Доход с продажи дачи

Question

Tsumin 9 июня 2023 15:10

Здравствуйте, подскажите какие есть варианты уменьшения суммы налога за продажу дачного дом (нежилое) и участка под ним.

Дача была во владении менее 5 лет. Покупалась под договору за 1,2 млн рублей (при этом в договоре нет разграничения какую часть в стоимости составляет дом, а какую участок, кадастровая стоимость дома 500т.р., участка - 200т.р.). Договор покупки есть, квитанции о перечислении денег продавцу тоже.

Сейчас продаем дачу за 1,7 млн. В договоре прописано дом - 1,3млн, участок 400 т.р.

Первый вариант, как я понимаю заявить вычет 1,2 млн и заплатить налог, т.е. (1,7 - 1,2) * 0,13 = 65 т.р. Надо ли как-то уточнять в этом случае что при расчете вычета стоимость земли и дома разделены пропорционально (т.е. 5/7 от 1,2млн = 0,86млн отнесено к стоимости дома, и 2/7 = 0,342млн к стоимости земли), в итоге ведь все равно будет (1,7-1,2) * 0,13.

Можно ли к какому то из объектов применить налоговый вычет 1 млн, например для участка заявить вычет 1млн, т.е. 0,342 < 1 = 0 р. налог , а для дома выплатить налог в полной мере (1,3-0,86) * 0,13 = 57,2 т.р?

Ответить

olkos2002 14 июня 2023 06:33

Постоянная ссылка #

Tsumin, что-то вы тут намутили.

Если вы примените для участка вычет в 1 млн. рублей, то при указанном распределении, расчитаем налог:

стоимость участка земли: 1 700/7*5=1 214,29

налог: (1 214,29-1 000)*13%=27,86 тыс. рублей

Стоимость дома: 1 700-1 214,29= 485,71

налог: 485,71*13%=63,14 тыс. руб

Итого 27,86+63,14=91 тысяча.

Вы, конечно, можете пойти любым из этих путей. В первом случае вы расчитали правильно - 65 тысяч, во втором - 91 тысяча. Налоговая больше обрадуется, если вы пойдете по второму пути. А как у вас получилось 57,2 для меня загадка.

Ответить

Vit 15 июня 2023 05:07

Постоянная ссылка #

Можно ли к какому то из объектов применить налоговый вычет 1 млн, например для участка заявить вычет 1млн, т.е. 0,342 < 1 = 0 р. налог , а для дома выплатить налог в полной мере (1,3-0,86) * 0,13 = 57,2 т.р?

Ответ: да, можно в отношении участка применить вычет в пределах 1 млн. А стоимость дома можно уменьшить на расходы, связанные с его покупкой. Это допускается. И в итоге получится 57,2 тыс - сумма налога к уплате.

Tsumin, вы пропорцию правильно составили? Если исходить из кадастровой стоимости дома - 500т.р., участка - 200т.р., то дом дороже участка в 2,5 раза. Из этого можно и исходить при расчёте цен объектов по договору продажи.

Например, продать дом за 1,2 млн, а участок за 500 т.р. Тогда и сумма НДФЛ к уплате будет чуть меньше - 44,2 тыс.

Ответить

Tsumin 15 июня 2023 21:31

Постоянная ссылка #

С пропорциями - да, при продаже они перекосились и отличаются от расчета пропорций опираясь на кадастровую стоимость, но они уже прописаны в договоре, там еще и с хотелками банка покупателя связано (ипотека). Потому уже как есть. И та и другая цена все равно выше стоимости покупки.

Мне сам принцип был важен - можно ли так разделить и из общей суммы выделить пропорционально и потом применить вычет к одному из объектов.

Спасибо за ответ.

Ответить

Tsumin 15 июня 2023 22:20

Постоянная ссылка #

Я не намутил, в договоре когда я покупал прописано так: "Tsumin купил участок и землю за 1200". Всё, одна сумма на оба объекта.

Стоимость участка земли 1200 * 2 / 7 , а стоимость дома 1200 * 5 / 7, т.е. 342 т.р. и 858 т.р. - это мой расчет исходя из текущей кадастровой стоимости каждого из объектов, используется для того что бы получить какую-то ценку для каждого из объектов при покупке.

А продаю сейчас с такой формулировкой: "Tsumin продает участок за 400 и дом за 1300", т.е. 2 объекта и каждый со своей ценой.

