дарением оформить на маму 1ю квартиру.

Таким образом у меня доля в одном объекте. У маму квартира и доля во 2м объекте.

3. Через пол года дарением мама отдает мне свою долю.

И через 3 года я продаю квартиру без налога на имущество.

 

Но появляется такой вопрос.

То что это дартственная на афелированных лиц проблем не будет? Там случайно нет поправки, что если это дарение от  родственника то ждите 5 лет?

Или проблемы в том, что мама подарит мне свою долю (получившуюся от объединения квартиры), которая попадает под 5 лет?

К сожалению сразу все 3 шага в течении 90 дней я сделать не могу, т.к. мама сможет приехать только через пол года, а по генеральной доверенности я не могу быть выгодоприобретателем....

Ответить
Perito
Постоянная ссылка #

Наоборот, минимальный срок владения недвижимостью, полученной по договору дарения от близкого родственника, 3 года. В остальных случаях - 5 лет. Мама - близкий родственник.

Теоретически, налоговая может связать два договора дарения и посчитать, что они прикрывают договор мены. Вероятность такого развития событий оценить не берусь. С одной стороны, это заморочный судебный процесс, с другой, если в результате светит ощутимая сумма доначисленного НДФЛ, то почему бы и не заморочиться. Но, думаю, скорее "нет", чем "да".

Ответить
Максим7
Постоянная ссылка #

Я не понял что вы имели ввиду во втором обзаце про НДФЛ?

Условно ДКП (черзе продажу) я оформляю по доверенности на нее квартиру.

Потом она как бы дарит мне свою долю во 2й общедолевой квартире.

 

Физически реальных денег мне от неё за 1ю квартиру, так же как ей от меня за долю во 2й квартире, не нужно.

Мы можем любым способом друг на друга все оформить без денег. ТОчнее деньгу в ДКП будут только на бумаге, если потребуется именно ДКП,

Ответить
Сергей экономист
Постоянная ссылка #


Максим7  а вы не думали, над таким моментом, что после всех этих манипуляций, даже с уяетом того, что вы сможете это объяснить найти покупателя на этот объект будет очень проблемно.

Ответить
Сергей экономист
Постоянная ссылка #

Продажи по доверенности натораживают всех, как впрочем и дарения.

Ответить
Максим7
Постоянная ссылка #

Риелтор сказал что такие вещи не относятся к разряду "непонятный" объект для покупателя, чтобы настораживаться и обойти стороной.

Объединение коммуналки в общедолевое владение с мамой по доверенности - вопросов ни у кого не возникнет. Все в рамках закона.

Дарение мамой своей доли мне - это же не должно вызвать сомнения, т.к. это она сделает собственноручно.

Я не вижу в чем тут могут быть юридические риски для покупателя? Вот если бы я все оформил на неё и продавал её квартиру по доверенности, тогда да. Стоит подумать.

Ответить
Сергей экономист
Постоянная ссылка #


Максим7  ситуацию на рынке у Васв городе не знаю, может это и правда так. Риэлтору виднее в олюбом случае, ему продавать.

Ответить
Perito
Постоянная ссылка #

Абзай про НДФЛ относился к договору мены. С точки зрения налогообложения для вашей мамы это будет продажа части коммуналки по цене равной стоимости квартиры 1. Допустим, мама купила часть коммуналки за 1,5 млн., а квартира 1 стоит 4 млн. Т.е. ее налогооблагаемый доход от продажи 2,5 млн.

Я понимаю, что передача денег будет только на бумаге. Вы только никому больше об этом не говорите).

Ответить
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение