Детали: 1. В 2003 купил и оформил на себя квартиру. 2. В 2013 купил комнату А в коммунальной...

Question

Максим7 28 мая 2020 15:08

Добрый день.

Детали:

1. В 2003 купил и оформил на себя квартиру.

2. В 2013 купил комнату А в коммунальной квартиру, тогда же комнату Б оформили на маму.

3. В мае 2020 выкупили у соседки комнату В с мамой в долевую собственность (0,9 и 0,1 доли). Всего квартира 3х комнатная.

Таким образом на меня оформлена другая квартира, комната А и доля в комнате В. А на маму комната Б и доля в комнате В.

Подскажите пожалуйста, что со всем этим имуществом можно сделать, чтобы при продаже не попасть на уплату 13% налога?
В идеале хотелось бы коммунальную квартиру объединить и оформить на себя, через 3 года продать.

Квартиру, купленную в 2003, по необходимости могу переоформить на маму.

Ответить

valentina123 28 мая 2020 17:03

Постоянная ссылка #

Не видя стоимости квартир и комнат, трудно что-то сказать. Вы хотите продать так, чтобы можно было заплатить, как можно меньше НДФЛ? Я правильно поняла? Расходы на приобретение подтвердить сможете или нет? Что мешает вам подождать 3 года и потом все это добро такими вот долями одному человеку (или нескольким людям) и продать?). Или они вам как-то мешают жить?

Ответить

Сергей экономист Эксперт НН 28 мая 2020 21:18

Постоянная ссылка #

Можете почитать в Консультант+Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества?

Есть двухдневный бесплатный доступ. Может сами найдете ответы на свои вопросы.

Ответить

Vit 30 мая 2020 08:48

Постоянная ссылка #

Добрый день, Максим7.

Продать объединённую квартиру без уплаты налога получится только через 5 лет - минимальный срок владения недвижимостью, так как это жильё - не единственное. Если не ошибаюсь, в случае объединения нескольких комнат в коммунальной квартире в один объект (трёхкомнатную квартиру) срок владения объектом исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире - с мая 2020 года.

На мой взгляд, лучше продать каждый объект по отдельности (даже одному покупателю).

По квартире, купленной в 2003 году, и комнатам А и Б, купленным в 2013 году, НДФЛ вообще не будет. Этими объектами вы владеете более 3-х лет, поэтому весь доход от продажи освобождается от налогообложения в силу ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. В этом случае даже налоговая декларация не подаётся.

НДФЛ будет, если продать комнату В ранее, через 5 лет. Но по комнате В доход от продажи можно уменьшить на расходы по покупке или применить имущ. налоговый вычет при продаже в пределах 1 млн. (что выгоднее).

Ответить

Максим7 1 июня 2020 11:23

Постоянная ссылка #

Спасибо за расширенный ответ.

Я правильно понял, что если в ДКП по комнате В указать ту же сумму, за которую купил, то не придется платить ни рубля налога?

Подскажите пожалуйста, слышал о поправке с 2020 года, что если у человека на момент покупки нет больше объектов недвижимости или в течении 90 дней он этой недвижимости лишается, то ждать нужно 3 года?

Если это действительно так, то идея была такая. Сейчас объединить квартиру в один целый объект недвижимости в долевую собственность с мамой. Сделать это ДКП или дарением. Таким образом у меня будет доля в одном объекте, а у мамы получится собственность на 2 объекта (квартира и доля во второй квартире).

Потом она дарственной (тут уже только дарение) отдает мне свою долю на 3у.

Я жду 3 года и могу продавать?

Этот вариант может быть рабочий? Тут нет подводных камней что буду оформлять на маму (она же афелированное лицо)?

Ответить

Максим7 30 мая 2020 14:32

Постоянная ссылка #

Продать и чтобы не плать ндфл.

Расходы подтвердить смогу.

Ждать 3 года или 5 лет. Не хочу ждать лишних 2 года. Я вообще с удовольствием продал бы её сейчас и купил хорошую квартиру.

Проблема в том что это будет 3 договра ДКП. и каждая комната будет существенно превышать свою рыночную стоимость, т.к. в сумме комнаты обошлись на 30% меньше рыночной стоимсоти самой квартиры.

Поэтому если люди берут в ипотеку, им дадут только на 1 комнату и максимум смогут рассчитывать на 1-2млн. Из-за этого сразу отпадает часть покупателей.

2й момент - 3 дкп больше мороки, а значит риелтор за услуги попросит больше денег. Во всяком случае он имеет на это право и его завышенная стоимость будет аргументированна.

3й момент - покупатель в целом не захочет заморачиваться. Тут предложений 3ек как грибов в лесу.

Ответить

Vit 31 мая 2020 05:50

Постоянная ссылка #

Повторюсь: при продаже комнат А и Б по разным ДКП весь доход от их продажи освобождается от налогообложения в силу ст. 217.1 Налогового кодекса (срок владения более 3-х лет), т.е. НДФЛ вообще не будет.

НДФЛ возникнет только с разницы между доходом от продажи комнаты В и расходом на её покупку (при сроке владения менее 5 лет).

Почему вы считаете, что кредит дадут только на 1 комнату? Покупатель готов купить всю квартиру, но будет 3 ДКП. Что банку мешает выдать кредит на весь объект?

Ответить

Максим7 1 июня 2020 11:28

Постоянная ссылка #

по 2 комнатам я все понял.

спасибо большое.

по 3 комнате я тодже понял, просто в дкп указываем сумму, за которую её купили.

По кредиту.

по первым 2м комнатам была такая же ситуация, обе хотел взять на себя в ипотеку. и все банки отказали сделать это сразу. т.к. юридически это разные объекты и, соответсвенно, ипотеки.

Все сказали подавайте сначала на 1у комнату. Покупайте, а потом подавайте зявку на 2ю комнату и снова проводите сделку.

А тут сами понимаете на сколько это может затянуться и сколько мароки с оформлением 2х импотек, если рассмотрение одной занимает до месяца...

Я уже молчу про все 3и комнаты....И есть риски что получив 1ю или 2ю ипотеку, а вдруг на 3ю комнату не дадут и что делать дальше? Или покупатель передумает, или начнет скидку выпрашивать....Это не вариант.

Ответить