С 1996 года была ИП, а с 2006 года образовала ООО, где была единственным учредителем и ген.директором. Розничная торговля в маленьких деревнях в Сибири. Как налогопослушный человек, оформила собственность на нежилые помещения. Т.К. лицензию на продажу ликеро-водочных изделий давали только при зарегистрированном договоре аренды. Как физ.лицо ежегодно платила налоги за владение недвижимостью. Кадастровая стоимость была высокой, но терпимой. В январе этого года продаю помещение, в 2023 году его стоимость была 3,6 млн, а при продаже выяснилось, что с января этого года оно стало стоить 10 млн. Это шок. Фактически продала за 1,7 млн. И была очень рада. Так ка никто в деревне не покупает, да и помещение уже разруха. И остальные такие же. Что делать? ООО выставила на продажу. Уже давно на пенсии. Прошу совет, как поступить. Оформить ИП по оквэду 68.11 продажа нежилых помещений. Или что делать. ? ПОМОГИТЕ!
Продажа собственного нежилого помещения учредителем, которое использовалось в ООО
Оформлять ИП после продажи уже бессмысленно, нужно налоги и риски считать до сделки. Наличие статуса ИП дало бы вам сумму налога, к примеру, УСН 6% от суммы продажи по договору, без привязки к кадастровой стоимости.
Закон таков, что когда недвижимый объект используется(использовался ранее) в бизнесе, то при продаже такого объекта налог будет рассчитан "по полной". Минимальный срок владения не будет действовать. И вычета по НДФЛ с продажи не будет. Собственникам нежилых помещений, которые задействуют их в бизнесе (аренда, лицензии, юр.адрес, ККТ, льгота по ННИ, прочее) следует понимать дальнейшую судьбу своих объектов, быть готовыми к налогу.
По вашей ситуации есть Письмо минфина от 20 октября 2023 г. N 03-04-05/100236
Таким образом, при продаже нежилого помещения или машино-места полученный доход освобождается от налогообложения налогом на доходы физических лиц при соблюдении установленных условий на основании пункта 17.1 статьи 217 и статьи 217.1 НК РФ, только если такое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, не использовалось в предпринимательской деятельности, в том числе иными лицами.
Итак, у вас продажа объекта физически лицом, верно? Факт продажи уже случился. И объект продан в сатусе "нежилое помещение", использовался в предпринимательской деятельности. по окончании года Вам следует задекларировать доход от продажи в 3-НДФЛ, налоговая база будет не менее 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором произошла сделка (продажа), и оплатить 13% от этой суммы. Налог на доходы физических лиц = 910 тыс.руб.(10 млн*0,7*13%)
Попробуйте переоценку кадастровой стоимости на ретроспективную дату. Возможно, поможет, ведь ваше помещение не в идеальном состоянии, следовательно, нет разумных причин увеличения КС с 3,6 млн до 10 млн. Обратитесь к оценщикам. С их отчетом о рыночной стоимости объекта можно оспаривать кадастровую стоимость через Комиссию, а также через суд.
Возможно, у вас найдутся иные вычеты по Ндфл, например неиспользованный ранее имущественный при покупке жилья, либо вы намерены купить жильё в этом же году; социальные (лечение, обучение, фитнес, страхование, Негосударственное пенсионное обеспечение, ...) в течение этого же года года. Доходы и расходы (вычеты) за календарный год - всё сдаётся в составе одной декларации, хотя бы частично "закроете" налог.
Добрый день. Есть магазин, расположенный в многоквартирном доме, в квартире, ранее переведенной в нежилой фонд. Если перевести это помещение назад в жилое, то при его продаже, после закрытия ИП, налог не будет начислен? Помещение в собственности более 10 лет.
По нежилым помещениям и машино-местам, использовавшимся в предпринимательской деятельности, НДФЛ с продажи начисляется при любом сроке владения.
Письмо Минфина от 5 февраля 2021 г. N 03-04-05/7636 "Таким образом, доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), не освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц независимо от срока владения таким недвижимым имуществом."
А по жилью и транспорту срок владения имеет значение.
Жильё в собственности более пяти лет можно продавать без налога. Ндфл не начисляется и декларация 3-НДФЛ не сдается. Даже если жилой объект использовался в предпринимательской деятельности, при продаже действует право "минимального срока владения".
Вот те объекты, которыет в скобочках выше написаны (жильё, садовые домики и транспорт), даже в случае их использования в бизнесе , - их продажа более срока минимального владения освобождается от НДФЛ. Такое освобождение вступило в силу с 2019 г. абзацем четвертым пункта 17.1 статьи 217 НК РФ.
Итак, налога Ндфл в вашем случае не будет, но при одновременном соблюдении условий на дату сделки (продажи) :
1. Вид объекта соответствует статусу: жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств.
2. Объект находился в собственности налогоплательщика более минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.
3. Продавец - физическое лицо без статуса ИП.
Для продавца-ИП продажа "коммерческого" жилья подпадёт под систему налогообложения ИП.
Обратите внимание на Письмо Минфина от 14 ноября 2022 г. N 03-04-05/110555 "Одновременно сообщаем, что, если доходы от продажи недвижимого имущества получены в рамках осуществления предпринимательской деятельности физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, то такие доходы подлежат налогообложению в соответствии с режимом налогообложения, применяющимся индивидуальным предпринимателем."