пп 2 п 2 ст 220 вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1...

SPFM
Постоянная ссылка #

пп 2 п 2 ст 220 вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

 

Вопросы

Физ. Лицо в инвестиционных целях хочет хранить свои сбережения в объекте недвижимости. Приобретает квартиру на вторичном рынке за 4 млн в состоянии советского времени, которую необходимо (для сдачи или дальнейшей инвестиционной продажи) полностью заново отделывать / ремонтировать. В ДКП и акте отражаются все особенности состояния квартиры.

Физлицо отделывает/ ремонтирует картиру (собрав чеков на материалы и работы на 1 млн), ЕСТЕСТВЕННО улучшает её потребительские свойства и продает ее за 7 млн. (не дожидаясь 5-летней «амнистии»). Почему он не имеет права включить в вычет при продаже стоимость фактически произведенных расходов, в том числе на улучшение ее потребительских свойств?

 

Есть письмо Минфина от 15 августа 2013 г. N АС-4-11/14910@, которое суды используют для обоснования отказа в принятии сумм фактических расходов на ремонт/отделку объектов недвижимости приобретенных на вторичном рынке.

 

Если ли иные права у налогоплательщика физлица уменьшить налогооблагаемую базу на сумму произведенных расходов ?

 

Может есть судебная практика в пользу налогоплательщика по вторичке?

 

(Вычет на покупку и % уже получены, прошу не затрагивать!)

 

Заранее огромное спасибо!

 

Сергей экономист
Постоянная ссылка #
Добрый день. В части расходов на покупку – именно на покупку Письмо Минфина РФ от 24.01.2012 N 03-04-05/5-59, правда речь там идет о сумме материнского капитала, но тем не менее в нем ведомство четко указывает на возможность применения альтернативы вычету при продаже.
Кроме того, если мы обратимся в п.4 указанной вами ст. 220 НК РФ, то она определяет, расходы на приобретение как:
• расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Думаю, такой подход оправдан как при вычете на покупку, так и при вычете в случае продажи. Следовательно, затраты на отделку также могут быть включены в расходы. Но в данном случае смущает, что приобретена вторичка и удастся ли оправдать существенные вложения в ремонт, вопрос. Могут сказать, несмотря на указание состояния квартиры в договоре покупки, на то, что это блажь приобретателя, а не необходимость. Кроме того, налоговики очень трепетно относятся к содержанию слов отделка и ремонт. Отделка в вычет, ремонт – нет. По сути вы купили квартиру с плохенькой, но отделкой).
Есть Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2013 N 1220-О, но оно полезно только тем, что суд указал на то, что отсутствие конкретного перечня расходов, не лишает налогоплательщика права на использование возможности учесть их в соответствии с пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.
По поводу судебной практики, в вашу пользу можно использовать Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.12.2010 по делу N А32-8129/2005-57/162; Апелляционное определение Самарского областного суда от 03.11.2017 по делу N 33А-14156/2017.
Вот это решение совсем для вас, как раз про отделку Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 02.06.2016 по делу N 33-711/2016.
Покопайтесь в Консультанте, очень много судебных решений в вашу пользу. Другое дело, что они местными судами принимаются, а каково внутренне убеждение судей в вашем регионе сказать сложно.
Сергей экономист
Постоянная ссылка #
И, кстати, тут у нас серьезный налоговый консультант появился, наверняка она вам поможет.
Roman
Постоянная ссылка #
Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре на приобретение квартиры говорится о приобретении квартиры (прав на квартиру) без отделки (письмо Минфина России от 31.03.2009 N 03-04-05-01/159).
Если в договоре указано, что квартира приобретается с частичной отделкой, в состав вычета можно включить затраты на отделку только в той части, в которой гражданин-покупатель осуществлял такие работы самостоятельно (письмо Минфина России от 04.12.2012 N 03-04-05/7-1362).
Налоговые органы считают, что расходы на отделку могут учитываться при определении размера налогового вычета только в том случае, если приобретается не завершенная строительством квартира в строящемся доме.
При покупке квартиры в построенном доме или на вторичном рынке расходы на ее отделку включить в состав налогового вычета нельзя (письмо ФНС РФ от 15.08.2013 N АС-4-11/14910@).
Главным условием для включения расходов на ремонт в налоговый вычет является их направленность не на улучшение жилища, а на то, чтобы сделать его пригодным для проживания.
Вычет в части расходов на отделку заявляется не отдельно, а как составная часть вычета на приобретение жилья. Таким образом, если гражданин хочет включить в сумму вычета не только расходы на приобретение жилья, но и расходы на его отделку, он должен единовременно заявить имущественный вычет в части расходов, понесенных как на приобретение объекта недвижимости, так и на его отделку. При этом не важно, когда производилась такая отделка: до момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру или после выдачи данного свидетельства.
Если при получении имущественного налогового вычета в его состав не были включены расходы на отделку квартиры, то впоследствии получить вычет по данным расходам не удастся (письмо ФНС от 30.04.2013 N ЕД-4-3/7970@).
SPFM
Постоянная ссылка #
"При покупке квартиры в построенном доме или на вторичном рынке расходы на ее отделку включить в состав налогового вычета нельзя (письмо ФНС РФ от 15.08.2013 N АС-4-11/14910@)."

