Мой брат в 2006 году купил две комнаты в коммунальной квартире, а в 2015 году получил по наследству...

Вопрос по теме Срок владения для НДФЛ
Алиса М.
Постоянная ссылка #
Мой брат в 2006 году купил две комнаты в коммунальной квартире, а в 2015 году получил по наследству ещё одну комнату в той же коммунальной квартире. Таким образом, в его собственности оказалась вся квартира, но он не стал регистрировать право собственности на квартиру как на единый объект (то есть у него были только три свидетельства о праве собственности на каждую комнату, свидетельство о праве собственности на квартиру целиком он не получал). В 2017 году он продал эту квартиру. Все три доли квартиры (то есть комнаты) были проданы по одному договору купли-продажи. На момент продажи последняя комната находилась в его собственности менее трёх лет.
Как в данном случае считается срок владения (по дате оформления в собственность первой комнаты или по дате оформления в собственность последней комнаты)?
Практикант Юрий
Постоянная ссылка #
В рассматриваемой ситуации право на освобождение от уплаты НДФЛ зависит от срока, в течение которого физическое лицо владеет на праве собственности реализованным объектом недвижимости.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
В данном случае квартира находилась в общей долевой собственности налогоплательщика и другого собственника с 2006 года. В 2015 году после открытия наследства (со дня смерти наследодателя) наследник стал единоличным собственником квартиры.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Отметим, что исходя из положений ГК РФ, у одного лица при отсутствии иных собственников не может возникнуть право общей долевой собственности на объект недвижимости (с самим собой). Поэтому, несмотря на наличие в ЕГРП, например, нескольких записей о государственной регистрации права общей долевой собственности одного лица на один и тот же объект недвижимости, такое лицо, по сути, является собственником всего объекта недвижимости.
Кроме того, как неоднократно разъясняли представители финансового ведомства и налоговой службы, согласно ст. 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения прав собственности на указанное имущество. Таким образом, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащем другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь. В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество, в частности квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников имущества (в том числе смерти одного из сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. И если квартира на момент продажи находилась в собственности физического лица (независимо от изменения размера его доли в праве собственности на данное имущество) более трех лет (три или пять лет - для приобретенной после 2016 года недвижимости), то доходы от ее продажи не подлежат обложению НДФЛ.
Таким образом, в данном случае физическое лицо признается собственником продаваемой квартиры (независимо от изменения состава собственников и размера доли налогоплательщика в праве собственности на квартиру) с 2006 года.
Это означает:
- во-первых, что в целях налогообложения НДФЛ при реализации этой квартиры положения п. 6 ст. 210 и ст. 217.1 НК РФ неприменимы (поскольку имущество приобретено до 2016 года);
- во-вторых, доходы от продажи в 2017 году данной квартиры не подлежат налогообложению НДФЛ, поскольку квартира находилась в собственности физического лица (независимо от изменения состава собственников и объема прав налогоплательщика) более трех лет.
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение