Здравствуйте. Помогите с вопросом. Квартира приобретена пенсионером в сентябре 2017 года по договору купли-продажи. Согласно договору купли-продажи стоимость квартиры составляет 300 тыс. руб.
В ноябре 2017 года пенсионер планирует продать эту квартиру своему совершеннолетнему ребенку за 1 500 000 руб.
Как правильно исчислить НДФЛ для пенсионера и для его совершеннолетнего ребенка?
или
Задать вопрос
Помогите с вопросом. Квартира приобретена пенсионером в сентябре 2017 года по договору...
Вопрос по теме Налог на доходы - как исчислить.
Прощу прощения в декабре 2017 года. Вопрос задавал давно, но ответа на него так и не было..
Добрый день.
Доход, полученный налогоплательщиком от продажи квартиры, подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%. При этом каких-либо положений, позволяющих физическому лицу не уплачивать НДФЛ на основании наличия у него статуса пенсионера, гл. 23 НК РФ и иные нормы НК РФ не содержат (смотрите, например, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14055).
Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира приобретена пенсионером в сентябре 2017 года, то при ее продаже в декабре 2017 года он не сможет воспользоваться положениями НК РФ, освобождающими от налогообложения доходы от продажи объекта недвижимости, находившегося в собственности налогоплательщика более 5 лет.
В то же время доходы, налогообложение которых осуществляется по налоговой ставке 13%, могут быть уменьшены на суммы налоговых вычетов, установленных в статьях 218-221 НК РФ.
Так, согласно пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей (смотрите также письма Минфина России от 19.03.2013 № 03-04-05/9-245, от 27.01.2012 № 03-04-05/5-81, от 26.12.2011 № 03-04-05/5-1102).
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации при продаже квартиры сумма НДФЛ может быть определена по выбору налогоплательщика-пенсионера одним из следующих вариантов: (1 500 000*(1) - 1 000 000) х 13% или (1 500 000*(1) - 300 000) х 13%. Очевидно, что первый вариант более выгоден в данном случае.
Доход, полученный налогоплательщиком от продажи квартиры, подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%. При этом каких-либо положений, позволяющих физическому лицу не уплачивать НДФЛ на основании наличия у него статуса пенсионера, гл. 23 НК РФ и иные нормы НК РФ не содержат (смотрите, например, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14055).
Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира приобретена пенсионером в сентябре 2017 года, то при ее продаже в декабре 2017 года он не сможет воспользоваться положениями НК РФ, освобождающими от налогообложения доходы от продажи объекта недвижимости, находившегося в собственности налогоплательщика более 5 лет.
В то же время доходы, налогообложение которых осуществляется по налоговой ставке 13%, могут быть уменьшены на суммы налоговых вычетов, установленных в статьях 218-221 НК РФ.
Так, согласно пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей (смотрите также письма Минфина России от 19.03.2013 № 03-04-05/9-245, от 27.01.2012 № 03-04-05/5-81, от 26.12.2011 № 03-04-05/5-1102).
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации при продаже квартиры сумма НДФЛ может быть определена по выбору налогоплательщика-пенсионера одним из следующих вариантов: (1 500 000*(1) - 1 000 000) х 13% или (1 500 000*(1) - 300 000) х 13%. Очевидно, что первый вариант более выгоден в данном случае.
Кроме того, при приобретении квартиры в сентябре 2017 года у налогоплательщика (пенсионера) есть возможность воспользоваться имущественным налоговым вычетом по фактически произведенным расходам на приобретение квартиры, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, если ранее данным имущественным вычетом налогоплательщик не пользовался.
Порядок и особенности предоставления имущественного вычета по расходам на приобретение квартиры изложен в п. 3 ст. 220 НК РФ. В частности, установлено, что расходы на приобретение квартиры, заявляемые в качестве имущественного вычета, предусмотренного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не могут превышать 2 000 000 руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Перечень фактических расходов на приобретение квартиры приведен в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор о приобретении квартиры и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, а также документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством РФ, имущественные налоговые вычеты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех (лет), непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.
Отметим, что нормы главы 23 НК РФ не устанавливают каких-либо препятствий для одновременного применения (в одном налоговом периоде) имущественных налоговых вычетов по доходу от продажи имущества и по расходам на приобретение жилья. Следовательно, допускается применение вычетов одновременно при приобретении и продаже квартиры в одном налоговом периоде при условии, что налогоплательщик ранее не пользовался вычетом при покупке и имел облагаемые НДФЛ доходы, по которым налоговая база уменьшается на сумму вычета.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации налогоплательщик (пенсионер) вправе претендовать еще и на получение налогового вычета при приобретении квартиры (в данном случае - 300 000 руб.), если ранее имущественным вычетом в связи с приобретением указанных в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ объектов недвижимого имущества он не пользовался.
В соответствии с п. 7 ст. 220 НК РФ имущественные вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (календарного года), если иное не предусмотрено ст. 220 НК РФ.
Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае сумма НДФЛ налогоплательщиком (пенсионером) может быть определена следующим образом:
(1 500 000*(1) - 1 000 000 - 300 000) х 13% = 26 000 руб.
Порядок и особенности предоставления имущественного вычета по расходам на приобретение квартиры изложен в п. 3 ст. 220 НК РФ. В частности, установлено, что расходы на приобретение квартиры, заявляемые в качестве имущественного вычета, предусмотренного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не могут превышать 2 000 000 руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Перечень фактических расходов на приобретение квартиры приведен в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор о приобретении квартиры и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, а также документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством РФ, имущественные налоговые вычеты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех (лет), непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.
Отметим, что нормы главы 23 НК РФ не устанавливают каких-либо препятствий для одновременного применения (в одном налоговом периоде) имущественных налоговых вычетов по доходу от продажи имущества и по расходам на приобретение жилья. Следовательно, допускается применение вычетов одновременно при приобретении и продаже квартиры в одном налоговом периоде при условии, что налогоплательщик ранее не пользовался вычетом при покупке и имел облагаемые НДФЛ доходы, по которым налоговая база уменьшается на сумму вычета.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации налогоплательщик (пенсионер) вправе претендовать еще и на получение налогового вычета при приобретении квартиры (в данном случае - 300 000 руб.), если ранее имущественным вычетом в связи с приобретением указанных в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ объектов недвижимого имущества он не пользовался.
В соответствии с п. 7 ст. 220 НК РФ имущественные вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (календарного года), если иное не предусмотрено ст. 220 НК РФ.
Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае сумма НДФЛ налогоплательщиком (пенсионером) может быть определена следующим образом:
(1 500 000*(1) - 1 000 000 - 300 000) х 13% = 26 000 руб.
У покупателя при приобретении квартиры налогооблагаемого дохода не возникает (покупатель несет расходы в связи с приобретением недвижимости).
Однако необходимо учитывать, что при заключении сделки между взаимозависимыми лицами на приобретение квартиры по ценам ниже рыночных у покупателя возникает материальная выгода, облагаемая НДФЛ. Следовательно, если в рассматриваемой ситуации цена реализации (1 500 000 руб.) будет ниже рыночной цены, то с разницы между рыночной ценой квартиры и фактической ценой реализации, установленной договором купли-продажи, покупателю необходимо будет заплатить НДФЛ по ставке 13%.
Кроме того, поскольку в данном случае продавец и покупатель недвижимого имущества признаются взаимозависимыми лицами, то покупатель не вправе претендовать на вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Однако необходимо учитывать, что при заключении сделки между взаимозависимыми лицами на приобретение квартиры по ценам ниже рыночных у покупателя возникает материальная выгода, облагаемая НДФЛ. Следовательно, если в рассматриваемой ситуации цена реализации (1 500 000 руб.) будет ниже рыночной цены, то с разницы между рыночной ценой квартиры и фактической ценой реализации, установленной договором купли-продажи, покупателю необходимо будет заплатить НДФЛ по ставке 13%.
Кроме того, поскольку в данном случае продавец и покупатель недвижимого имущества признаются взаимозависимыми лицами, то покупатель не вправе претендовать на вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Спасибо за развернутый ответ. Скажите, то что касается материальной выгоды - где это указано? В каких документах?
Смотрите пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 212, пп. 3 п. 1 ст. 223, п. 1 ст. 224 НК РФ, а также письма Минфина России от 03.10.2017 № 03-04-06/64417, от 28.10.2016 № 03-04-05/63248, от 27.11.2014 № 03-04-05/60411, от 28.05.2013 № 03-04-05/19247, от 27.05.2013 № 03-04-05/19064, от 27.09.2012 № 03-04-06/6-293).
Добрый день, в соответствии с п.18.1 ст 217 налогового кодекса, освобождаются от налогообложения доходы от дарения между близкими родственниками. Может вам это поможет.
4. Добрый день! А если квартиру в РФ продает нерезидент, то какая у него ставка на доходы? Есть ли какие-то льготы? Квартира была куплена по ипотеке, еще есть долг, который и хочется погасить частью суммы от продажи. И можно ли уменьшить налог, подлежащий уплате на уже проплаченные суммы по ипотеке. Буду очень благодарна за подробный ответ.
Нерезиденты РФ, получающие доходы от источников в РФ, признаются плательщиками НДФЛ (п. 1 ст. 207 НК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 209 НК РФ объектом налогообложения физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, признается доход, полученный нерезидентами от источников в РФ.
К таким доходам относятся, в частности, доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, а также доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ (п.п. 4, 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
При этом налоговая ставка НДФЛ в отношении всех доходов, получаемых нерезидентами РФ, устанавливается в размере 30%. Исключением являются доходы, получаемые от осуществления трудовой деятельности по найму в РФ на основании патента, выданного в соответствии с Федеральным законом от 25.07.02 г. № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в РФ", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
Таким образом, если гражданин не является налоговым резидентом РФ, то в случае продажи им российской квартиры (либо иного недвижимого имущества) у него возникнет облагаемый доход по ставке НДФЛ - 30% (письмо Минфина России от 4.08.15 г. № 03-04-05/44867, п. 3 ст. 224 НК РФ).
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. Но это правило касается доходов физического лица, признаваемого налоговым резидентом РФ. Поэтому освобождение от налогообложения указанных доходов лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, ст. 217 НК РФ не предусмотрено (письмо Минфина России от 8.04.13 г. № 03-04-05/4-347).
Таким образом, физическому лицу-нерезиденту придется заплатить НДФЛ по ставке 30% со всей суммы дохода от продажи квартиры. В соответствии с п. 4 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению.
Ст. 220 "Имущественные налоговые вычеты" НК РФ предусматривает как непосредственно имущественные налоговые вычеты, так и вычеты фактически произведенных и документально произведенных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Однако согласно п. 4 ст. 210 НК РФ налоговые вычеты для доходов, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, предусмотренные ст. 218-221 НК РФ, не применяются.
То есть если по итогам налогового периода, в котором физическое лицо продает недвижимое имущество, находящееся в его собственности менее трех лет, оно не будет являться налоговым резидентом РФ, у такого физического лица не будет иметься оснований для получения имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такие разъяснения приводились представителями финансового ведомства на протяжении ряда лет (письма Минфина России от 22.06.15 г. № 03-04-05/35996, от 21.10.14 г. № 03-04-05/53035, от 11.10.10 г. № 03-04-06/6248).
Иными словами, имущественный вычет нерезиденту РФ не предоставляется.
Правомерность такого подхода подтверждает и арбитражная практика (постановление ФАС Московского округа от 19.05.15 г. № А40-100177/2013) - вычет предоставляется только налоговым резидентам РФ.
До тех пор, пока иностранный гражданин не приобретет статус налогового резидента, при продаже российских объектов недвижимости будет уплачен с продажной стоимости недвижимости.
В соответствии с п.п. 2 п. 1, п. 2 и п. 4 ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, по итогам налогового периода самостоятельно исчисляют и уплачивают суммы НДФЛ в соответствующий бюджет исходя из сумм таких доходов, а также представляют налоговую декларацию в порядке, установленном ст. 229 НК РФ, в налоговые органы.
То есть нерезидент РФ должен представить в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ (письмо Минфина России от 04.08.15 г. № 03-04-05/44867).
А права уменьшить сумму доходов на сумму фактических произведенных расходов, связанных с приобретением данной квартиры, у нерезидента РФ нет (письмо Минфина России от 22.06.15 г. № 03-04-05/35996).
Но если физическое лицо получит статус налогового резидента РФ по итогам налогового периода, в котором продает недвижимое имущество, то у него возникает право уменьшить доходы на сумму произведенных расходов либо на налоговый вычет в сумме 1 млн. руб. (если недвижимое имущество находится в собственности продавца менее трех лет).
К таким доходам относятся, в частности, доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, а также доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ (п.п. 4, 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
При этом налоговая ставка НДФЛ в отношении всех доходов, получаемых нерезидентами РФ, устанавливается в размере 30%. Исключением являются доходы, получаемые от осуществления трудовой деятельности по найму в РФ на основании патента, выданного в соответствии с Федеральным законом от 25.07.02 г. № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в РФ", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
Таким образом, если гражданин не является налоговым резидентом РФ, то в случае продажи им российской квартиры (либо иного недвижимого имущества) у него возникнет облагаемый доход по ставке НДФЛ - 30% (письмо Минфина России от 4.08.15 г. № 03-04-05/44867, п. 3 ст. 224 НК РФ).
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. Но это правило касается доходов физического лица, признаваемого налоговым резидентом РФ. Поэтому освобождение от налогообложения указанных доходов лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, ст. 217 НК РФ не предусмотрено (письмо Минфина России от 8.04.13 г. № 03-04-05/4-347).
Таким образом, физическому лицу-нерезиденту придется заплатить НДФЛ по ставке 30% со всей суммы дохода от продажи квартиры. В соответствии с п. 4 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению.
Ст. 220 "Имущественные налоговые вычеты" НК РФ предусматривает как непосредственно имущественные налоговые вычеты, так и вычеты фактически произведенных и документально произведенных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Однако согласно п. 4 ст. 210 НК РФ налоговые вычеты для доходов, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, предусмотренные ст. 218-221 НК РФ, не применяются.
То есть если по итогам налогового периода, в котором физическое лицо продает недвижимое имущество, находящееся в его собственности менее трех лет, оно не будет являться налоговым резидентом РФ, у такого физического лица не будет иметься оснований для получения имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такие разъяснения приводились представителями финансового ведомства на протяжении ряда лет (письма Минфина России от 22.06.15 г. № 03-04-05/35996, от 21.10.14 г. № 03-04-05/53035, от 11.10.10 г. № 03-04-06/6248).
Иными словами, имущественный вычет нерезиденту РФ не предоставляется.
Правомерность такого подхода подтверждает и арбитражная практика (постановление ФАС Московского округа от 19.05.15 г. № А40-100177/2013) - вычет предоставляется только налоговым резидентам РФ.
До тех пор, пока иностранный гражданин не приобретет статус налогового резидента, при продаже российских объектов недвижимости будет уплачен с продажной стоимости недвижимости.
В соответствии с п.п. 2 п. 1, п. 2 и п. 4 ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, по итогам налогового периода самостоятельно исчисляют и уплачивают суммы НДФЛ в соответствующий бюджет исходя из сумм таких доходов, а также представляют налоговую декларацию в порядке, установленном ст. 229 НК РФ, в налоговые органы.
То есть нерезидент РФ должен представить в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ (письмо Минфина России от 04.08.15 г. № 03-04-05/44867).
А права уменьшить сумму доходов на сумму фактических произведенных расходов, связанных с приобретением данной квартиры, у нерезидента РФ нет (письмо Минфина России от 22.06.15 г. № 03-04-05/35996).
Но если физическое лицо получит статус налогового резидента РФ по итогам налогового периода, в котором продает недвижимое имущество, то у него возникает право уменьшить доходы на сумму произведенных расходов либо на налоговый вычет в сумме 1 млн. руб. (если недвижимое имущество находится в собственности продавца менее трех лет).
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение