Всем, уважаемые участники форума. Читал я, читал по этой теме, но только ещё больще запутался,...

Question

DIO 14 февраля 2022 16:03

Доброго времени суток всем, уважаемые участники форума.

Читал я, читал по этой теме, но только ещё больще запутался, поскольку встретил протворечивые огтветы на подобные вопросы.

Кто то пишет, что С 2019 года на имущество предпринимателей распространяется возможность не платить налог по недвижимости бывшей в собственности более 5 лет согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Кто то пишет, что если недвижимость была в собственности более минимального срока владения, НДФЛ при продаже платить не надо независимо коммерческая это недвижимость или жилая, мол это значения не имеет. Другие пишут, что полюбому надо платить, но платить как ИП, либо прекратить ИП, а потом продать и не платить вовсе.

Именно поэтому решил задать вопрос.

Всё таки, нужно ли платить нало, а если да, то по какой ставке, в ситуации, если у меняв собственности с января 2015 года, т.е. более и 3-х и 5-ти лет, нежилая недвижимость, которую я, будучи зарегистрированным по настоящее время в качестве ИП (УСН 6%), использую в предпринимательской деятельности - сдаю в аренду? И что, если я прекращу ИП, а потом продам недвигу эту?

Ответить

Марина Бух Эксперт НН 14 февраля 2022 19:28

Постоянная ссылка #

Добрый день!

Чтобы понять, как верно, давайте пройдемся по нормативке.

1. Допустим, вы остаетесь ИП. Получается, что у вас есть коммерческая недвижимость, которую вы сдаете в аренду, то есть используете в предпринимательской деятельности. Далее вы ее продаете. Полагаю, тут разночтений нет: в этом случае вы облагаете доходы от продажи по ставке УСН 6%.

2. Вы закрываете ИП и продаете недвижимость. В этом случае ни о каком УСН речь идти не может, только об НДФЛ. Надо бы разобраться, должны ли вы платить НДФЛ в этом случае.

Доходы, освобожденые от налогообложения, указаны в ст. 217 НК РФ. П. 17.1 ст. 217 НК РФ говорит о том, что от налогообложения освобождаются доходы от продажи недвижимости (с учетом ст. 217.1), а также доходы от продажи иного имущества, находившегося в собственности более 3 лет. Но далее в этом пункте идет пояснение, что данные положения не распространяются на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. При этом сделано исключение (как раз закон с 01.01.2019) для жилых помещений, садовых домов и транспорта. То есть на основании этого пункта у вас нет освобождения от уплаты НДФЛ, так как у вас коммерческая недвижимость.

Можно ли применить вычеты при продаже? Про имущественные вычеты рассказывает ст. 220 НК РФ. Есть несколько разновидностей имущественных вычетов, нас в вашем случае интересует вычет при продаже (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Смотрим пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ: имущественный вычет при продаже не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Полагаю, что из приведенных норм налогового кодекса следует, что при продаже коммерческой недвижимости после закрытия ИП вы заплатите с доходов 13% без возможности уменьшения налоговой базы на вычеты.

Вот письмо Минфина от 05.02.2021 № 03-04-05/7636, где говорится примерно о том же.

Ответить

DIO 15 февраля 2022 14:44

Постоянная ссылка #

Благодарю Вас за столь расширенный ответ!

Но, раз всё привязано к тому, что недвижимость используется в предпринимательской деятельности, всё же как то возможно ли "превратить" её в некоммерческую? Например, на данный момент есть официальные данные об использовании этой недвиги в предпринимательских целях - регистрация в качестве ИП, данные в ЕГРН об арендаторах этой недвижимости и т.д.

А что, если в ЕГРП появляется запись о прекращении регистрации в качестве ИП, договоры аренды расторгаются.. то есть нет больше никаких сведений об использованиии этой недвижимости в предпринимательских целях... Она всё равно останется "коммерческой" и на неё никогда не распространятся положения НК РФ об освобождении от налогообложения или же нужно для этого какое то время?

Ответить

Марина Бух Эксперт НН 16 февраля 2022 00:04

Постоянная ссылка #

Различные разъяснительные письма (я привела одно, но их много) говорят, что срок, прошедший после закрытия ИП, не играет роли. Важно, что вы в принципе использовали объект в предпринимательской деятельности.

Но вы, несомненно, можете рискнуть и не платить налог на основании владения недвижимостью более минимального срока. Допускаю, что вам повезет и этого не заметят. Но согласно нормам законодательства платить налог вам необходимо.

Ответить