Подоходный налог от продажи квартиры и возврат подоходного налога при приобретении квартиры, осуществлённых одновременно

Roman-Alla
Постоянная ссылка #

Доброе время суток!

С использованием материнского капитала в феврале 2018 г. на основании договора купли-продажи была приобретена в общедолевую собственность на 4 чел (2 взрослых 1977 г.р., 1985 г.р. - родители и 2 несовершеннолетних ребёнка 2011 г.р, 2014 г.р) квартира площадью 41,6 кв м в г. Долгопрудный Московской обл. стоимостью 5 800 000 руб (налоговый вычет не оформлялся), которая в августе 2019 г была продана и в тот же день приобретена в общедолевую собственность на тех же 4 чел (2 взрослых 1977 г.р., 1985 г.р. - родители и 2 несовершеннолетних ребёнка 2011 г.р, 2014 г.р) квартира площадью 46,8 кв м в г. Москва стоимостью 8 800 000 руб.

В 2020 г согласно требований законодательства РФ до 30 апреля  2020 г необходимо подать декларацию о доходах - 3-НДФЛ всем 4м собственникам (2 взрослых 1977 г.р., 1985 г.р. - родители и 2 несовершеннолетних ребёнка 2011 г.р, 2014 г.р) проданной квартиры в г. Долгопрудный. Оформление данной декларации возможно в личном кабинете налогоплательщика, доступ к которому оформлен всем 4м физическим лицам (инн у всех оформлен, а также доступ к личному кабинету налогоплательщика).

Подскажите пожалуйста в силу действующих норм законодательства:

1)какова общая сумма налога на доход от продажи квартиры в г. Долгопрудном;

2)какова максимально возможная сумма налогового вычета от приобретения квартиры в г. Москва для нашей семьи;

3)возможно ли указание общей суммы налога на доход от продажи квартиры в г. Долгопрудном в декларации о доходах 3-ндфл одного из взрослых и неотображение 1/4 суммы дохода от сделки у остальных членов семьи-участниках сделки купли-продажи квартиры;

4)необходимо ли оформлять декларацию о доходах 3-ндфл всем членам нашей семьи - участникам сделки, в т. ч. несовершеннолетним детям;

5)возможно ли оформление налогового вычета на вышеуказанную покупку квартиры в г. Москва одному из взрослых за всех членов семьи используя ресурс только своего личного кабинета налогоплательщика.

6)какие необходимо осуществить действия, что бы минимизировать расходы семейного бюджета при оплате налога на доходы от продажи квартиры в г. Долгопрудном с учётом возможного налогового вычета на приобретение квартиры в г.Москва.

olkos2002
Постоянная ссылка #

Roman-Alla, очень хочется вам помочь конкретным советом, но я не нашла за какую цену вы продали свою квартиру в г. Долгопрудном. Поэтому, в общих чертах, приближенных к вашему случаю.

Совершенно верно, раз вы продаете квартиру, которой владели меньше минимального срока, вы обязаны заплатить налог.

Чтобы уменьшить налог, можно применить вычет расходов на приобретение. В этом случае налог платится не со всей суммы продажи, а за вычетом расходов на приобретение этой же квартиры. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

При этом, не нужно из суммы расходов вычитать материнский капитал, хотя в прошлом он был использован для покупки этой квартиры. При расчете вычета применяйте всю сумму, потраченную на квартиру. Основание: Письмо Минфина РФ от 10 июля 2014 № 03-04-07/33669.

Например, вы продали квартиру в г. Долгопрудном за 6 500 000 рублей. 6 500 000 (стоимость продажи) — 5 800 000 (расходы на приобретение) = 700 000 рублей.
Обратите внимание, в стоимость расходов на приобретение входит материнский капитал.
В итоге НДФЛ, который вы должны будете заплатить с продажи квартиры, составит:
13% х 700 000 = 91 000 рублей.

 

Что касается покупки, то, имущественный налоговый вычет — это ваши затраты на приобретение квартиры, дома, земельного участка и прочей жилой недвижимости в пределах 2 млн рублей. После применения вычета на ваш счет возвращается до 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Если вы купили недвижимость в ипотеку, вы можете получить еще один вычет — на проценты по ипотеке. Размер этого вычета ограничен 3 млн рублей. Это значит, что на ваш счет может быть возвращено до 390 тыс. рублей НДФЛ.

При приобретении жилья в общую долевую собственность после 1 января 2014 года каждый владелец вправе получить вычет в размере своих расходов (если в договоре/платежных документах указана лишь общая сумма расходов, то в размере ОБЩАЯ СУММА РАСХОДОВ х ЕГО ДОЛЯ), но не более 2 млн рублей.

Раз вы купили жилье и оформили его не только на себя, но на своих несовершеннолетних детей, вы имеете право получить имущественный вычет как по своей доле, так и по доле каждого ребенка. Об этом сказано в п. 6 ст. 220 Налогового Кодекса РФ. Согласие ребенка при этом не требуется.

Процедуру получения налогового вычета за ребенка регулирует п. 6 ст. 220 НК РФ и подкрепляют письма Минфина РФ от 20 августа 2013 N 03-04-05/33942, 17 февраля 2012 N 03-04-05/7-194, 19 июля 2011 N 03-04-05/7-523, 19 июля 2011 N 03-04-05/7-521.

Увеличить свою долю могут как оба родителя, так и один. Как распределится вычет, и кто получит его за ребенка, прописывается в заявлении, которое вместе с остальными документами подается в налоговую инспекцию.

Дополнительно прикладываются свидетельства о рождении всех детей, участвующих в распределении долей. Основание: письма Минфина РФ от 14 марта 2013 N 03-04-05/7-223, 05 июля 2012 N 03-04-05/5-845, 04 июля 2012 N 03-04-05/5-841, 03 июля 2012 N 03-04-05/5-822, 01 февраля 2012 N 03-04-05/5-101.

Главное, помните: увеличить свой вычет можно лишь в пределах 2 млн. рублей.

Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме. Для этого он должен иметь официальную работу и платить подоходный налог – именно из него будет рассчитан налоговый вычет.

Подобные случаи рассмотрены в письмах Минфина РФ от 03 сентября 2015 N 03-04-05/50743, 29 августа 2014 N 03-04-05/43425, 04 июля 2012 N 03-04-05/5-841, 10 апреля 2012 N 03-04-05/7-478.

Исходя из вышесказанного, вы можете подать декларации и воспользоваться вычетом с 2 000 000 рублей за обоих родителей. При этом, ваша часть налогов с продажи (91 000/4*2=45 500) взаимозачтется.

Дальше пошли мои размышления, так как не знаю можно ли так делать.

Если подать на детей декларацию 3-НДФЛ и указать там и продажу и покупку недвижимости, то, возможно налог с продажи детских долей квартиры вам платить не придется. Но, можно ли так делать и не потеряют ли ваши дети при этом право на вычет в дальнейшем не знаю.

Буду следить за этой темой, так как самой стало интересно, как вести себя в такой ситуации.

Roman-Alla
Постоянная ссылка #
Уточняю информацию:   С использованием материнского капитала в феврале 2018 г. на основании договора купли-продажи за 3 670 000 рублей была приобретена в общедолевую собственность на 4 чел (2 взрослых 1977 г.р., 1985 г.р. - родители и 2 несовершеннолетних ребёнка 2011 г.р, 2014 г.р) квартира площадью 41,6 кв м в г. Долгопрудный Московской обл. (налоговый вычет не оформлялся), которая в августе 2019 г была продана за 5 800 000 руб.
Сергей экономист
Постоянная ссылка #

Roman-Alla в вашем случае, если квартира приобретена не в общую совместную, а в долевую собственность все вычеты придется применять пропорционально долям. Следовательно, вы можете в долях разбить на каждого расходы по приобретению квартиры и исполььзовать эту сумму как вычет при реализации. Кроме того, можно использовать вычет при покупке квартиры. Получается 3 670 000/4 = 917 500 руб, на каждого.

Вычет по покупке в пределах 2 000 000 руб, вы можете оформить на каждого с учетом долей детей(письма МинФина России от 14.03.2013 N 03-04-05/7-223, от 05.07.2012 N 03-04-05/5-845, от 04.07.2012 N 03-04-05/5-841, от 03.07.2012 N 03-04-05/5-822, от 01.02.2012 N 03-04-05/5-101) В этом случае к документам, подаваемым в налоговую инспекцию, следует приложить заявление о распределении вычета ребенка между супругами. 

Тогда получаем грубо, на коленке, на двоих раодителей: (2000 000 (с 8,8 млн на новую покупку)+ 917 500) х 2 = 5 835 000 не считая процентов.  Единственное, я не уверен, что долю расходов на первонаяальное приобретение квартиры детей можно или нет при менять к продаже то есть добавить каждому родителю еще по 917 500 руб на первоначальное приобретение в такой ситуации.  То есть платить ничего не придется в любом случае.

Мне кажется так)).

olkos2002
Постоянная ссылка #

Во-первых, предлагаю рассматривать продажу недвижимости в Долгопрудном и покупку в Москве отдельно. Это два разных объекта надвижимости и два отдельных события, по которым заполняться будут разные листы декларации. Да, потом суммы начисленного налога и размер НДФЛ для возврата взаимозачтутся, но мы их разделим.

/Продажа:

Roman-Alla, у вас доли выделены в договоре покупки первой квартиры?

Дело в том, что, если вы детские доли выделили потом по соглашению или подарили, то расходы на покупку квартиры дети учесть не могут, от слова совсем, так как дети при покупке ничего не платили! Можно будет воспользоваться вычетом одного миллиона рублей на всех без подтверждения расходов, но это вам не выгодно.

Если сразу оформлен договор покупки на четверых, то заполняете декларацию по долям и доход каждого от продажи и расход при приобретении. Если у каждого по ¼ доли, то это будет выглядеть примерно так:

(1 450 000 (5 800 000/4) – 917 500 (3 670 000/4))/100*13= 16 065 рублей

Значит налог к уплате за каждого равен 16 065 рублей.

По факту продажи до 30 апреля вы должны подать декларацию 3-НДФЛ от имени вас самих и ваших маленьких детей. И указать в ней доход — размер стоимости доли каждого члена семьи отдельно согласно долям. Если вы так не сделаете, вам выпишут штраф — минимум 1000 рублей. И платить его придется родителям, а декларацию все равно потребуют.

 

/Покупка.

Вы купили квартиру на 4 членов семьи за 8 800 000. Каждый из вас имеет доход за этот налоговый период, а значит вы должны на каждого подать декларацию, и при этом каждый из вас, в том числе и дети имеют право воспользоваться своим вычетом, в размере 2 000 000 рублей на человека.

В декларации указываете что к возмещению каждому подлежит сумма 260 000 рублей.

У взрослых итого по декларации получится к возмещению 243 935 рублей. Подавать декларацию можно каждый год, пока всю сумму не получите.

У детей нет других доходов, и их налог покроется только суммой к возмещению. Возможно, эти суммы можно будет получить позже, когда дети начнут работать? Тут я не знаю.

Знаю только, что, если есть налог к уплате, за несовершеннолетних детей его платят родители.

Мои мысли такие.

Сергей экономист
Постоянная ссылка #

olkos2002 разложили по полочкам , то что я чуть выше написал. Согласен полностью с Вашими выводами. Только смысл детям использовать остаток именно этого вычета, если достигнув совершеннолетия и купив потом свое жилье они могут снова воспользоваться полным "вторым" имущественным вычетом в сумме 2 000 000 руб? В остальном соглачен с Вами написанным.

olkos2002
Постоянная ссылка #

Про воспользоваться дем - мое предположение. Да и кто знает, что там дальше будет? А вдруг, дети не смогут своего купить или не захотят, а вычетом может быть и смогут воспользоваться.....

SvetoV
Постоянная ссылка #

29.09.2019 г. вступил в силу Федеральный закон № 325-ФЗ, внесший существенные поправки в Налоговый кодекс РФ. Если при покупке недвижимости использовался маткапитал, то при расчете НДФЛ доходы от продажи детских долей в ней можно уменьшать на расходы

Создайте новый комментарий в теме
Прикрепить файл
?
Получить e-mail уведомление об ответе
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение