НДС в строительстве — 2026: ставки, сметы, раздельный учет и возмещение

Какие ставки НДС есть в строительстве в 2026 году

Общая ставка 22% в строительстве в 2026 году

Под действие 22-процентной ставки подпадают:

• возведение и реконструкция коммерческих объектов (офисные центры, торговые площади, бизнес-центры);
• строительство производственных мощностей (цеховые помещения, складские комплексы, гостиничные объекты);
• подрядные строительно-монтажные работы (СМР), выполняемые для организаций и предпринимателей (при условии, что результат не пользуется налоговыми преференциями);
• ремонтные, отделочные услуги, работы по модернизации.

Правило применения: ставка привязана к дате выполнения (отгрузки) работ, а не к дате подписания договора. Момент формирования налоговой базы определяется по принципу «первого события» — день передачи результата заказчику либо день поступления аванса (п. 1 ст. 167 НК РФ).

Какой порядок учета и вычета НДС при строительстве основных средств, узнайте тут.

Ставка НДС 0% в строительстве в 2026 году

Перечень ситуаций, допускающих применение 0%, ограничен и носит закрытый характер:

• Жилищное строительство с использованием эскроу-счетов. Преференция действует с 1 апреля 2025 года на основании Федерального закона от 08.08.2024 № 283-ФЗ. Обязательное условие — договор строительного подряда должен быть заключен с физическим лицом. Если заказчиком выступает ИП или юрлицо, нулевая ставка не применяется.
• СМР, производимые за пределами РФ. В этом случае налоговые обязательства возникают по месту проведения работ.
• Строительные работы в портовых особых экономических зонах.
• Операции, осуществляемые в рамках международных транспортных коридоров «Приморье-1» и «Приморье-2».

Важное условие: нулевая ставка требует документального подтверждения. Пакет документов, предусмотренный ст. 165 НК РФ, необходимо представить в ИФНС. При отсутствии подтверждающих бумаг налоговики пересчитают НДС по ставке 22%.

Освобождение от налогообложения в строительстве в 2026 году

Ряд операций полностью выведен из-под НДС (ст. 149 НК РФ) и не зависит от размера ставки:

• строительство в рамках договоров долевого участия (застройщики освобождены от уплаты налога);
• реставрационные работы на объектах культурного наследия;
• деятельность организаций и ИП на УСН с годовым доходом не выше 20 млн рублей (освобождение действует автоматически до момента превышения лимита).

Отказ от нулевой ставки в строительстве

Налогоплательщик вправе отказаться от применения нулевой ставки и исчислять НДС по ставке 22%:

• Порядок: подать заявление в ИФНС не позднее 1-го числа квартала, с которого планируется отказ.
• Срок: отказаться можно только на год и более.
• Условие: отказ распространяется на все операции, подпадающие под нулевую ставку. Нельзя применять разные ставки в зависимости от контрагента.

ВАЖНО! При экспорте товаров в страны ЕАЭС применяется нулевая ставка. Отказаться от нее нельзя — это следует из приоритета норм международных договоров над НК РФ (ст. 7 НК РФ).

Отказываться от НДС 0% при УСН разрешат всем. Об этом рассказали в этом материале.

Как отражается НДС в смете на строительство в 2026 году

Порядок включения НДС в сметную стоимость строительства регламентирован Методикой определения сметной стоимости, утвержденной приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр.

Каковы порядок и особенности обложения НДС в строительстве у подрядчика, смотрите в системе «КонсультантПлюс», оформив пробный бесплатный доступ на два дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.

Структура сметы и расчет суммы НДС

Смета отражает все затраты на строительство, включая налоговые платежи. Согласно методике, НДС не распределяется по статьям затрат, а указывается отдельной строкой за итогом сводного сметного расчета (ССР).

Заполнение общего журнала работ в строительстве (нюансы) разместили тут.

Сумму НДС рассчитывают от итогов глав 1–12 ССР с учетом резерва средств на непредвиденные работы и затраты. Операции, перечисленные в ст. 149 НК РФ, налогом не облагаются.

В локальных сметах (на отдельные виды работ) НДС, как правило, не отражают в каждой расценке. Налог начисляют в конце документа, если локальная смета является единственным, или в конце сводного сметного расчета.

Формула расчета НДС в ССР:

(Итоги глав 1–12 + Резерв на непредвиденные работы и затраты) × 22%.

Отражение НДС в сметной документации

Учет изменений ставок по этапам строительства

Если строительство начато до 2026 года и продолжается после 01.01.2026, необходимо раздельно учитывать работы, выполненные до и после изменения ставки.

Алгоритм действий:

1. Провести сверку фактически выполненных и оплаченных работ по ставке 20%.
2. Определить сметную стоимость работ, выполняемых с 1 января 2026 года.
3. В сметах для работ после 01.01.2026 применить ставку 22%.
4. Оформить сопоставительную ведомость, которая покажет изменение цены за счет налогового фактора без изменения физических объемов.

Порядок учета затрат в строительстве (нюансы) разместили здесь.

Влияние повышения ставки на стоимость строительства

Повышение ставки НДС увеличивает итоговую стоимость строительства. Налог начисляют на более высокую базу — сумму всех затрат, включая прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.

Основные последствия:

• рост стоимости стройматериалов и услуг из-за включения НДС в цены поставщиков;
• увеличение себестоимости проектов (особенно у компаний с высокой долей закупок);
• повышение договорных цен для компенсации налоговой нагрузки.

По оценкам экспертов, повышение НДС может увеличить стоимость строительства на 1,5–2%. Итоговый рост зависит от структуры затрат проекта, условий договора и возможностей подрядчика по оптимизации расходов.

НДС на строительные и строительно-монтажные работы

СМР для целей НДС в 2026 году — это работы капитального характера, которые приводят к созданию новых объектов основных средств (ОС) или изменению их первоначальной стоимости (достройка, реконструкция, модернизация).

О нюансах учета НДС у подрядчика смотрите в статье «Когда начислять НДС подрядчику».

Не относятся к СМР:

• работы некапитального характера (текущий ремонт);
• монтаж оборудования хозспособом без выполнения строительных работ;
• ремонт собственных или арендованных зданий, если затраты учитываются на счетах затрат на производство.

Момент определения налоговой базы:

• по общему правилу: наиболее ранняя из дат — отгрузка (передача) работ или получение предоплаты (п. 1 ст. 167 НК РФ).
• при выполнении СМР для собственного потребления: последнее число каждого квартала.

Особенности долгосрочных контрактов:

• при поэтапной сдаче работ НДС начисляется по каждому завершенному этапу.
• в контрактах, длящихся с 2025 на 2026 год, могут применяться разные ставки (20% и 22%). НДС привязывается к дате определения налоговой базы (дата подписания акта или получения аванса), а не к дате договора.
• рекомендация: если в договоре цена указана «с НДС», для сохранения маржинальности необходимо заключить дополнительное соглашение о пересмотре цены с учетом новой ставки.

Как учитывается НДС при строительстве хозспособом в 2026 году

Строительство хозспособом — выполнение СМР организацией для собственных нужд собственными силами (штатными сотрудниками, на своем оборудовании), без привлечения подрядчиков.

О том, как учитываются специфические затраты на строительство, читайте в статье «Бухучет и налогообложение в строительстве (нюансы)».

Критерии и примеры строительства хозспособом

К СМР, выполненным хозспособом, относятся работы, в результате которых:

• создается новый объект ОС (склад, цех);
• изменяется первоначальная стоимость объекта (прокладка инженерных сетей, реконструкция, установка систем отопления/вентиляции).

Не признаются СМР хозспособом:

• ремонт (если затраты списаны на счета затрат);
• строительство объекта для дальнейшей продажи;
• монтаж оборудования без строительных работ.

Порядок начисления НДС

Налоговая база: стоимость СМР, рассчитанная как сумма всех фактических расходов (зарплата строителей, страховые взносы, материалы, ГСМ, амортизация техники и пр.) (п. 2 ст. 159 НК РФ).

Ставка: 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Момент начисления: последнее число каждого квартала, в котором проводились работы (п. 10 ст. 167 НК РФ). На эту дату организация обязана выставить счет-фактуру в двух экземплярах (один — в книгу продаж, второй — в книгу покупок).

Как для целей НДС определить дату отгрузки, узнайте в системе «КонсультантПлюс», оформив пробный бесплатный доступ на два дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.

Вычеты и восстановление НДС

НДС, начисленный при выполнении СМР хозспособом, можно принять к вычету в том же квартале. Условия: построенный объект будет использоваться в облагаемой НДС деятельности, а его стоимость будет учитываться в расходах по налогу на прибыль (через амортизацию) (п. 6 ст. 171 НК РФ).

Как сделать уточненную декларацию по НДС в 2026 году, рассказали тут.

Если объект (построенный хозспособом) начинает использоваться в необлагаемой деятельности, НДС нужно восстановить:

• Для недвижимости: если с момента ввода в эксплуатацию прошло меньше 15 лет, НДС восстанавливается в течение нескольких лет (п. 3 ст. 171.1 НК РФ). Если объект полностью самортизирован — восстанавливать не нужно.
• Для движимого имущества: НДС восстанавливается в квартале начала использования в необлагаемых операциях пропорционально остаточной стоимости (подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).

В декларации по НДС начисленный налог отражается по строке 060 раздела 3, сумма к вычету — по строке 140 раздела 3.

Всё про вычет НДС при строительстве для собственного потребления узнайте в системе «КонсультантПлюс», оформив пробный бесплатный доступ на два дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.

Раздельный учет НДС в строительстве в 2026 году

Раздельный учет НДС в 2026 году обязателен, если организация совмещает облагаемые и необлагаемые операции. Требование закреплено в п. 4 ст. 170 НК РФ.

Когда обязателен раздельный учет НДС в строительстве

Раздельный учет необходим при одновременном наличии:

• операций, облагаемых НДС (строительство производственных объектов, подрядные работы для юрлиц и ИП);
• операций, освобожденных от НДС (реализация жилья по ДДУ, услуги застройщика по ДДУ, кроме объектов производственного назначения);
• операций, не являющихся объектом налогообложения (передача имущества по договору займа).

Также раздельный учет требуется, если активы (товары, работы, услуги) используют одновременно в облагаемой и необлагаемой деятельности.

Методики ведения раздельного учета

Распределение входного НДС производят по правилам п. 4.1 ст. 170 НК РФ. Налог по активам, используемым одновременно в облагаемых и необлагаемых операциях, принимают к вычету или учитывают в стоимости пропорционально доле соответствующих операций.

Формула для расчета доли облагаемых операций: Доля облагаемых операций = Стоимость отгрузки, облагаемой НДС / Общая стоимость отгрузки за квартал

НДС, относящийся к облагаемой деятельности, принимают к вычету. Налог, относящийся к необлагаемой деятельности, включают в стоимость активов или списывают на расходы.

Важные правила:

• Если доля затрат на необлагаемые операции не превышает 5%, распределять входной НДС не требуется.
• Порядок раздельного учета закрепляют в учетной политике для целей налогообложения.
• Если определить объем использования активов в разных видах деятельности невозможно, применяют расчетный способ распределения.

Распространенные ошибки:

• неправильное распределение НДС по общехозяйственным расходам;
• отсутствие закрепленного в учетной политике порядка раздельного учета;
• неверное определение пропорции (например, использование зарплаты вместо стоимости отгрузки);
• несвоевременное распределение НДС (после окончания строительства);
• неправильное восстановление НДС при изменении назначения объекта.

Риски: доначисление НДС, пени, штрафы, споры с налоговыми органами.

Как вести счет 19.08 «НДС при строительстве основных средств»

Счет 19.08 предназначен для учета сумм налога, относящихся к строительству объектов основных средств. Это активный субсчет к счету 19 «НДС по приобретенным ценностям».

Назначение счета 19.08

На счете 19.08 отражают:

• НДС по материалам, приобретенным для строительства;
• НДС по работам и услугам подрядчиков и субподрядчиков;
• НДС, начисленный при выполнении СМР хозяйственным способом.

Корреспонденция счетов с НДС

По дебету счета 19.08:

• суммы НДС по приобретенным объектам строительства (в корреспонденции с кредитом счетов 60.01, 60.21, 60.31);
• начисленный НДС при строительстве хозспособом (Дт 19.08 Кт 68.02).

По кредиту счета 19.08:

• предъявление НДС к вычету (Дт 68.02 Кт 19.08);
• включение НДС в стоимость объекта или списание на иной источник уплаты.

Аналитика по счету 19.08

Аналитический учет ведут в разрезе:

• контрагентов (поставщиков, подрядчиков);
• полученных счетов-фактур;
• способов учета НДС (если в учетной политике установлен раздельный учет).

Дополнительно можно организовать аналитику по объектам строительства и по этапам строительства.

НДС принимают к вычету после ввода объекта в эксплуатацию при условии, что объект используется в облагаемой деятельности.

Если НДС нельзя принять к вычету, сумму налога списывают в затраты или включают в стоимость объекта:

• Дт 08 Кт 19 — включение в стоимость вложений во внеоборотные активы;
• Дт 91.2 Кт 19 — списание в состав прочих расходов.

Остаток на счете 19.08 на конец периода означает, что НДС еще не списан. Кредитового сальдо на активном счете 19.08 быть не должно.

Право на вычет НДС возникает в течение трех лет с момента принятия товаров (работ, услуг) к учету.

Подробнее об аналитических регистрах читайте в статье «Регистры налогового учета по НДС: закрепляем в учетной политике».

Как возместить НДС за строительство в 2026 году

Возмещение НДС в 2026 году регулируется общими нормами НК РФ с учетом специфики строительной отрасли.

Условия возмещения НДС за строительство в 2026 году

Возмещение возможно, если:

• сумма вычетов превышает начисления НДС за отчетный период;
• организация является плательщиком НДС (не применяет освобождение или пониженные ставки);
• товары, работы, услуги, по которым заявлен вычет, предназначены для облагаемой деятельности;
• соблюдены требования НК РФ: есть правильно оформленные первичные документы, счета-фактуры, активы оприходованы, трехлетний срок не пропущен.

Процедура возмещения НДС за строительство

1. Подача декларации по НДС. С 2026 года заявление на возмещение подают исключительно в электронном виде.
2. Камеральная проверка. ИФНС проверяет декларацию в течение двух месяцев (в отдельных случаях — до трех месяцев).
3. Решение ИФНС. При положительном решении налогоплательщик может распорядиться положительным сальдо ЕНС.

Особые случаи возмещения НДС и риски

Экспортные операции и нулевая ставка. Для применения нулевой ставки необходимо подтвердить право пакетом документов по ст. 165 НК РФ. Вычет НДС заявляют в последний день квартала, в котором собраны подтверждающие документы.

Ускоренный (заявительный) порядок возмещения. Доступен при соблюдении условий: организация не в процессе ликвидации, сумма НДС к возмещению не превышает сумму уплаченных налогов и взносов за предыдущий год. Заявление подают в ИФНС в течение 5 рабочих дней со дня подачи декларации.

Типичные претензии налоговых органов:

• проблемы с контрагентами (контрагент признан «техническим»);
• ошибки в документах (неверная ставка, сумма налога, отсутствие подписей);
• налоговый разрыв;
• нарушение трехлетнего срока;
• использование активов в необлагаемой деятельности без восстановления НДС.

При отказе в возмещении решение можно обжаловать в региональном Управлении ФНС, затем в суде (ст. 176 НК РФ).

См. также «Суд признал работы выполненными, но счетов-фактур по ним нет. Возможен ли вычет НДС?».

Можно ли принять к вычету НДС по строительным работам, если нет разрешения на строительство? Узнайте в системе «КонсультантПлюс», оформив пробный бесплатный доступ на два дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.

Переходный период в 2026 году: нюансы для строительства

Авансы и их налогообложение

В 2026 году при работе с контрактами, начатыми до этого периода, ставка НДС определяется датой приемки результата, а не подписания договора: этапы, сданные до 1 января 2026 года, облагаются по ставке 20%, принятые с 01.01.2026 — по ставке 22%. Если акт подписан в январе 2026-го, но работы выполнены в 2025-м, налог начисляется по ставке 22%. Пересчитывать НДС по оплатам за принятые ранее работы Налоговый кодекс не разрешает.

Авансы и их налогообложение требуют особого внимания: поступившие до 2026 года облагаются НДС по ставке 20%; если работы по ним закрываются в 2026-м (при ставке 22%), возникает разница — ее можно урегулировать через корректировку с доплатой 2% от заказчика либо самостоятельно доплатить разницу в бюджет. Платежи с 1 января 2026 года облагаются по ставке 22%, если операция не подпадает под льготы. Счет‑фактуру на предоплату выставляют в пятидневный срок в двух экземплярах.

Изменения для УСН

С 2026 года порог освобождения от НДС снижен до 20 млн рублей годового дохода. Организации и ИП с выручкой свыше этой суммы становятся плательщиками НДС. Для них предусмотрены специальные ставки: 5% — при доходах от 20 до 272,5 млн рублей, 7% — от 272,5 до 490,5 млн рублей. Выбор пониженной ставки означает отказ от вычета входного НДС; при ставке 22% право на вычеты сохраняется. Плательщики НДС на УСН обязаны выставлять счета-фактуры, вести книги покупок и продаж, сдавать декларацию в электронном формате.

О том, по какой форме отчитываются упрощенцы по НДС, мы рассказывали в статье, а образец декларации по НДС со ставкой 5% мы представили здесь.

Документальное оформление в переходный период

Документальное оформление должно учитывать новые правила:

• в корректировочных счетах‑фактурах (УКД) указывают ставку 22% или расчетную 22/122;
• акты КС‑2, датированные 2026 годом, должны содержать НДС 22%; «переходящие» акты лучше разделить на два документа (декабрь — 20%, январь — 22%);
• в справках КС‑3 налог отражают нарастающим итогом с разделением по ставкам;
• ошибки в ставке лишают заказчика права на вычет.

НДС в 2026 году: все свежие изменения разместили тут.

Налоговые риски

Для безопасного перехода рекомендуется: провести ревизию договоров с исполнением после 01.01.2026; при фиксированной ставке 20% в договоре заключить допсоглашение; пересмотреть сметы и бюджеты с учетом нового НДС; обновить настройки бухгалтерского учета и шаблоны документов. Особое внимание — отношениям с субподрядчиками на УСН: у генподрядчика по их работам нет входного НДС к вычету.

Итоги

Обобщим всё сказанное выше:

• Базовая ставка выросла. С 1 января 2026 года ставка НДС увеличена с 20% до 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ). Новый размер применяется к работам, отгруженным начиная с этой даты, вне зависимости от того, когда подписан договор.
• Льготы и освобождения. Нулевая ставка предусмотрена для строительства жилья с применением эскроу-счетов (при условии что заказчик — физическое лицо), СМР за границей, работ в портовых ОЭЗ, а также операций в рамках транспортных коридоров «Приморье-1» и «Приморье-2». Для применения льготы требуется подтверждающий пакет документов по ст. 165 НК РФ. Полное освобождение от НДС действует для застройщиков по ДДУ, реставрации объектов культурного наследия, а также для упрощенцев с годовым доходом не более 20 млн рублей.
• Сметы: новый порядок расчета. В сметной документации НДС не распределяется по статьям затрат, а указывается отдельной строкой за итогом сводного сметного расчета. Формула: (итоги глав 1–12 + резерв на непредвиденные работы) × 22%. Если строительство переходит из 2025 в 2026 год, требуется раздельный учет работ по периодам и оформление сопоставительной ведомости.
• Строительство хозспособом. При выполнении СМР собственными силами без привлечения подрядчиков налог начисляется в последний день каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ). Принятие НДС к вычету возможно в том же периоде при условии, что объект в дальнейшем используется в облагаемой деятельности.
• Раздельный учет: когда и как вести. Обязанность возникает при одновременном совершении облагаемых и необлагаемых операций (п. 4 ст. 170 НК РФ). Входящий НДС распределяется пропорционально доле облагаемой отгрузки. Действует правило 5%: если доля необлагаемых расходов не превышает этот порог, распределение можно не производить.
• Счет 19.08: учет строительного НДС. На этом субсчете собирается налог по строительным материалам, работам подрядчиков и СМР, выполненным хозспособом. Вычет возможен после ввода объекта в эксплуатацию. Суммы, не принятые к вычету, списываются на затраты (Дт 08 или 91.2).
• Возмещение НДС: процедура и сроки. Заявление подается исключительно в электронном виде. Камеральная проверка длится до 2–3 месяцев. Ускоренный (заявительный) порядок доступен при отсутствии процедур банкротства и условии, что сумма к возврату не превышает налогов и взносов, уплаченных за предыдущий год.
• Переходный период: как работать с контрактами. Этапы, принятые заказчиком до 01.01.2026, облагаются по ставке 20%, принятые после — по 22%. Авансы, полученные в 2025 году, — по ставке 20%. Если работы по такому авансу закрываются в 2026 году, разницу можно урегулировать либо корректировкой с доплатой от заказчика, либо самостоятельной доплатой налога в бюджет.
• УСН: новые границы. Порог освобождения от НДС снижен с 60 млн до 20 млн рублей годового дохода. Для вновь признанных плательщиков предусмотрены пониженные ставки: 5% (доход до 272,5 млн рублей) и 7% (до 490,5 млн рублей). Выбор пониженной ставки автоматически лишает права на вычет входного НДС.
• Оформление документов: на что обратить внимание. В корректировочных счетах-фактурах и УКД указывается ставка «22%» или расчетная «22/122». Переходящие акты КС-2 безопаснее разбивать на два документа: декабрьские объемы — по ставке 20%, январские — по 22%. Ошибка в ставке налога в счете-фактуре лишает заказчика права на вычет.