Земельный участок в налоговом учете

Покупка прав аренды земельного участка, как учесть затраты в бухгалтерском и налоговом учетах? Можно узнать в системе КонсультантПлюс оформив пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.

Покупка земельного участка:  бухгалтерский и налоговый учет

Операции с землей в бухучете регулируются ФСБУ 6/2020 (Приказ Минфина № 204н от 17.09.2020). 

Согласно стандарту, земля признается объектом основных средств (ОС), но только при одновременном соблюдении ряда критериев:

1. Участок эксплуатируется в ключевых направлениях деятельности компании или сдается в аренду.
2. Период полезного использования превышает 12 месяцев.
3. Назначение:если земля приобретена исключительно для перепродажи, ее нельзя учитывать как ОС. Такие активы относят на счет 41 «Товары» (основание — письмо Минфина № 03-05-05-01/36 от 23.06.2009).
4. От владения участком предполагается получение дохода.

Земельный налог за 1 квартал 2026 года - расчет и уплата, все об этом смотри здесь.

Принимать землю к учету на счете 01 разрешено сразу после того, как объект готов к использованию и сформирована его первоначальная стоимость. Причем делать это можно до момента государственной регистрации прав собственности, для таких случаев открывается отдельный субсчет к счету 01.

Подробнее о БУ земельных участков можно прочитать в этой статье.

Амортизация земли

Земельные участки не подлежат амортизации ни в налоговом, ни в бухгалтерском учете. Затраты на их покупку списываются только в момент реализации участка. При продаже продавец фиксирует доход, уменьшенный на сумму расходов на приобретение и издержки, связанные со сделкой (п. 1 ст. 271 и п. 1 ст. 268 НК РФ).

Важный нюанс для метода начисления: момент фактической оплаты продавцу (или предоставление отсрочки/рассрочки) не влияет на признание расхода, имеет значение только фиксация перехода права собственности.

Какой земельный участок является объектом земельного налога в 2026 году смотри здесь.

Продажа земельного участка: налоговый учет

Признание дохода от продажи земли зависит от метода учета (кассового или начисления).

Если организация использует метод начисления (п. 3 ст. 271 НК РФ): датой дохода следует считать дату подписания передаточного акта или иного документа о передаче участка покупателю.

При кассовом методе (п. 2 ст. 273 НК РФ): доход признается по мере поступления оплаты от покупателя.

Продавец имеет право уменьшить доход от реализации на:

1. Цену приобретения участка (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).
2. Прямые расходы, связанные с продажей (например, оценка, услуги риелтора).

При реализации земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости налог на прибыль исчисляется в стандартном порядке. Глава 25 НК РФ не предусматривает особых правил расчета для такой ситуации (например, обязанности включать в доход разницу между кадастровой и фактической ценой). При условии, что продавец и покупатель не являются взаимозависимыми лицами, цена, установленная в договоре, признается рыночной, а сама сделка не относится к контролируемым (п. 1 ст. 105.3, п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Налоговая инспекция не вправе оспорить эту цену и доначислить налог исходя из рыночных показателей (Письмо ФНС России от 27.11.2017 № ЕД-4-13/23938@).

Вправе ли организация учесть в целях исчисления налога на прибыль расходы на приобретение права аренды земельного участка у муниципального органа? Можно узнать в системе КонсультантПлюс оформив пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.

Важно: несмотря на вышесказанное, при стоимости участка существенно отклоняющейся от рыночного уровня, существует риск, проверки на наличие признаков необоснованной налоговой выгоды. При их обнаружении возможны доначисление налога, пеней и штрафа (Письма ФНС России от 05.07.2023 № БВ-4-7/8532, от 28.10.2021 № СД-4-3/15248@, от 27.11.2017 № ЕД-4-13/23938@).

Во избежание претензий рекомендуем до подписания договора купли-продажи заказать независимую оценку имущества и получить отчет оценщика (ч. 1 ст. 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Земельный участок является объектом обложения земельным налогом. Подробнее о порядке его уплаты читайте в этой статье.

Налоговый учет продажи земли, нестандартные ситуации

Рассмотрим несколько наиболее распространенных ситуаций:

• земля получена как вклад в уставной капитал. В этом случае доход можно уменьшить на стоимость, по которой земельный участок был внесен в уставной капитал (Письмо Минфина РФ № 03-03-06/1/28205 от 18.07.2013);
• если земля получена безвозмездно, расходы уменьшаются на сумму ранее признанного внереализационного дохода (расчет необходимо произвести по рыночной стоимости), включая затраты на доведение до пригодного состояния (п. 8 ст. 250, п. 6 ст. 252 НК РФ). Если стоимость в доходах ранее не отражалась, учесть можно только фактические затраты на доработку участка;
• если по итогам продажи выявили убыток, он может быть учтен единовременно в полном объеме в составе прочих расходов на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ и Письма Минфина № 03-03-06/1/48861 от 25.08.2015 г.

Какую отчетность следует сдавать собственнику земли, читайте в статье «Отчетность по земельному налогу».

Аренда земли: налоговый учет со стороны арендатора

Затраты на покупку права аренды земельного участка относятся к прочим расходам (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ) при условии заключенного договора аренды и соблюдения критериев п. 1 ст. 252 НК РФ. Расходы учитываются равномерно в зависимости от срока договора аренды.

Как учитывается аренда земельных участков в налоговом учете в зависимости от срока действия договора:

Как арендодателю отражать в налоговом учете сдачу в аренду основных средств, включая нежилые помещения и иное недвижимое имущество? Можно узнать в системе КонсультантПлюс оформив пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.

Аренда в НУ арендодателя

Согласно п. 1 ст. 249 НК РФ продажа арендных прав квалифицируется как реализация имущественных прав.

Момент признания дохода зависит от метода учета, принятого юридическим лицом (ИП).

Если применяется метод начисления, доход признается на  дату госрегистрации договора перенайма (если требуется) либо на дату подписания договора аренды (ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

При кассовом методе датой дохода считается  дата оплаты от арендатора (п. 2 ст. 273 НК РФ).

Арендодатель вправе уменьшить доход от реализации права аренды на:

1. Стоимость его приобретения.
2. Сумму расходов, непосредственно связанных с реализацией.

Если затраты превысили выручку, образуется убыток, который принимается для целей налогообложения единовременно как прочие расходы.

Уведомление по земельному налогу за 1 квартал 2026 года, образец заполнения скачай тут.

Вклад земли в уставной капитал: налоговые последствия

Передача земельного участка в качестве вклада в уставный капитал не признается расходом по налогу на прибыль (п. 3 ст. 270 НК РФ). Стоимость участка не уменьшает налогооблагаемую базу передающей стороны.

Аналогично имущество, полученное в виде вклада в уставный капитал, не включается в доходы при исчислении налога на прибыль на основании пп. 1 п. 1 ст. 277 НК РФ.

Налоговый вычет при покупке земельного участка с бланками смотри здесь.

Итоги

В налоговом учете земельные участки не признаются амортизируемым имуществом, поэтому расходы на их приобретение нельзя списать через амортизацию. Учесть затраты на покупку земли можно только при ее последующей продаже. При этом доход от реализации уменьшается на цену приобретения, а убыток признается единовременно.

Права аренды земли учитываются иначе: расходы на их приобретение списываются равномерно или с применением норматива в составе прочих расходов. При продаже права аренды доход также уменьшается на стоимость его приобретения, а арендные платежи у арендатора относятся к прочим расходам.

Вклад земли в уставный капитал не признается расходом у передающей стороны и доходом у принимающей.