"При оформлении ИП разве нельзя выбрать УСН, где налог на прибыль 6%? или я что-то путаю? Вообще из этих сооброжений была мысль об ИП."
Нет, нельзя!
Если вы выбираете систему налогообложения УСН с объектом налогообложения Доходы минус расходы, то ставка там 15%, если вы не относитесь к льготным регионам (например Крым). И тогда будет работать мой первый расчет: (4000000-750000-1700000)*15%=232500 + 1% с превышения общей выручки за год рубежа в 300 тысяч, а это ни много, ни мало еще 12500. Итого получаем 245000 налога УСН.
Если выбираете УСН "Доходы" (вчитайтесь еще раз - ДОХОДЫ), то ставка действительно 6%, но не с прибыли, а с доходов! Расчет такой: 4000000*6%=240000+все тот же 1% с превышения общей выручки за год рубежа в 300 тысяч, а именно еще 12500. Итого получаем 252500 налога УСН. А это еще больше.
"И возможно не пересечете границу в 5 миллионов рублей"
С 2021 года введена прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц. Все доходы, не выходящие за рамки 5 миллионов рублей облагаются по старой ставке 13%, все, что выше по ставке 15%.
Но, как я теперь уточнила, при продаже жилья доход облагается ставкой 13% независимо от суммы. Правда еще не понятно это жилье должно быть единственным в семье или не обязательно.