Я про это и говорю данное письмо разъяснят о вычете ПРИ ПОКУПКЕ а не уменьшение при ПРОДАЖЕ имущества. Это же два разных вычета.
Roman
Постоянная ссылка #
Прощу прощения, я был некорректен.
НК РФ не конкретизирует, какие затраты могут быть учтены налогоплательщиком при расчете налоговой базы для целей исчисления НДФЛ с суммы, полученной от продажи имущества. Единственным условием является то, что осуществленные расходы должны быть непосредственно связаны с его приобретением. Из разъяснений специалистов финансового ведомства можно сделать вывод, что под такими расходами подразумеваются, прежде всего, суммы, уплаченные при покупке этого имущества продавцу (см. письма Минфина России от 28.04.2012 № 03-04-05/9-569, от 18.03.2010 № 03-04-05/7-111).
Между тем, по мнению Минфина России, расходы на отделочные работы, установление газового и сантехнического оборудования, а также расходы на оплату услуг риелтора и (или) нотариуса не относятся к расходам, связанным с приобретением имущества (см. письма Минфина России от 24.01.2018 № 03-04-05/3535, от 24.10.2017 № 03-04-05/69469, от 16.02.2011 № 03-04-05/9-84).
Roman
Постоянная ссылка #
Вот еще что нашел:
«вместо уменьшения налоговой базы на вычет в 1 000 000 рублей бывший собственник может уменьшить налоговую базу по НДФЛ на расходы, связанные с приобретением продаваемой квартиры. Причем в составе расходов можно учесть все понесенные затраты, в том числе на ремонт, на расходы, связанные с получением риелторских услуг, на расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту, израсходованному на приобретение квартиры и др. При этом не имеет значения, в каком состоянии приобреталась реализуемая квартира, главное, чтобы физическое лицо могло подтвердить понесенные расходы документально. Смотрите, например, письма Минфина России от 05.07.2013 N 03-04-05/26183, от 29.12.2011 N 03-04-05/5-1123, от 24.01.2011 N 03-04-05/9-25, от 05.10.2009 N 03-04-05-01/720, от 04.06.2009 N 03-04-05-01/3-434. В то же время расходы на ремонт квартиры (комнаты), произведенные налогоплательщиком в период его проживания в ней, не являются расходами, связанными с приобретением квартиры, и не уменьшают доходы, полученные от ее продажи (письма Минфина России от 25.09.2013 N 03-04-05/39795, от 10.02.2012 N 03-04-05/5-158, от 22.08.2011 N 03-04-05/5-582).»
Юрист-консультант
Постоянная ссылка #
На основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ имеет право вместо получения имущественного налогового вычета уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов от продажи квартиры на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Конкретный перечень таких расходов, равно как и подтверждающих их документов указанным пунктом не определен.
Согласно разъяснениям Минфина и ФНС России в фактические расходы на приобретение квартиры для целей применения пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ могут включаться расходы, поименованные в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ, в частности - расходы на приобретение отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры (письма Минфина России от 07.07.2016 N 03-04-05/39967, от 20.01.2015 N 03-04-05/1127, письмо ФНС России от 08.07.2016 N БС-4-11/12373@).
В письме Минфина России от 07.10.2015 N 03-04-05/57182 отмечается, что НК РФ не содержит определения понятий "отделочные работы" и "отделочные материалы". При квалификации работ в качестве отделочных налогоплательщику целесообразно ориентироваться на перечень работ, относящихся к группе 43.3 "Работы строительные отделочные" Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). При этом к отделочным материалам могут быть отнесены все материалы, используемые при производстве указанных отделочных работ.
Кроме того, в письме от 07.07.2016 N 03-04-05/39967 специалисты финансового ведомства указали, что на основании пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение квартиры без отделки.
Учитывая изложенное можно полагать, что при уменьшении налогооблагаемых доходов от продажи квартиры на расходы по ее отделке у налогоплательщика возникнут налоговые риски, решение которых будет осуществлять в судебном порядке.
При принятии решения об уменьшении дохода от продажи квартиры на сумму расходов по ее отделке для целей исчисления НДФЛ налогоплательщик должен иметь в наличии документы, подтверждающие факт осуществления указанных расходов и их величину. Перечень таких документов является открытым. Это могут быть, например:
- договоры на выполнение отделочных работ в квартире и акты, подтверждающие их выполнение;
- товарные накладные на приобретение материалов для отделки квартиры;
- документы, подтверждающие факт оплаты товаров и работ, приобретенных для отделки квартиры (кассовые чеки, банковские выписки, расписки и др.).
SPFM
Постоянная ссылка #
Спасибо посмотрю свежие письма. Однако Пункт 3 ст. 220 НК РФ посвящен единоразовому возврату НДФЛ при покупке (возврату 260 тыс НДФЛ + % 390 тыс) , а не к продаже имущества п 2. и уменьшению налогооблагаемой базы.

В теме указано (Вычет на покупку и % уже получены, прошу не затрагивать!)
SPFM
Постоянная ссылка #
Спасибо за ссылки! Почти везде речь о вычете при покупке т.е возврате НДФЛ.
Сергей экономист
Постоянная ссылка #
SPFM, вы судебные решения, приведенные мной находили? Конкретно в них рассматривались ситуации аналогичные вашей, первоначальная покупка, с последующей продажей.
Сергей экономист
Постоянная ссылка #
И таких не одно.
Roman
Постоянная ссылка #
В письмо ФНС России от 08.07.2016 N БС-4-11/12373@ в частности указано:
«В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, он вправе уменьшить сумму подлежащего налогообложению дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Перечень фактических расходов налогоплательщика на приобретение квартиры установлен подпунктом 4 пункта 3 статьи 220 Кодекса.
Таким образом, при проведении отделочных и строительных работ физическим лицом понесены расходы, которые, по мнению ФНС России, могут уменьшать налоговую базу по доходам при продаже жилья наряду с прямыми расходами, связанными с покупкой непосредственно самой квартиры, приобретаемой без отделки.»
В данной цитате содержится информация, которая как раз-таки вас и интересует.
В любом случае вы можете написать запрос и в вашу ИФНС и УФНС с просьбой разъяснить вам этот вопрос, чтобы уже иметь конкретный ответ.
На мой взгляд налоговики такой фокус с вторичкой не пропустят.
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение