А если "коротко", то вот так: Для возможности учесть субарендную плату в расходах количество...

Просто_бухгалтер
Постоянная ссылка #

А если "коротко", то вот так:

Для возможности учесть субарендную плату в расходах количество "субов" имеет значение На практике нередко заключают и более сложные сделки, когда конечным пользователем помещения становится, к примеру, субсубарендатор. В этом случае в договоре аренды (между собственником и арендатором) должно быть прописано право сдавать имущество не только в субаренду, но и в субсубаренду и т.д. в зависимости от того, сколько "субов" имеется у конечного пользователя. Без такого прямого разрешения договор субсубаренды суд может признать недействительным (к примеру, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.06.2006, 23.06.2006 N А40-12994/06-89-98, оставлено в силе Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2006, 05.09.2006 N 09АП-10131/2006 ГК РФ). Основание - право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. И если владелец управомочил арендатора сдавать имущество в субаренду, это еще не означает, что такое же право он автоматически предоставил и субарендатору.

Если же договор признают недействительным, то все платежи субсубарендатора налоговики могут признать необоснованными расходами. Соответственно, ему грозит доначисление налога на прибыль.

Если арендатор меняет статус на агента, то субарендатор теряет право на амортизацию неотделимых улучшений

Распространенная ситуация: в силу определенных обстоятельств арендатор меняет свой статус с арендатора на агента. В рамках новых отношений с собственником владельца помещения занимается сдачей его имущества в аренду. При этом обычно субарендаторы продолжают работать в рамках ранее заключенных договоров субаренды.
Казалось бы, для субарендатора ничего не меняется (если уж рассматривать эти отношения по аналогии), поэтому он может продолжать амортизировать неотделимые улучшения, произведенные им. Однако Минфин России с этим не согласен.
Финансовое ведомство разъясняет, что согласно ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Поскольку в рассмотренной ситуации договор аренды прекратил свое действие (был заключен агентский договор), то договор субаренды также прекращает свое действие.

Следовательно, уже бывший субарендатор теряет право на амортизацию неотделимых улучшений (Письмо Минфина России от 13.01.2012 N 03-03-06/1/9).
Если же в договоре аренды просто сменилась одна из сторон (арендатор), но сам договор продолжает действовать, Минфин России не против того, чтобы субарендатор продолжал начислять амортизацию на неотделимые улучшения (Письмо от 10.10.2008 N 03-03-06/1/574).

Для амортизации неотделимых улучшений субарендатору безопаснее получить согласие на их производство не только арендатора, но и собственника

Если стоимость неотделимых улучшений не возмещается, то до момента расторжения договора амортизирует их и платит с них налог на имущество субарендатор, который их произвел (Постановления ФАС Московского от 21.08.2012 N А40-81740/11-90-357 и Центрального от 29.07.2011 N А36-3814/2010 округов). Но в общем порядке амортизация неотделимых улучшений возможна, только если на их производство дал согласие арендодатель (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Возникает вопрос: достаточно ли согласия на конкретные улучшения только арендатора (то есть субарендодателя) или нужно получить еще и согласие собственника имущества (арендодателя)? Судебной практики именно по налоговым спорам найти не удалось. Однако если проводить аналогию с гражданскими спорами по вопросам возмещения стоимости улучшений, то получается следующая ситуация.
Есть суды, которые указывают, что исходя из совокупности положений ст. ст. 623 и 615 ГК РФ согласие собственника имущества является обязательным (к примеру, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 N А62-1567/2011). Причем в данном деле суд не убедили аргументы субарендатора о том, что ни положениями ст. 623 ГК РФ, ни условиями договора субаренды не предусмотрена обязанность согласования производимых неотделимых улучшений с собственником. По мнению субарендатора, такая обязанность лежит на арендаторе и закреплена в договоре аренды с собственником. Аналогичный вывод о необходимости согласия собственника имущества содержится и в Определении ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15794/12.
Другие суды считают, что договор субаренды определяет отношения между арендатором и субарендатором, не затрагивая собственника, который является третьим лицом. И если договор субаренды позволяет субарендатору производить улучшения и арендатор дал на это свое согласие, то этого достаточно (Постановления ФАС Московского от 20.04.2012 N А40-41216/11-23-347 и Западно-Сибирского от 22.12.2011 N А03-5543/2011 округов).
Поскольку стоимость неотделимых улучшений, производимых субарендатором, нередко исчисляется миллионами рублей, то безопаснее все же заручиться согласием собственника на их производство. Даже если последний и не собирается возмещать их стоимость.

Примечание. По мнению некоторых судов, согласия субарендодателя на проведение улучшений не достаточно - важно получить разрешение собственника.

Кому принадлежат неотделимые улучшения, произведенные субарендатором, после расторжения договора субаренды

В данной ситуации все зависит от того, кому впоследствии передаются неотделимые улучшения.
Вариант первый: неотделимые улучшения передаются собственнику, так как договор аренды расторгается в то же самое время, что и договор субаренды. Ведь исходя из положений п. 2 ст. 615 ГК РФ расторжение договора аренды влечет за собой автоматическое расторжение договора субаренды.
С налоговой точки зрения ситуация здесь такая же, как если бы арендатор передавал собственнику неотделимые улучшения. То есть если владелец имущества давал согласие на производство улучшений (как арендатором, так и субарендатором) и обязался возместить их стоимость, то он принимает их к себе на учет, имеет право амортизировать (п. 1 ст. 258 НК РФ), не платит налог на прибыль с их стоимости при получении (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ) и облагает налогом на имущество. Если же собственник не понес затраты на возмещение стоимости неотделимых улучшений, то и амортизировать их в налоговом учете он не вправе.
Арендатор в данном случае оказывается лишним звеном, которое в налоговых (не хозяйственных) отношениях не участвует.
Вариант второй: неотделимые улучшения передаются арендатору, чей договор с собственником продолжает действовать. Официальных разъяснений по этому вопросу найти не удалось. По мнению автора, в рассматриваемой ситуации налоговое бремя зависит от того, возместил ли арендатор стоимость передаваемых ему неотделимых улучшений.
Если да, то у арендатора появляется возможность поставить эти улучшения на бухгалтерский учет, начать амортизировать их по правилам гл. 25 НК РФ, не включать их стоимость в базу по налогу на прибыль и возместить из бюджета НДС, уплаченный со стоимости улучшений (Постановление ФАС Уральского округа от 02.02.2010 N Ф09-4771/09-С2). При этом арендатор должен платить налог на имущество. То есть все так, как будто он сам произвел эти неотделимые улучшения.
Другая ситуация складывается, если арендатор по условиям договора не возмещает субарендатору стоимость неотделимых улучшений. Затрат он никаких не несет, поэтому по нормам п. 1 ст. 256 НК РФ амортизировать полученные улучшения не имеет права. На основании пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ стоимость улучшений в налогооблагаемую базу он не включает, НДС не возмещает.
А вот с налогом на имущество не все так просто. Многие арендаторы просто никак не отражают полученные неотделимые улучшения, стоимость которых не возмещают. На бухгалтерский баланс их не приходуют, соответственно, им не с чего платить налог на имущество. Фактически этот налог не платит никто: субарендатор уже передал их, собственник еще не получил, а арендатор никак не оприходовал.
Скорее всего, налоговые органы вряд ли согласятся с такой трактовкой и попытаются обязать арендатора ставить эти улучшения на баланс и платить с них налог на имущество, однако это спорный вопрос. Ведь очень часто неотделимые улучшения заключаются в ремонте под стиль субарендатора. И новый пользователь помещения снова все переделывает под себя. В этом случае оснований для начисления налога на имущество нет, так как фактически первые неотделимые улучшения были переделаны следующим пользователем.

klukva_v_saxare
Постоянная ссылка #
В договоре прописано, что субарендатор обязан производить улучшения и перепланировки только с письменного разрешения арендодателя.
Неотделимые улучшения передаются субарендатором арендатору согласно акта-приема передачи неотделимых улучшений
Просто_бухгалтер
Постоянная ссылка #
Я не случайно выделяла и подчёркивала про собственника.
У арендатора есть согласие собственника на произведение неотделимых улучшений арендатором?
klukva_v_saxare
Постоянная ссылка #
Есть согласие
Просто_бухгалтер
Постоянная ссылка #
Ещё раз прочитала Ваш вопрос внимательно.
На мой взгляд, я дала Вам самый развёрнутый ответ.
При согласии собственника неотделимые улучшения делать можно. Все действия с ними, равно как и компенсация за них, должны быть прописаны в договоре субаренды. Если что-то упустили - составьте дополнительное соглашение именно на эту тему и поступите как Вам выгодно.
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение