Сдача квартиры и налоги

Мой муж хочет сдавать квартиру в аренду и минимально платить налоги. Какие есть способы легально сдавать квартиру? Что будет если не платить налоги?

Снежок, наверно на территории России нет такого арендодателя, который не задавался бы этим риторическим вопросом. Действительно, налоговая система в нашей стране для многих оказывается весьма сложной и непрозрачной, и, наверное, поэтому люди в большинстве как-то без большого рвения платят налоги. Не бухгалтеру или человеку без экономического образования очень сложно разобраться в системе налогообложения. Но факт остается фактом: на основании статьи 208 НК РФ налогоплательщики обязаны декларировать доход от сдачи квартиры в аренду.
Платить налоги или уклоняться от них — это уже Ваш выбор. И, как следствие, на Вас ложится и ответственность за принятое решение.
Некоторые собственники сдаваемых в аренду квартир думают, что налоговые органы не узнают об их незаконной деятельности (да-да, это именно так и называется, хотя я сама снимаю квартиру также незаконно((), и потому не только не декларируют доходы, но и не заключают договор с квартиросъемщиком.
В итоге под удар они ставят в первую очередь себя, ведь в договоре прописываются права и обязанности сторон, размер платы за наем и залога, условия, на которых съемщик съезжает с квартиры, возмещение вреда за порчу имущества и тому подобное. Если возникнет конфликт между собственником и жильцами (а такие конфликты не редкость), без договора законно отстоять свои интересы невозможно. А убытки окажутся, скорее всего, больше, чем налоги. Взвесить надо стоимость ремонта и Ваше время и нервы на это, стоимость мебели и размер налога. Разница есть?
С каждым годом налоговая выводит на чистую воду все больше недобросовестных арендодателей. Если Вы сдаете квартиру, не платите налог с дохода и попались налоговой, Ваше нарушение можно доказать.
Налоговики совместно с правоохранительными органами могут взять свидетельские показания у арендаторов, соседей, а также запросить выписку в банке по всем Вашим текущим счетам, если арендная плата капает Вам на счет. К доказательной базе также могут быть приложены объявления о сдаче квартиры в интернете, газетах и так далее.
Если налоговая инспекция докажет факт нелегальной сдачи имущества в аренду, собственника привлекают к административной ответственности и на основании ст. 75 НК РФ обязывают уплатить налог за весь период, в течение которого владелец квартиры получал денежные средства от арендаторов. Причем срок может оказаться больше фактического. Как смогли доказать, так и доказали. Вы договорились с арендаторов, что он Вам полгода не платил? Нет доказательств.
Также к сумме налога начисляют пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Собственнику придется заплатить штраф в размере 20% от суммы налога. Если уклонение от налогов было умышленное или повторное, то сумма штрафа увеличивается до 40%.
А если налоговики обнаружат в квартире жильцов без регистрации по месту пребывания, то собственнику квартиры грозит штраф еще и за это. В соответствии с КоАП РФ, ст.19.15.1, придется оплатить 2–5 тысяч рублей за каждого нелегально проживающего человека. Если недвижимость находится в Москве или Петербурге, то сумма штрафа составит 5–7 тысяч рублей.
Уплатить налоги за доход от сдачи квартиры нужно на позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором был получен доход. Налоговую декларацию формы 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля года, который следует за отчетным периодом. За несвоевременную подачу налоговой декларации начисляется штраф в размере от 1 000 рублей за каждые 30 дней просрочки.
Налог от сдачи квартиры для налоговых резидентов РФ составляет 13%. Для собственников-нерезидентов — 30%. Налоговым нерезидентом признается тот, кто за отчетный год провел в стране менее 183 дней. Так что, скажем, если Вы сдали квартиру и уехали больше , чем на полгода в теплые страны на зимовку или к родственникам на Украину, а квартиру сдали, то нужно платить 30-процентный налог на доходы. Но есть и хорошие новости: не стоит забывать, что от общей суммы уплаченных за год налогов резидент может воспользоваться налоговым вычетом (за лечение, обучение, покупку жилья и т. д.) и вернуть 13% ранее оплаченных. Такой вот круговорот налогов в природе.
Кроме того, вы можете зарегистрировать ИП, а в ряде регионов – платить налог как самозанятый. Так ставка значительно снизится.

С 2020 года станет значительно больше регионов, где действует спецрежим для самозанятых
Со следующего года эксперимент по переводу самозанятых граждан на уплату налога на профессиональный доход будет действовать не в четырех, а в 23 регионах. Поправки к закону уже опубликованы. Спецрежим распространят на такие субъекты РФ, как:
- Санкт-Петербург и Ленинградская область;
- Воронежская область;
- Волгоградская область;
- Нижегородская область;
- Новосибирская область;
- Омская область;
- Ростовская область;
- Самарская область;
- Сахалинская область;
- Свердловская область;
- Тюменская область;
- Челябинская область;
- Красноярский край;
- Пермский край;
- Ненецкий и Ямало-Ненецкий автономный округа;
- Ханты-Мансийский автономный округ - Югра;
- Республика Башкортостан.
Напомним, пока эксперимент проходит в Москве, Московской и Калужской областях, а также в Татарстане.
Документы: Федеральный закон от 15.12.2019 N 428-ФЗ