У инспекторов появился новый повод доначислить компаниям имущественные налоги, даже если вы их рассчитывали строго по правилам Налогового кодекса. Верховный суд в конце июля признал правомерным пересчет налога задним числом.
Компании стали массово получать требования от инспекторов доплатить налоги, которые рассчитывали по кадастровой стоимости. И суды их теперь поддерживают (постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.08.2019 № Ф05-18636/2018 по делу № А 40-245366/2017).
В зоне риска два налога:
— на имущество. Но только в отношении объектов, которые перечислены в пункте 1 статьи 378.2 НК. Это, например, административно-деловые и торговые центры (помещения в них), офисы, торговые объекты, объекты общепита и бытового обслуживания;
— земельный.
Кадастровую стоимость устанавливают региональные власти. Например, в Москве действует распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 № 40557. Документом утверждена кадастровая стоимость земельных участков, зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений.
По общему правилу налог вы рассчитываете исходя из кадастровой стоимости, которая утверждена на 1 января налогового периода. Ее можно узнать с помощью онлайн-сервиса на сайте Росреестра.
Для этого, с главной страницы перейдите в раздел «Электронные услуги и сервисы», затем «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Здесь нужно просто вбить кадастровый номер объекта, а можно заказать выписку из ЕГРН, где также есть сведения об оценке.
Даты, когда кадастровую стоимость определили и когда внесли в ЕГРН, для налогообложения значения не имеют. К примеру, оценку провели в мае 2018 года, результаты утвердили в июле, а в реестр внесли в сентябре. В этом случае новую стоимость вы должны применять при расчете налога с 1 января 2019 года (письмо Минфина от 14.02.2019 № 03-05-04-01/9247). В принципе в течение года можно больше не заглядывать в реестр — в расчете налога ничего не должно измениться. Но практика показала, что все не так однозначно.
Проблема в том, что не всегда кадастровую стоимость определяют корректно. Не исключены и технические ошибки — неверно внесли сведения, например какую-нибудь цифру потеряли или, напротив, вписали лишнюю. Пример тому — определение Верховного суда от 19.07.2019 № 305-КГ18-17303 по делу № А40-232515/2017.
Суть дела. У компании было здание, налог с которого она платила по кадастровой стоимости. Изначально его оценили в 58,2 млн руб., исходя из этой суммы бухгалтер и рассчитал налог за 2016 год. Но в середине года региональные власти признали запись в реестре недостоверной и увеличили стоимость почти в 15 раз. Дело в том, что первоначально здание оценивали как «Прочий объект», тогда как по факту оно относится к более «дорогой» категории — «Объект офисно-делового назначения».
По итогам камералки годовой декларации инспекторы доначислили компании больше 10 млн руб. налога и выписали штраф в 2 млн. Они настаивали на пересчете налога с начала года, ведь достоверная, по их мнению, стоимость здания на момент сдачи декларации уже была известна.
В результате, Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение, но это вряд ли спасет компанию от доначислений. Арбитры дали три напутствия нижестоящим судам:
— недостоверные сведения искажают налоговую базу. Расчет налога нельзя признать надлежащим;
— первоначальная и исправленная стоимость различаются больше чем в 15 раз, о чем компания не могла не знать. Ведь это «не укладывается в разумный диапазон возможных значений»;
— налог надо пересчитать, но не по исправленной кадастровой стоимости, а по рыночной.
Суды уже используют выводы Верховного суда при вынесении решений. Причем арбитры признают доначисление налога задним числом правомерным, даже если недостоверные и реальные сведения различаются далеко не в десятки раз (постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.08.2019 № Ф05-18636/2018 по делу № А40-245366/2017).
Раньше практика была другой. Чиновники и судьи соглашались с тем, что при изменении кадастровой стоимости новое значение нужно применять только с начала следующего налогового периода (определение Верхового суда от 09.08.20148 № 5-КГ18-159 и письмо Минфина от 20.06.2017 № 03-05-04-01/38266).
По правилам Налогового кодекса бухгалтер должен рассчитывать земельный налог по кадастровой стоимости, которая установлена на 1 января налогового периода. Инспекторы не вправе доначислять налог, если по ошибке в кадастр внесли меньшую стоимость (постановление Конституционного суда от 28.02.2019 № 13-П).
Положения пункта 3 статьи 391 НК не противоречат Конституции. Инспекторы и налогоплательщики должны руководствоваться сведениями о стоимости земельного участка, установленной на 1 января налогового периода. Бездействие или ошибки должностных лиц не должны нести неблагоприятные последствия для компании. Ведь не по ее вине в госреестре ошибка.
Вывод Конституционного суда можно распространить и на налог на имущество, который компании платят по кадастровой стоимости. Ведь и в том, и в другом случае налоговая база рассчитывается по данным госреестра
Как теперь рассчитывать налоги
Прежде чем рассчитывать налог, сравните кадастровую стоимость с рыночной. По выписке из ЕГРН проверьте, верно ли указан объект и сведения, которые влияют на результат оценки. При нестыковках данные о кадастровой стоимости нужно уточнить, чтобы доказать свою добросовестность.
Как правило, компании оспаривают результаты оценки, когда кадастровая стоимость завышена. Это нужно, чтобы не переплачивать налог. Но теперь и заниженную стоимость лучше скорректировать. Иногда достаточно просто сообщить в Росреестр о технической ошибке. Но обычно приходится оспаривать оценку. Порядок не зависит от того, почему вас не устраивает стоимость имущества в ЕГРН.
Закажите оценку. Чтобы определить рыночную стоимость имущества, обратитесь к независимому оценщику. Стоимость его услуг разнится в зависимости от объекта оценки. Одно дело, когда надо оценить небольшой участок земли в Подмосковье, другое — многоэтажное офисное здание в центре столицы. Но если вы успешно оспорите кадастровую оценку в суде, стоимость услуг оценщика вам компенсируют.
Подайте заявление в комиссию или иск в суд. После того как провели оценку, можете приступать к оспариванию. Обратитесь в комиссию при Росреестре в вашем регионе или в суд. Теперь предварительно подавать заявление в комиссию не обязательно (ч.1 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
На оспаривание кадастровой стоимости в суде может уйти минимум три месяца, а не месяц, как в комиссии. Такие дела рассматривают только верховные суды субъекта РФ (верховный суд республики, края, области, города федерального значения). Например, по оценке столичной недвижимости иск нужно подавать в Мосгорсуд. При этом сначала заплатите госпошлину — 2 тыс. руб. (подп.7 п.1 ст. 333.19 НК).
Но у судебного разбирательства есть свой плюс — вы сможете вернуть расходы на оценку, если оспорите кадастровую стоимость (постановление конституционного суда от 11.07.2017 № 20-П). Комиссия при Росреестре такие затраты вам не возместит.
Если вы все же решили обратиться в комиссию, составьте заявление в свободной форме (см. образец). Главное — укажите, как неправильная кадастровая оценка затрагивает ваши права, и попросите установить кадастровую стоимость имущества по рыночной цене.
К заявлению приложите: выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, копию правоустанавливающего документа, например договора купли-продажи, а также отчет об оценке на бумаге и в электронной форме (ч.9 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Комиссия рассмотрит ваше заявление в течение 30 дней. Если результат вас не устроит, обращайтесь в суд. Оспорить можно как саму кадастровую стоимость, так и решение комиссии (ч.1 и 22 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Последний вариант на практике используется редко. Все-таки основная цель компании — изменить кадастровую стоимость, а не выяснить отношения с комиссией.
Пересчитайте налоги и скорректируйте прибыль. При расчете имущественных налогов новую стоимость учитывайте с даты, с которой начали применять недостоверную (п.15 ст. 378.2 и п.1 ст. 391 НК). Если стоимость увеличилась, доплатите налог с разницы. Пени и штрафы вам в этом случае не грозят (письмо ФНС от 24.09.2018 № БС-421/1859@). Этот же излишек включите в налоговые расходы.
Когда кадастровая стоимость уменьшилась, по имущественным налогам у вас будет переплата, а по налогу на прибыль — недоимка. По мнению чиновников, корректировка налога на имущество — это новое обстоятельство, а не ошибка. Поэтому излишне начисленные имущественные налоги за предыдущие годы вы вправе включить во внереализационные доходы периода, когда изменили кадастровую стоимость недвижимости. Причем пени платить вам также не придется.