Т.е. неизвестна не цена каждого объекта который я продаю (они то есть в договоре), а неизвестна цена покупки каждого объекта когда я покупал, т.е. неизвестна база для вычета.

По моей математике должно (хотелось бы) получиться так:

стоимость участка земли при покупке: 1200 / 7 * 2 = 343, при продаже - 400

cтоимость дома при покупке 1200 / 7 * 5 = 857, при продаже: 1300

так и выходит суммарный налог, если не использовать 1 млн как вычет, 65т.р. = (1700 - 1200) * 0,13 = ((1300 - 1200 * 5 / 7) + (400 - 1200 * 2 / 7)) * 0,13

Вопрос был : можно ли при продаже применить вычет 1 млн к одному из объектов и считать стоимость покупки второго пропорционально кадастровой стоимости двух объектов.

Т.е. расчет налога такой:

земля, применяем вычет 1млн = (400 - 1000) * 0,13, т.к. получается -600, то налог 0.

дом (1300 - 857) * 0,13 = 57,59

итого 57,59 + 0

Или второй вариант расчет налога: земля (400 - 342 ) * 0,13 = 7,54 , для дома применяем вычет 1 млн, а не 858 т.р. (полученных при расчете цены покупки объекта исходя из попорций кадастровой стоимости 2/7 и 5/7) = (1300 - 1000) * 0,13 = 39 т.р., итого 39 + 7,54 = 46,54 т.р.

Цифры после запятой плавают из-за округления, но сам принцип не меняется.

В этом и был вопрос как будет смотреть на такую математику с пропорциями налоговая.

Ответить

Vit 16 июня 2023 12:27

Постоянная ссылка #

Возможны варианты. Есть ещё такое мнение...

В Письме Минфина России от 21.03.2013 N 03-04-05/7-262 отмечается, что Налоговый кодекс РФ не содержит механизма определения стоимости объектов недвижимости, проданных без разделения их стоимости в договоре купли-продажи. Вместе с тем определить стоимость проданного дома в общей стоимости двух объектов можно на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", при условии отражения определенной таким образом стоимости в договоре купли-продажи.

В ином случае налогоплательщик, согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи имущества, в частности земельного участка и дома, находившегося в собственности менее минимального срока, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Ответить

Tsumin 7 июля 2023 01:36

Постоянная ссылка #

Небольшой апдейт у меня касаемо оценки - есть отчет оценки, которую делали для банка:

Цель оценки: Определение рыночной стоимости имущества для целей залога Объекта оценки в банке банке.

Вид стоимости: В отчете определяется рыночная стоимость.

Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки: Использование результатов оценки ограничено целью оценки.

Указание на то, что оценка проводится в соответствии с Федеральным законом: Оценка проводится в соответствии с требованиями Федерального закона: Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

В выводах указано " стоимость дома 1250 т.р., стоимость участка 500 т.р."

Можно ли использовать этот отчет для расчета налогового вычета? Получается что дом продан немного дороже оценочной стоимости, а земля - дешевле. Т.е. налог составит (1300-1250) * 0,13 ?

Или я выдаю желаемое за действительное?

Ответить

olkos2002 8 июля 2023 13:23

Постоянная ссылка #

Законодательство предусматривает два варианта вычета на недвижимость:

- имущественный вычет в размере не более 1 млн руб.

- сумма расходов на приобретение земельного участка.

Оценка объекта для банка, как видим, не предусматривается. Она никак не связана с доходами, расходами и налогами.

Ответить

Tsumin 10 июля 2023 11:13

Постоянная ссылка #

Вы же видели первое сообщение?

У меня есть договор покупки "участок+дом за 1,2 млн" (есть платежные документы), есть договор продажи: "участок за 400 т.р., дом за 1300 т.р."

В декларации какие суммы отобразить и какой налоговый вычет указывать? Например: указать каждый проданный объект с конкретной ценой в приложении 1, а вприложении 6 просто сумму покупки и приложить документы? При этом ничего не разделять? Ваш ответ не вносит ясности.

Остальное - желание снизить налогооблагаемую часть, это хотелка, хорошо бы заплатить меньше, но это не главный вопрос темы.

Ответить

Vit 16 июня 2023 12:36

Постоянная ссылка #

Как вариант, к земельному участку можно применить вычет при продаже в пределах 1 млн, а к дачному дому, как к иному объекту недвижимости - в пределах 250 тыс.

Но выгоднее доход от продажи дома уменьшить на расходы, связанные с его покупкой. Только нужно правильно определить эту сумму расходов в общей сумме.

Ответить