Из-за ошибок в кадастре компаниям доначисляют налоги и штрафы

olkos2002
Постоянная ссылка #

У инспекторов появился новый повод доначислить компаниям имущественные налоги, даже если вы их рассчитывали строго по правилам Налогового кодекса. Верховный суд в конце июля признал правомерным пересчет налога задним числом.

Компании стали массово получать требования от инспекторов доплатить налоги, которые рассчитывали по кадастровой стоимости. И суды их теперь поддерживают (постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.08.2019 № Ф05-18636/2018 по делу № А 40-245366/2017).

В зоне риска два налога:

— на имущество. Но только в отношении объектов, которые перечислены в пункте 1 статьи 378.2 НК. Это, например, административно-деловые и торговые центры (помещения в них), офисы, торговые объекты, объекты общепита и бытового обслуживания;
— земельный.

Кадастровую стоимость устанавливают региональные власти. Например, в Москве действует распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 № 40557. Документом утверждена кадастровая стоимость земельных участков, зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений.

По общему правилу налог вы рассчитываете исходя из кадастровой стоимости, которая утверждена на 1 января налогового периода. Ее можно узнать с помощью онлайн-сервиса на сайте Росреестра.

Для этого, с главной страницы перейдите в раздел «Электронные услуги и сервисы», затем «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Здесь нужно просто вбить кадастровый номер объекта, а можно заказать выписку из ЕГРН, где также есть сведения об оценке.

 

Даты, когда кадастровую стоимость определили и когда внесли в ЕГРН, для налогообложения значения не имеют. К примеру, оценку провели в мае 2018 года, результаты утвердили в июле, а в реестр внесли в сентябре. В этом случае новую стоимость вы должны применять при расчете налога с 1 января 2019 года (письмо Минфина от 14.02.2019 № 03-05-04-01/9247). В принципе в течение года можно больше не заглядывать в реестр — в расчете налога ничего не должно измениться. Но практика показала, что все не так однозначно.

Проблема в том, что не всегда кадастровую стоимость определяют корректно. Не исключены и технические ошибки — неверно внесли сведения, например какую-нибудь цифру потеряли или, напротив, вписали лишнюю. Пример тому — определение Верховного суда от 19.07.2019 № 305-КГ18-17303 по делу № А40-232515/2017.

Суть дела. У компании было здание, налог с которого она платила по кадастровой стоимости. Изначально его оценили в 58,2 млн руб., исходя из этой суммы бухгалтер и рассчитал налог за 2016 год. Но в середине года региональные власти признали запись в реестре недостоверной и увеличили стоимость почти в 15 раз. Дело в том, что первоначально здание оценивали как «Прочий объект», тогда как по факту оно относится к более «дорогой» категории — «Объект офисно-делового назначения».

По итогам камералки годовой декларации инспекторы доначислили компании больше 10 млн руб. налога и выписали штраф в 2 млн. Они настаивали на пересчете налога с начала года, ведь достоверная, по их мнению, стоимость здания на момент сдачи декларации уже была известна.

В результате, Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение, но это вряд ли спасет компанию от доначислений. Арбитры дали три напутствия нижестоящим судам:

— недостоверные сведения искажают налоговую базу. Расчет налога нельзя признать надлежащим;
— первоначальная и исправленная стоимость различаются больше чем в 15 раз, о чем компания не могла не знать. Ведь это «не укладывается в разумный диапазон возможных значений»;
— налог надо пересчитать, но не по исправленной кадастровой стоимости, а по рыночной.

Суды уже используют выводы Верховного суда при вынесении решений. Причем арбитры признают доначисление налога задним числом правомерным, даже если недостоверные и реальные сведения различаются далеко не в десятки раз (постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.08.2019 № Ф05-18636/2018 по делу № А40-245366/2017).

Раньше практика была другой. Чиновники и судьи соглашались с тем, что при изменении кадастровой стоимости новое значение нужно применять только с начала следующего налогового периода (определение Верхового суда от 09.08.20148 № 5-КГ18-159 и письмо Минфина от 20.06.2017 № 03-05-04-01/38266).

 

По правилам Налогового кодекса бухгалтер должен рассчитывать земельный налог по кадастровой стоимости, которая установлена на 1 января налогового периода. Инспекторы не вправе доначислять налог, если по ошибке в кадастр внесли меньшую стоимость (постановление Конституционного суда от 28.02.2019 № 13-П).

Положения пункта 3 статьи 391 НК не противоречат Конституции. Инспекторы и налогоплательщики должны руководствоваться сведениями о стоимости земельного участка, установленной на 1 января налогового периода. Бездействие или ошибки должностных лиц не должны нести неблагоприятные последствия для компании. Ведь не по ее вине в госреестре ошибка.

Вывод Конституционного суда можно распространить и на налог на имущество, который компании платят по кадастровой стоимости. Ведь и в том, и в другом случае налоговая база рассчитывается по данным госреестра

 

Как теперь рассчитывать налоги

Прежде чем рассчитывать налог, сравните кадастровую стоимость с рыночной. По выписке из ЕГРН проверьте, верно ли указан объект и сведения, которые влияют на результат оценки. При нестыковках данные о кадастровой стоимости нужно уточнить, чтобы доказать свою добросовестность.

Как правило, компании оспаривают результаты оценки, когда кадастровая стоимость завышена. Это нужно, чтобы не переплачивать налог. Но теперь и заниженную стоимость лучше скорректировать. Иногда достаточно просто сообщить в Росреестр о технической ошибке. Но обычно приходится оспаривать оценку. Порядок не зависит от того, почему вас не устраивает стоимость имущества в ЕГРН.

Закажите оценку. Чтобы определить рыночную стоимость имущества, обратитесь к независимому оценщику. Стоимость его услуг разнится в зависимости от объекта оценки. Одно дело, когда надо оценить небольшой участок земли в Подмосковье, другое — многоэтажное офисное здание в центре столицы. Но если вы успешно оспорите кадастровую оценку в суде, стоимость услуг оценщика вам компенсируют.

Подайте заявление в комиссию или иск в суд. После того как провели оценку, можете приступать к оспариванию. Обратитесь в комиссию при Росреестре в вашем регионе или в суд. Теперь предварительно подавать заявление в комиссию не обязательно (ч.1 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

На оспаривание кадастровой стоимости в суде может уйти минимум три месяца, а не месяц, как в комиссии. Такие дела рассматривают только верховные суды субъекта РФ (верховный суд республики, края, области, города федерального значения). Например, по оценке столичной недвижимости иск нужно подавать в Мосгорсуд. При этом сначала заплатите госпошлину — 2 тыс. руб. (подп.7 п.1 ст. 333.19 НК).

Но у судебного разбирательства есть свой плюс — вы сможете вернуть расходы на оценку, если оспорите кадастровую стоимость (постановление конституционного суда от 11.07.2017 № 20-П). Комиссия при Росреестре такие затраты вам не возместит.

Если вы все же решили обратиться в комиссию, составьте заявление в свободной форме (см. образец). Главное — укажите, как неправильная кадастровая оценка затрагивает ваши права, и попросите установить кадастровую стоимость имущества по рыночной цене.

К заявлению приложите: выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, копию правоустанавливающего документа, например договора купли-продажи, а также отчет об оценке на бумаге и в электронной форме (ч.9 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Комиссия рассмотрит ваше заявление в течение 30 дней. Если результат вас не устроит, обращайтесь в суд. Оспорить можно как саму кадастровую стоимость, так и решение комиссии (ч.1 и 22 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Последний вариант на практике используется редко. Все-таки основная цель компании — изменить кадастровую стоимость, а не выяснить отношения с комиссией.

Пересчитайте налоги и скорректируйте прибыль. При расчете имущественных налогов новую стоимость учитывайте с даты, с которой начали применять недостоверную (п.15 ст. 378.2 и п.1 ст. 391 НК). Если стоимость увеличилась, доплатите налог с разницы. Пени и штрафы вам в этом случае не грозят (письмо ФНС от 24.09.2018 № БС-421/1859@). Этот же излишек включите в налоговые расходы.

Когда кадастровая стоимость уменьшилась, по имущественным налогам у вас будет переплата, а по налогу на прибыль — недоимка. По мнению чиновников, корректировка налога на имущество — это новое обстоятельство, а не ошибка. Поэтому излишне начисленные имущественные налоги за предыдущие годы вы вправе включить во внереализационные доходы периода, когда изменили кадастровую стоимость недвижимости. Причем пени платить вам также не придется.

 

Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение