Оформлять ИП после продажи уже бессмысленно, нужно налоги и риски считать до сделки. Наличие статуса ИП дало бы вам сумму налога, к примеру, УСН 6% от суммы продажи по договору, без привязки к кадастровой стоимости.
Закон таков, что когда недвижимый объект используется(использовался ранее) в бизнесе, то при продаже такого объекта налог будет рассчитан "по полной". Минимальный срок владения не будет действовать. И вычета по НДФЛ с продажи не будет. Собственникам нежилых помещений, которые задействуют их в бизнесе (аренда, лицензии, юр.адрес, ККТ, льгота по ННИ, прочее) следует понимать дальнейшую судьбу своих объектов, быть готовыми к налогу.
По вашей ситуации есть Письмо минфина от 20 октября 2023 г. N 03-04-05/100236
Таким образом, при продаже нежилого помещения или машино-места полученный доход освобождается от налогообложения налогом на доходы физических лиц при соблюдении установленных условий на основании пункта 17.1 статьи 217 и статьи 217.1 НК РФ, только если такое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, не использовалось в предпринимательской деятельности, в том числе иными лицами.
Итак, у вас продажа объекта физически лицом, верно? Факт продажи уже случился. И объект продан в сатусе "нежилое помещение", использовался в предпринимательской деятельности. по окончании года Вам следует задекларировать доход от продажи в 3-НДФЛ, налоговая база будет не менее 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором произошла сделка (продажа), и оплатить 13% от этой суммы. Налог на доходы физических лиц = 910 тыс.руб.(10 млн*0,7*13%)
Попробуйте переоценку кадастровой стоимости на ретроспективную дату. Возможно, поможет, ведь ваше помещение не в идеальном состоянии, следовательно, нет разумных причин увеличения КС с 3,6 млн до 10 млн. Обратитесь к оценщикам. С их отчетом о рыночной стоимости объекта можно оспаривать кадастровую стоимость через Комиссию, а также через суд.
Возможно, у вас найдутся иные вычеты по Ндфл, например неиспользованный ранее имущественный при покупке жилья, либо вы намерены купить жильё в этом же году; социальные (лечение, обучение, фитнес, страхование, Негосударственное пенсионное обеспечение, ...) в течение этого же года года. Доходы и расходы (вычеты) за календарный год - всё сдаётся в составе одной декларации, хотя бы частично "закроете" налог.